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    近日，上海浦東集中推出5宗城市綜合體地塊，大多分布在南匯區(qū)域迪士尼樂園周邊。在推介會上，出讓方著力強調(diào)了毗鄰迪士尼的區(qū)位優(yōu)勢。浦東新區(qū)商務委相關(guān)負責人表示，希望吸引國際、國內(nèi)有實力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐。

    業(yè)界認為，商業(yè)布局中的盲點過多，是南匯區(qū)域發(fā)展的瓶頸。當?shù)卣�府希望借助迪士尼效應吸引龍頭商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進駐，以帶動區(qū)域的商業(yè)格局整體提升。但迪士尼樂園為封閉式運營，其利好效應能否實質(zhì)性輻射周邊區(qū)域，有待檢驗。

    同時，南匯區(qū)域的商業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱、人氣欠缺，城市綜合體項目能否以高端定位成功招商，也尚待檢驗。

    5宗地全是綜合體

    在近日舉辦的“2012浦東新區(qū)城市綜合體戰(zhàn)略招商推介會”上，集中推出了5宗城市綜合體地塊，且大多分布在迪士尼樂園周圍。5宗地塊分別位于康橋、航頭、新場、宣橋、惠南5個鎮(zhèn)。從地理位置看，康橋、宣橋鎮(zhèn)的招商地塊距迪士尼樂園最近，分別為5公里、6公里。

    “迪士尼已動工大半年，政府欲借助迪士尼概念吸引大的開發(fā)企業(yè)進駐。”一位對迪士尼區(qū)域關(guān)注頗多的當?shù)卮笮头科笸顿Y部負責人表示，綜合體地塊要想成功吸引大型企業(yè)，并為日后的整體物業(yè)運營奠定基礎(chǔ)，其所在區(qū)域的影響力至關(guān)重要。

    在此次土地推介會上，浦東新區(qū)商務委相關(guān)負責人表示，希望通過集中推介城市綜合體地塊，吸引國際、國內(nèi)有實力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐，藉此引導浦東商業(yè)的空間布局從陸家嘴、八佰伴等傳統(tǒng)商業(yè)中心向新區(qū)拓展，并帶動區(qū)域發(fā)展升級。

    事實上，借助迪士尼效應推地，只是當?shù)卣�府大力打造浦東南部區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的一個環(huán)節(jié)。在“十二五”期間，以迪士尼主題樂園為中心的國際旅游度假區(qū)，將建設主題購物中心、主題酒店、大型品牌直銷中心和特色餐飲設施。同時，將重點建設環(huán)臨港(南匯新城)商業(yè)商務區(qū)域，并結(jié)合新城建設，形成綜合性的新城商業(yè)中心格局。

    其中，浦東南部地區(qū)的商業(yè)中心將按照產(chǎn)城融合的原則進行布局，規(guī)劃在臨港新城、惠南、周浦、康橋、宣橋、新場、航頭、大團等8個區(qū)域布局大型商業(yè)中心。此次推介土地的5個鎮(zhèn)，只是其中的一部分。

    人氣有待提升

    有業(yè)內(nèi)分析人士表示，在住宅限購背景下，商業(yè)地產(chǎn)尤其是綜合體項目中的銷售型商業(yè)部分，其市場表現(xiàn)相對較好，這正是地方政府大力推出綜合體項目及開發(fā)商大舉進入的信心所在。由于南匯區(qū)域受益于迪士尼效應，或?qū)⑹艿缴虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞。

    但上海社會科學院商業(yè)研究中心主任朱連慶的觀點卻與此相反。他認為，迪士尼對輻射區(qū)域的商業(yè)發(fā)展影響不大。以香港、東京的迪士尼樂園的布局來看，都是封閉式運營，雖然可帶來大量外部人流，但對周邊區(qū)域的商業(yè)發(fā)展卻起不到太大的輻射作用。“從消費者的分類來看，決定商圈存活的主要因素并非流動人口，而是常駐人口。”

    上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，當前南匯區(qū)域的常住人口分布并不密集，且該區(qū)域與主城區(qū)之間的交通并不通暢。“南匯雖然早在2009年就已并入浦東新區(qū)，但并未成功分流浦東中心區(qū)的人口。”

    “當?shù)卣�府的意愿比較好，但實現(xiàn)起來比較難。”陸騎麟表示，南匯區(qū)域與浦東中心區(qū)相比，經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢，當前區(qū)域內(nèi)沒有高檔商業(yè)分布，僅有一些稀少的百貨商場。“定位層次較高的城市綜合體進駐確實可帶動區(qū)域商業(yè)升級，但該區(qū)域的人氣有待提升，后續(xù)招商也是一道難題。”

    陸騎麟的擔憂并非沒有道理。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬達集團在該區(qū)域開發(fā)的大型城市綜合體項目——周浦萬達廣場，已于2009年9月開業(yè)。但據(jù)一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)分析師表示，該項目的運營并不順利，商業(yè)品牌層次也不高。“運營接近3年，人氣依然不足。”