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    不能忽視的是，城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。城市作為一個聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)“城市綜合體”。也就是說，城市綜合體的產(chǎn)生是需要多種條件的。

    “目前，多城的城市綜合體發(fā)展正處于大躍進(jìn)時期，產(chǎn)量過剩，根本無法承載，可能會造成社會資源的浪費。”對綜合體深有研究的同創(chuàng)卓越總經(jīng)理趙卓文直言。

    背后有規(guī)則

    不能忽視的是，城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。城市作為一個聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)“城市綜合體”。也就是說，城市綜合體的產(chǎn)生是需要多種條件的。

    在趙卓文看來，按照國際經(jīng)驗，一個面積在50萬平方米左右的城市綜合體，至少需要20萬種以上的商品才足以支撐，這說明城市綜合體需要建立在大量的工業(yè)化生產(chǎn)以及產(chǎn)品的多樣化之上。

    依國際經(jīng)驗，對中心型城市綜合體來說，30公里為經(jīng)常性消費商圈，覆蓋市及周邊縣市80%的地區(qū)。也就是說，一個城市的綜合體數(shù)量應(yīng)該是有限的，而不是大規(guī)模的開發(fā)及建設(shè)。

    在很多人看來，城市綜合體吸引房地產(chǎn)商蜂擁而至，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是背后的重要原因，畢竟商業(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控的范圍內(nèi)。其實，城市綜合體大量開發(fā)還有著不為人所知的原因。

    正如趙卓文所說，城市綜合體不占地方，一小塊地一年能交2億-5億元的稅，如天河城每年就有15個億的稅收。“反過來說，如果把天河城建設(shè)成為住宅，能有多少稅收？即使建高檔豪宅，一年也不能收幾個錢啊？現(xiàn)在做住宅，很悲涼！”

    在如此之多利好的驅(qū)使下，地方政府在推城市綜合體地塊時，也一路為積極參與的房企開“綠燈”，優(yōu)惠扶持政策遠(yuǎn)比住宅地塊高很多。盈石資產(chǎn)管理有限公司副總經(jīng)理許大金在接受記者采訪時表示，出讓商業(yè)用地所帶來的附加值更高，許多商業(yè)地產(chǎn)并非開發(fā)商主動要求建設(shè)。

    成長有煩惱

    哪里有發(fā)展，哪里就有瓶頸。當(dāng)城市綜合體在多個城市掀起開發(fā)熱潮之時，一系列問題也開始暴露出來。如開發(fā)過程中的資本稀缺、同質(zhì)化嚴(yán)重、招商艱難等，這些“成長的煩惱”開始困擾著開發(fā)商。

    亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波日前對記者表示，政府過度關(guān)注短期效益，而缺乏科學(xué)的規(guī)劃，導(dǎo)致綜合體分布極其不平衡，這無疑將導(dǎo)致綜合體“同室操戈”。

    兩年前，白云新城某大型商場，曾經(jīng)和萬達(dá)廣場一度被認(rèn)為是白云區(qū)的兩大商業(yè)巨頭，但是，兩年過去了，雖然多次宣稱開業(yè)，但由于招商遇阻，開業(yè)時間多次后延。至今也僅部分商場開業(yè)。

    “特異現(xiàn)象”也有。據(jù)了解，二三線城市是對綜合體最熱情的地方，雖然經(jīng)濟(jì)還沒有發(fā)展到一線城市的水平，但其開發(fā)商的積極程度甚至超過了一線城市。依廣州和佛山為例，佛山的綜合體項目總數(shù)超過了廣州。

    家和地產(chǎn)副總裁張建勛認(rèn)為，一個區(qū)域一個城市要建立多少個城市綜合體，需要經(jīng)過多重考量，不僅要從現(xiàn)有的商圈配套、人口數(shù)量，還要從交通等多個方面進(jìn)行評估。“先不說二三線城市該建多少綜合體，單數(shù)量比一線城市還要多就很值得商榷。”

    日前，成都市規(guī)劃局發(fā)布了《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定（試行）》，也是明確針對城市綜合體而制定的首個文件，要求從2012年6月7起，主城區(qū)內(nèi)新建大型綜合體需臨近軌道交通站點等；同事應(yīng)具備商業(yè)、辦公、酒店、會議會展、文化娛樂、體育、交通、住宅等三種或三種以上城市功能，除住宅外，應(yīng)有一種或一種以上的城市功能作為項目的主導(dǎo)城市功能。業(yè)界稱成都城市綜合體在歷經(jīng)一年多的狂飆突進(jìn)之后，突然遇到相關(guān)新規(guī)出籠，似有“急剎車”之勢。

    趙卓文認(rèn)為，城市綜合體規(guī)劃設(shè)計在充分利用城市公共交通的基礎(chǔ)上，更應(yīng)注重規(guī)劃好內(nèi)部交通，尤其是內(nèi)部步行交通。“合理布局各功能區(qū)之間的步行空間聯(lián)系，使辦公、商業(yè)、居住等功能區(qū)形成更緊密、安全、高效的溝通。”

    綜合性人才問題也是目前很多綜合體運作的最大問題。某大型綜合體項目負(fù)責(zé)人向記者坦言，綜合體的高級管理人才，需要其具備復(fù)合型的能力，既要懂房地產(chǎn)，又要懂金融，還要懂商業(yè)，這樣的復(fù)合型人才非常稀缺。

    前途有光明

    前途是光明的，道路是曲折的。在業(yè)界人士看來，雖然城市綜合體尚存諸多瓶頸，但不可否認(rèn)的是，作為一種時代發(fā)展的必然產(chǎn)物，城市綜合體將成為房地產(chǎn)發(fā)展的下一個熱點。

    趙卓文認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流及對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展作用顯而易見，也相應(yīng)滿足當(dāng)?shù)厥袌龅男枨�，城市綜合體將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的新熱點。“城市綜合體是一座"城中之城"，在滿足人們生活和工作的基本需求、消費時，反而減輕了日常通勤型的城市長距離交通負(fù)擔(dān)。”

    值得肯定的是，城市綜合體是城市快速發(fā)展的代表性區(qū)域，其空間形態(tài)展現(xiàn)了城市的形象和精神。其中，城市空間與建筑空間以多種方式穿插結(jié)合，滿足不同類型的功能組合；形態(tài)方面，運用現(xiàn)代城市設(shè)計理念，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，展現(xiàn)城市活力。

    也不能不注意的是，城市綜合體的建設(shè)，不只是一個節(jié)點的建設(shè)，而應(yīng)該是一個從政府到開發(fā)商到消費者都需要一個專業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)的過程，是一個長期的系統(tǒng)工程。

    趙卓文同時建議，政府應(yīng)積極引導(dǎo)、推動城市綜合體發(fā)展，在土地出讓環(huán)節(jié)，通過科學(xué)規(guī)劃，選擇重點區(qū)域，由單一性質(zhì)土地出讓轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性質(zhì)土地打包出讓，吸引實力投資者，引導(dǎo)城市綜合體的健康發(fā)展。