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　　北京寫字樓租金飆升 成了搶手貨

　　不久前，央視開始動(dòng)遷，許多上下游相關(guān)公司也開始在CBD區(qū)域?qū)ひ捫轮�，這導(dǎo)致本就供不應(yīng)求的CBD寫字樓更加稀缺。根據(jù)高緯環(huán)球最新發(fā)布的報(bào)告顯示，北京寫字樓租金價(jià)格一年間上漲75%，是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L(zhǎng)最快城市，不少中小企業(yè)被迫外溢出核心區(qū)。一些標(biāo)桿房企恰如其時(shí)地推出了寫字樓產(chǎn)品，吸引這部分外溢需求。近期入市的龍湖長(zhǎng)楹天街、保利東方中心等項(xiàng)目均受到了市場(chǎng)的追捧。但業(yè)內(nèi)人士仍提醒投資者，對(duì)于散售寫字樓這種銷售模式，購(gòu)買前因充分考察項(xiàng)目自身的運(yùn)營(yíng)管理，以求得穩(wěn)定的租金回報(bào)率。

　　寫字樓租金飛漲 中小公司成本激增

　　經(jīng)過(guò)去年的迅猛攀升，北京頂級(jí)寫字樓的租售價(jià)格令許多中小公司難以為繼。

　　王先生精經(jīng)營(yíng)著一家外貿(mào)公司，全部十幾個(gè)人在光華路上租用了一間200平方米左右的工作室。原本月租金價(jià)格穩(wěn)定在2萬(wàn)元左右，但去年一年就上漲到4萬(wàn)元/月。今年還未過(guò)半，房東就已多次表示，年底還將提高租金。王先生表示，近年來(lái)外貿(mào)訂單逐年下降，讓公司更加難以負(fù)擔(dān)飛漲的房租，也許明年合同到期后，就將搬離CBD。

　　遭遇類似情況的還有經(jīng)營(yíng)廣告公司的黃先生，“因?yàn)檠胍晼|遷，兩年前我們公司就遷到這邊，目前工作室在國(guó)貿(mào)，租用了了1/4層寫字樓。早期，這里的租金大概是300-500元/平方米/月，如今最新的國(guó)貿(mào)三期租金已經(jīng)超過(guò)了1600元/平方米/月。不得不開始尋找新的辦公地點(diǎn)！”黃先生告訴我們。實(shí)際上，跟隨央視遷址的大多數(shù)小型廣告制作公司、創(chuàng)意公司、廣告公司都面臨這這樣的問題，一方面央視的東遷產(chǎn)生了巨大的聚集效應(yīng)，利好東部傳媒產(chǎn)業(yè)帶整體發(fā)展。另一方面，CBD居高不下連續(xù)增長(zhǎng)的租金制約了小企業(yè)的資本積累，交通狀況、高額的生活成本同時(shí)也降低了員工的幸福感。

　　但即便這樣，CBD區(qū)域的寫字樓仍然一房難求。來(lái)自山西的投資人李先生早在去年就想買下一層CBD的優(yōu)質(zhì)寫字樓作為不動(dòng)產(chǎn)投資。但尋覓至今，CBD的項(xiàng)目要么就是已經(jīng)出售，要么就是只租不售。一年的等待，換來(lái)的只是租售價(jià)格的水漲船高。

　　目前，居高不下的寫字樓租金其實(shí)也是由于各大公司正在整棟購(gòu)買寫字樓，一方面出于業(yè)務(wù)增長(zhǎng)帶來(lái)的自用需求，另一方面也將其作為自身資產(chǎn)，中小企業(yè)根本沒有機(jī)會(huì)。“有些高級(jí)寫字樓的租金漲幅一度達(dá)到35%，為歷史最高水平。”投資人李先生透露，“北京寫字樓租金近半年上漲超過(guò)20%，由此吸引了保值類資金入市，進(jìn)一步推升了北京寫字樓的租金價(jià)格。”

　　北京寫字樓租金領(lǐng)漲全球 CBD超金融街拔得頭籌

　　正是需求的旺盛導(dǎo)致北京頂級(jí)寫字樓終于取代了上海的位置，成為中國(guó)內(nèi)地寫字樓租金最貴城市，并以此打入世界頂級(jí)寫字樓排行榜。

　　商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球最新發(fā)布的《2012全球最貴寫字樓排行榜》顯示，2011年北京CBD頂級(jí)寫字樓以130美元/平方英尺/年的高價(jià)，躍居全球第5位、亞太第3位。該租金同比增長(zhǎng)75%，是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L(zhǎng)最快城市，比漲幅排名第二的莫斯科高出34個(gè)百分點(diǎn)。

　　租金瘋狂上漲的不僅僅是頂級(jí)寫字樓。整個(gè)北京寫字樓市場(chǎng)的租金在今年都出現(xiàn)了環(huán)比上漲。戴德梁行不久前發(fā)布的數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，至2012年第一季度，北京平均租金達(dá)到每月每平方米277.57元，環(huán)比增長(zhǎng)12.64%。在全球147個(gè)城市中，北京的寫字樓租金上漲幅度位居全球首位。

　　尤其是CBD區(qū)域，在今年成功超越金融街，成為北京寫字樓租金最貴的區(qū)域，平均每平方米的租金價(jià)格已經(jīng)升到了304.91元，漲幅達(dá)14.73%。而曾經(jīng)一度高達(dá)30%的空置率如今則只有5.81%

　　“目前的一個(gè)情況是，只要有新的寫字樓項(xiàng)目入市，就會(huì)帶動(dòng)租金的向上攀升。”戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東表示。

　　用SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的話講，造成這一狀況的根本原因就在于，“北京的寫字樓用地都讓開發(fā)商蓋成住宅賣了。”這就造成寫字樓供應(yīng)與需求的嚴(yán)重失調(diào)。

