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    “北京寫字樓租金高不說，而且在好的地段還很難租到合適的面積。”小企業(yè)主尹先生對(duì)北京青年報(bào)記者說。據(jù)記者了解，最近三年來(lái)，北京寫字樓租金大幅上漲，僅2013年租金漲幅就達(dá)到了40%。租金的狂飆不僅成了尹先生這樣的中小企業(yè)主不可承受之重，對(duì)于很多大企業(yè)來(lái)說也成了企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本增加的主要因素。好在每年的一季度是寫字樓需求的淡季，今年一季度有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京寫字樓租金出現(xiàn)了微降。但長(zhǎng)期來(lái)看，由于需求旺盛、新增供應(yīng)有限，寫字樓租金仍有上漲壓力。

    寫字樓租金出現(xiàn)微跌

    自2008年以來(lái)，不斷上漲的需求和有限的供應(yīng)使北京的辦公室租金翻了一番，北京金融街已經(jīng)成為僅次于香港中環(huán)和倫敦西區(qū)的全球辦公室租金第三高的地段。

    但每年的一季度都是寫字樓的淡季，在今年更是出現(xiàn)了久違的租金微降。由于對(duì)甲級(jí)寫字樓的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，各代理行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在差異。高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京甲級(jí)寫字樓存量為548萬(wàn)平方米，而戴德梁行則統(tǒng)計(jì)有699萬(wàn)平方米存量。對(duì)于一季度寫字樓空置率兩機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)不一致，分別為6%、2.8%，但多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都顯示一季度北京甲級(jí)寫字樓供需矛盾有所緩解，租金出現(xiàn)了難得的微降。

    租金方面，高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)顯示，一季度北京市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下跌0.2%至310元/月/平方米。萊坊北京研究與咨詢部副董事張婧婧則透露，萊坊監(jiān)測(cè)一季度北京甲級(jí)寫字樓租金下跌1.1%。

    “由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)放緩，短期內(nèi)寫字樓市場(chǎng)還在面臨租金的小幅下跌壓力。”中原地產(chǎn)華北區(qū)研究部主管透露，北京有多個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目預(yù)計(jì)在年內(nèi)完工，由于預(yù)計(jì)供應(yīng)增加，已有一些寫字樓開始提供更優(yōu)惠條件和企業(yè)續(xù)約。

    寫字樓租金仍有上漲壓力

    北京甲級(jí)寫字樓在經(jīng)歷了2013年租金高達(dá)40%以上增幅的狂飆后，2014年一季度進(jìn)入穩(wěn)定期，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為租金上漲壓力或?qū)⒃谙掳肽牦w現(xiàn)。

    未來(lái)六個(gè)月預(yù)計(jì)分別位于CBD和望京的兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)落成，為市場(chǎng)提供17萬(wàn)平方米寫字樓面積。位于CBD的項(xiàng)目為5萬(wàn)平方米，在預(yù)租階段已取得較好市場(chǎng)反響，一大型國(guó)有機(jī)構(gòu)租賃了該項(xiàng)目40%的面積，市場(chǎng)對(duì)于新項(xiàng)目的消化能力可見一斑。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為，預(yù)計(jì)短期內(nèi)有限的新增供應(yīng)將使得寫字樓市場(chǎng)租金持續(xù)在高位運(yùn)行。由于未來(lái)3年的供應(yīng)量將僅為過去10年年均供應(yīng)量的一半，預(yù)計(jì)北京的辦公室租金將繼續(xù)上漲。未來(lái)2年，北京的辦公室租金將上漲3%至5%。

    盡管2013年至2015年，北京將年均新增辦公空間27萬(wàn)平方米，但亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波表示,“北京辦公室租金的上漲潛力高于上海，尤其是未來(lái)二三年。”靠近中央政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)讓北京成為企業(yè)的“戰(zhàn)略選擇”。在躋身全球500強(qiáng)的89家中國(guó)企業(yè)中，有48家都將總部設(shè)在北京。在全球500強(qiáng)企業(yè)中，至少有123家將中國(guó)總部設(shè)在北京。

    有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，北京有望在2025年成為僅次于東京、紐約、上海和洛杉磯的世界第五大城市經(jīng)濟(jì)體。2010年，北京的排名為第26位。

    為降辦公成本中小企業(yè)遷往新興辦公區(qū)

    李先生是一家成長(zhǎng)型企業(yè)的創(chuàng)辦人，他的企業(yè)在中關(guān)村已打拼多年，目前已經(jīng)初具規(guī)模。他表示，當(dāng)企業(yè)由孵化成長(zhǎng)走向壯大的過程中，決定成敗的關(guān)鍵除了企業(yè)內(nèi)部因素外，企業(yè)的外部發(fā)展空間也起著至關(guān)重要的作用。由于中關(guān)村核心區(qū)的土地資源和空間資源越來(lái)越緊張，高額的運(yùn)營(yíng)成本正在限制中小企業(yè)升級(jí)發(fā)展，包括實(shí)驗(yàn)室、研發(fā)中心等設(shè)施更是中小企業(yè)不敢輕易擴(kuò)容的。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)寫字樓租售業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人表示，今年一季度，按照總建筑面積計(jì)算，30%的市場(chǎng)需求來(lái)自于金融和保險(xiǎn)企業(yè)，21%來(lái)自于IT和電子企業(yè)。其他需求量大的行業(yè)分別為能源與自然資源占比13%、專業(yè)服務(wù)占比7%、媒體占比5%、汽車占比5%。絕大多數(shù)的優(yōu)質(zhì)租戶傾向于選擇傳統(tǒng)商圈的甲級(jí)辦公樓，而部分對(duì)租金較敏感的租戶選擇望京等租金相對(duì)較低的新興辦公樓商圈。其中，望京地區(qū)辦公樓的平均租金水平比中央商務(wù)區(qū)低41%。今后，麗澤、亦莊、豐臺(tái)總部基地等新興辦公區(qū)域?qū)⒂懈�多的辦公樓開發(fā)項(xiàng)目，但由于新增供應(yīng)仍在建設(shè)之中，距離其竣工期仍需幾年時(shí)間，預(yù)計(jì)今后兩年北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)仍將供不應(yīng)求。