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    近年，由于住宅市場(chǎng)受到宏觀調(diào)控影響，商業(yè)地產(chǎn)受各大開發(fā)商、投資客青睞。而近日，廣州天河某商業(yè)地塊拍賣引來18家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過輪番競(jìng)拍最終由恒大地產(chǎn)以13.22億的總價(jià)奪得，樓面價(jià)格32967元/平方米，溢價(jià)8.2億，溢價(jià)率高達(dá)170%，創(chuàng)歷史新高。不少行業(yè)人士表示，在該地王的帶動(dòng)下，廣州商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入新的爆發(fā)期，商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮將越演越烈。

   商業(yè)地產(chǎn)投資升溫 寫字樓物業(yè)成熱點(diǎn)

   上述商業(yè)地塊樓面單價(jià)32967元/平方米，比現(xiàn)在很多商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格都要高出許多。有行業(yè)人士指出，住宅限購，火了商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)也帶動(dòng)了商業(yè)地塊投資，目前商業(yè)地價(jià)都已經(jīng)需要3萬多元/平方米，與在售的商用物業(yè)相比，市場(chǎng)出現(xiàn)了面粉貴過面包的現(xiàn)象，未來商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)會(huì)更進(jìn)一步上漲。

    廣州商業(yè)地產(chǎn)專家表示，目前住宅市場(chǎng)雖然逐漸回暖，但主要是剛需釋放，仍然是剛需客支撐整個(gè)住宅市場(chǎng)，大量手上資金充足的投資客仍然面臨著投資無門的窘境，所以不受限購的公寓、寫字樓是這些投資客的最佳去處之一。此外，有行業(yè)人士表示，目前廣州甲級(jí)寫字樓資本值仍低于國內(nèi)其他一線城市，具有潛在升值空間，預(yù)期今年投資需求活躍，資本值將繼續(xù)保持上升趨勢(shì)。建議投資者可考慮天河等區(qū)域的寫字樓。

    更有專家指出，來自跨國企業(yè)和內(nèi)資公司強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求將繼續(xù)支撐寫字樓業(yè)主的樂觀態(tài)度，今年廣州寫字樓租金仍將有一定的上升空間。政府對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策將繼續(xù)，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)仍是未來一年投資熱點(diǎn)，而廣州優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目相對(duì)稀缺，廣州甲級(jí)寫字樓物業(yè)售價(jià)預(yù)期將在2012年穩(wěn)步上升。值得一提的是，廣州銷售旺、租賃市場(chǎng)旺的寫字樓市場(chǎng)以天河北板塊為主。

    天河北甲級(jí)寫字樓 出租率高達(dá)九成以上

    1996年廣州新火車東站落成之后，廣州市政府圍繞著火車東站建起了高端的天河北商圈。可以說，天河北商圈是上世紀(jì)90年代興起的廣州CBD，該商圈聚集了中信廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、中石化大廈、中泰國際廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)等甲級(jí)寫字樓。然而，隨著近年多個(gè)新城板塊崛起，天河北這一商務(wù)氛圍濃厚的商圈并沒有被取代，而是一直低調(diào)上升發(fā)展，甚至準(zhǔn)備蓄勢(shì)待發(fā)。

    據(jù)了解，天河北一帶上檔次的寫字樓一共有20多棟，涉外大型企業(yè)1600多家，外國長駐廣州機(jī)構(gòu)560多家，外籍租務(wù)市場(chǎng)年增長率超過20％。雖然近年是有個(gè)別企業(yè)往珠江新城遷移，但是有更多大企業(yè)正在考慮天河北或已經(jīng)進(jìn)駐。

    據(jù)記者多方了解，目前天河北的寫字樓出租率仍是廣州全市出租率最高的板塊。興業(yè)地產(chǎn)工商鋪部天河區(qū)域經(jīng)理沈瑛瑛告訴記者，如今天河北寫字樓出租率仍然非常高，如財(cái)富廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)、耀中廣場(chǎng)等一些甲級(jí)寫字樓的出租率都在98%以上，偶有一些寫字樓因?yàn)榭腿俗饧s到期，出租率略低一些，但普遍來說該區(qū)域出租率也都達(dá)到了90%以上。

    中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展部總監(jiān)劉廣浩表示，雖然目前珠江新城有不少大型發(fā)展商進(jìn)駐，也有一些標(biāo)桿寫字樓屹立，但是從整體上來說，天河北出租率仍然是高于珠江新城，根據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，目前天河北的出租率可謂是廣州寫字樓出租較高的板塊，整體的寫字樓出租率超過八成，甲級(jí)寫字樓出租率會(huì)更高一些。天河北因?yàn)樽陨韮?yōu)勢(shì)，是廣州其他板塊很難抗衡的。作為天河CBD的發(fā)源地，天河北的生活配套、商業(yè)配套、交通配套等等都是經(jīng)過長時(shí)間完善起來的，其優(yōu)越的地理位置，目前并沒有哪個(gè)板塊可以與之媲美，包括目前正如火如荼發(fā)展的珠江新城。

    滿堂紅商業(yè)地產(chǎn)部曾連平表示，天河北板塊無論是租賃市場(chǎng)還是銷售市場(chǎng)都是一直處于上升中，天河北板塊的出租率是廣州多個(gè)板塊中最高，且空置率基本上維持在6%左右，其客戶都是比較穩(wěn)定的，大面積的寫字樓出租穩(wěn)定性比一些小面積寫字樓更高一些。