　　高立國(guó)際的調(diào)研部董事謝靖宇表示，2012年將出現(xiàn)甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)的真空期。雖然近兩年來(lái)，商業(yè)物業(yè)的土地出讓密集，尤其是CBD區(qū)域和望京區(qū)域，出讓了十余塊商業(yè)用地，寫字樓開工面積大幅增長(zhǎng)。但這些優(yōu)質(zhì)寫字樓完工并投入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)會(huì)在2015年至2016年之間。例如2008年樓市調(diào)控時(shí)，大量商業(yè)用地的出讓，普遍要經(jīng)過(guò)3年的開發(fā)周期，入市是在2011年。而2010年、2011年集中出讓的商業(yè)用地，最早也要2013年才能入市。所以說(shuō)，眼前寫字樓的新增供應(yīng)不能滿足市場(chǎng)需求。供應(yīng)很可能在今年出現(xiàn)斷檔。

　　央視動(dòng)遷 CBD東進(jìn)加速

　　在僧多粥少的市場(chǎng)情況下，不少中小寫字樓用戶開始走出CBD，金融街等核心區(qū)，轉(zhuǎn)向租金更低，有地鐵通達(dá)的近城區(qū)。

　　受CCTV、BTV等媒體巨頭東遷影響，傳媒業(yè)向東轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)日益明顯，位于CBD-定福莊一線的傳媒走廊上多個(gè)寫字樓持續(xù)走熱。高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事張平預(yù)計(jì)，將有1500-2000億傳媒產(chǎn)業(yè)聚集在這一區(qū)域，1.2萬(wàn)家傳媒類企業(yè)，8000家傳媒類上下游企業(yè)東進(jìn)。

　　一些標(biāo)桿房企也瞧準(zhǔn)了時(shí)機(jī)，紛紛推出寫字樓產(chǎn)品。位于傳媒走廊上的龍湖長(zhǎng)楹天街、保利東方中心等項(xiàng)目近日開盤，受到市場(chǎng)追捧。

　　據(jù)了解，保利東方中心以29999元/平方米的價(jià)格起售，套均面積在200平方米左右。而龍湖長(zhǎng)楹天街更是打出300萬(wàn)/套的抄底價(jià)，吸引CBD的外溢需求。

　　龍湖項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，長(zhǎng)楹天街將開盤的兩棟寫字樓，主打傳媒牌。產(chǎn)品主要定位于中小型傳媒及創(chuàng)意類公司。產(chǎn)品以三大差異化價(jià)值使其獨(dú)具吸引力。6號(hào)線地鐵上蓋、27萬(wàn)㎡商業(yè)、5萬(wàn)㎡果嶺森林，在協(xié)助客戶找到理想辦公場(chǎng)所的同時(shí)，賦予項(xiàng)目強(qiáng)有力的升值保障。

　　據(jù)龍湖長(zhǎng)楹天街相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，這是龍湖在北京打造的首個(gè)包含寫字樓的綜合體項(xiàng)目，入市以來(lái)已經(jīng)創(chuàng)造了25億元的銷售業(yè)績(jī)，本期將推出的兩棟寫字樓產(chǎn)品，已收到不少企業(yè)咨詢整購(gòu)事宜。這不僅是因?yàn)殚L(zhǎng)楹天街主打的“傳媒公園”概念填補(bǔ)了北京寫字樓的空白，更因?yàn)樵擁?xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)，無(wú)縫對(duì)接6號(hào)線、27萬(wàn)平方米的商業(yè)配套、5萬(wàn)平方米的果嶺園林，對(duì)傳媒企業(yè)而言，吸引力頗大。而120-320平方米、首付150萬(wàn)元起的低門檻也吸引了不少個(gè)體投資者。

　　散售寫字樓管理決定回報(bào)率

　　雖然散售寫字樓因?yàn)橄∪笔艿搅斯�司和投資人的追捧，但研究商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，要謹(jǐn)慎選擇散售寫字樓。

　　散售寫字樓由于將產(chǎn)品賣個(gè)多個(gè)小買家，在后繼管理上很難做到統(tǒng)一管理，租金回報(bào)往往并不理想。

　　例如以散售模式發(fā)家的SOHO中國(guó)，旗下的建外SOHO，銀河SOHO等都成功復(fù)制了散售策略。購(gòu)買的投資人也依仗地段優(yōu)勢(shì)達(dá)到了資產(chǎn)增值的目的。但單純以租金回報(bào)比較，SOHO的產(chǎn)品由于散售的緣故，管理無(wú)序，寫字樓的檔次沒有體現(xiàn)，在同區(qū)域的租金比較中始終處于中下游。

　　如何提高散售寫字樓的檔次，提高租金回報(bào)率？實(shí)際上是開發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品附加值的考慮。

　　龍湖長(zhǎng)楹天街項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，長(zhǎng)楹天街作為大型綜合體項(xiàng)目，配套有大體量的商場(chǎng)、購(gòu)物中心、影院等。這些商業(yè)配套均由龍湖自持經(jīng)營(yíng)，目的就是以豐富的配套提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次，增加附加值。

　　并且，此次散售的龍湖長(zhǎng)楹天街寫字樓部分，也將由龍湖地產(chǎn)的管理團(tuán)隊(duì)管理經(jīng)營(yíng)，還依賴專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主租金回報(bào)最大化。并幫助業(yè)主聯(lián)系租售事宜，以保證散售寫字樓的質(zhì)量。不僅如此，長(zhǎng)楹天街還同樣鼓勵(lì)整購(gòu)寫字樓的投資人，對(duì)于這樣的買家給予樓層或價(jià)格上的優(yōu)惠。