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    隨著近幾年房地產(chǎn)政策調(diào)控的緊縮，社會(huì)資源和投資熱錢涌向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)可謂遍地開花，未來激烈的商業(yè)競爭態(tài)勢暫且不表。商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)了一個(gè)怪象：開發(fā)商們感嘆“招商難”，而品牌商家也在抱怨“選址難”。而這個(gè)怪象卻折射出了商業(yè)地產(chǎn)的“同質(zhì)化”競爭程度。

    國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體呈跨躍發(fā)展，房地產(chǎn)商、零售商等紛紛加入并在業(yè)內(nèi)取得廣泛共識，將商業(yè)部分自持，除給企業(yè)持續(xù)增加穩(wěn)定的現(xiàn)金流外，還能享有因土地增值或通過后期運(yùn)營帶來的物業(yè)增值的紅利。

    正是在這種投資風(fēng)潮的帶動(dòng)下，近幾年來，國內(nèi)許多城市人均商業(yè)面積已大大突破世界發(fā)達(dá)國家的標(biāo)準(zhǔn)，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積1.2平方米為國際的標(biāo)準(zhǔn)參考值，而北京、上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積早已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米。

    同質(zhì)化隱憂

    在國內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)大賣場與百貨店業(yè)態(tài)日趨飽和、同業(yè)態(tài)擴(kuò)張空間有限的情況下，進(jìn)軍集中性商業(yè)購物中心可謂是市場的必然趨勢，因此，商業(yè)地產(chǎn)正面臨前所未有的大好機(jī)會(huì)，同時(shí)也將面對前所未有的大挑戰(zhàn)。

    對于大多數(shù)從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)不同住宅產(chǎn)品開發(fā)，最大的區(qū)別就是商業(yè)地產(chǎn)首先要從商業(yè)經(jīng)營的角度去入手考慮，要重點(diǎn)分析市場，前期需要做調(diào)研、分析、定位，然后據(jù)此做商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)的定位與組合，以及分析商業(yè)管理，商業(yè)運(yùn)營等問題。

    商業(yè)地產(chǎn)定位的同質(zhì)化一直是業(yè)內(nèi)的一個(gè)隱憂，也是后期運(yùn)營中的最大障礙。如今國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均急需先解決后期同質(zhì)化經(jīng)營的問題。曾取得業(yè)內(nèi)共識的是主題定位獨(dú)特的商業(yè)地產(chǎn)或許更有競爭力，而市場需要有明確主題定位的商業(yè)地產(chǎn)，這樣或許也更有力地吸引投資者、經(jīng)營戶和消費(fèi)者。比如石家莊以兒童職業(yè)體驗(yàn)為核心的兒童商業(yè)綜合體、北京藍(lán)色港灣歐式商業(yè)小鎮(zhèn)那樣體現(xiàn)異國風(fēng)情的商業(yè)街區(qū)、北京前門大街那樣體現(xiàn)中國文化特色的商業(yè)圈、華東的五洲風(fēng)情MALL以專業(yè)市場為主題的城市綜合體等。

    打碎國際金字招牌

    商業(yè)地產(chǎn)主題化定位，如果主要表現(xiàn)在商業(yè)建筑整體的主題風(fēng)格方面或許容易解決，可業(yè)態(tài)的主題定位則說來易實(shí)行起來困難較大，主要因國內(nèi)業(yè)態(tài)、業(yè)種過少。

    筆者建議，有條件與實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可嘗試與國外的一些新型業(yè)態(tài)企業(yè)聯(lián)合發(fā)展，或效仿萬達(dá)、華潤、寶龍等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，自已來整合商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，或與其他企業(yè)聯(lián)合投資、整合或兼并某些國內(nèi)尚比較稀缺業(yè)態(tài)或業(yè)種，從而形成自已的主題商業(yè)。

    目前，國內(nèi)的業(yè)態(tài)業(yè)種由于不足或單一，明顯導(dǎo)致許多商業(yè)地產(chǎn)的主題定位“名存實(shí)亡”，進(jìn)而造成如今許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目或片面轉(zhuǎn)向追求所謂的“金字招牌”的國際化品牌進(jìn)駐后，帶來的轟動(dòng)效應(yīng)將其物業(yè)運(yùn)營帶動(dòng)起來，同時(shí)也為商業(yè)項(xiàng)目賺足消費(fèi)者的眼球。

    然而，進(jìn)駐后事實(shí)并非如此。但其惡果是國外許多甚至大眾平民普通品牌進(jìn)入國內(nèi)后如孫悟空般揺身一變，即時(shí)身價(jià)百倍成為國內(nèi)的所謂“金字招牌”，如星巴克、H&M ZARA等，然事實(shí)他們并非良藥。

    除了付出的代價(jià)不菲，要求極低租金、不承擔(dān)能耗費(fèi)用、補(bǔ)貼二次裝修費(fèi)用，因此，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化突圍，首先必須重視源頭，不能僅僅滿足于安心做一個(gè)一手房東，有遠(yuǎn)見與注重長遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)應(yīng)重視商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)與資源合，惟有如此，未來才有可能擺脫當(dāng)前業(yè)內(nèi)這種盲目(并非理性)地追求所謂國際金字招牌，從而不注重上游產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)，不重視后期開業(yè)的運(yùn)營管理，徹底根除這種浮燥的急功近利心態(tài)。