    天河北板塊性價(jià)比高 不少客戶補(bǔ)倉進(jìn)駐

    某開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，天河北寫字樓租售比為全廣州市最高，租售比這個(gè)概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，比值越高，說明房?jī)r(jià)中的投資需求越大。目前天河北二手甲級(jí)寫字樓價(jià)格主要集中在25000元/平方米~35000元/平方米左右。記者根據(jù)滿堂紅提供的一份數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2012年4月~5月期間天河北板塊甲級(jí)寫字樓二手報(bào)價(jià)均價(jià)為27372元/平方米。其中，中信廣場(chǎng)二手寫字樓報(bào)價(jià)為33000元/平方米，現(xiàn)時(shí)租金為153元/月/平方米，租售比為1：217，這說明其需出租217個(gè)月以上才能收回全部投資。然而，珠江新城某標(biāo)桿性寫字樓項(xiàng)目，目前報(bào)價(jià)為39000元/平方米，現(xiàn)時(shí)租金均價(jià)為155元/月/平方米，租售比為1:256，這說明該項(xiàng)目需出租256個(gè)月以上才能收回全部投資。

    一些業(yè)內(nèi)專家表示，目前天河北地理位置優(yōu)越、商業(yè)氛圍濃厚、生活交通等配套完善，租客或是買家都愿意選擇該板塊。對(duì)于租客而言，該板塊寫字樓性價(jià)比較高，且可以享受完善配套等；對(duì)買家而言，該板塊寫字樓售價(jià)相對(duì)低些，回報(bào)率較高。中立地產(chǎn)總經(jīng)理助理高德輝表示，近幾年隨著珠江新城發(fā)展，天河北的確有一部分客戶流向了珠江新城更高端的寫字樓，但是同樣，隨著一部分客戶流失也有另一部分客戶補(bǔ)倉，因?yàn)樘旌颖弊陨韮?yōu)勢(shì)和租金優(yōu)勢(shì)吸引了環(huán)市東路、東風(fēng)東路等板塊客戶進(jìn)駐，可以說，天河北的寫字樓出租率依然很高，且租金價(jià)格也是逐漸上漲的。

    仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部副董事盧盛表示，天河北處于廣州核心位置，空置率比較低，雖然目前有珠江新城的寫字樓與其競(jìng)爭(zhēng)，但是天河北的租戶一直比較穩(wěn)定，吸引了各個(gè)行業(yè)以及各種企業(yè)類型的客戶進(jìn)駐。目前天河北的寫字樓除了2007年之后進(jìn)駐的太古匯、萬菱匯等少數(shù)較新的寫字樓之外，大多數(shù)的寫字樓是在2007年之前落成，由于天河北寫字樓數(shù)量有限，隨著客戶對(duì)寫字樓需求增多，一些客戶才開始向珠江新城轉(zhuǎn)移。

    最新智能高端寫字樓亮相天河北

    據(jù)了解，天河北寫字樓大多數(shù)是上世紀(jì)90年代開始興建的。其中，中信廣場(chǎng)1997年建成，成為當(dāng)時(shí)華南地區(qū)第一高樓、中國的最高建筑。此外，目前租金較高的耀中廣場(chǎng)就是2007年落成，號(hào)稱“中國第一爛尾樓”的中誠廣場(chǎng)（現(xiàn)在的中石化大廈）就始建于1992年。雖然目前有太古匯、萬菱匯、天河城等較新的寫字樓落成，但是這些寫字樓主要集中在天河北的西南部。有業(yè)內(nèi)人士表示，天河北寫字樓若要一直保持全盛狀態(tài)，則需要輸入一些新鮮血液。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，天河北中信一帶的寫字樓使用已有10年，設(shè)施智能化程度稍遜。某房地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人也表示，與珠江新城全新的寫字樓產(chǎn)品相比，天河北寫字樓的確會(huì)遜色一些，不僅缺乏一些最基本的智能化系統(tǒng)，也缺乏一些軟硬件配套等。

    據(jù)調(diào)查，天河北目前已經(jīng)沒有多余的地塊可以開發(fā)建設(shè)寫字樓，特別是在天河北板塊的西南部，更是沒有多余地塊。目前天河北僅有兩幅地塊正在開發(fā)且均為高端項(xiàng)目、均位于東北方向，其中一個(gè)是林和村城中村改造項(xiàng)目。而另一高端項(xiàng)目，位于天壽路的頤和[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]四季公館，該項(xiàng)目總建筑面積11萬平方米，將開發(fā)包含五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、公館豪宅、總裁行政會(huì)所及底層旗艦商業(yè)6大高端業(yè)態(tài)。該項(xiàng)目打造的甲級(jí)寫字樓使用的均為最新最高端的智能化辦公系統(tǒng)，比如為提高企業(yè)的辦公效率，采用6部高速電梯構(gòu)建垂直運(yùn)輸通道，上班高峰也能應(yīng)付自如。該寫字樓還配有24小時(shí)供電、供冷系統(tǒng)，讓繁忙的辦公節(jié)奏不被打斷。更難得的是，其每個(gè)單元都配備有獨(dú)立廚衛(wèi)，員工加班、甚至以企業(yè)為家都能做到無后顧之憂。