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　　回報(bào)率超過(guò)8%，危險(xiǎn)！

　　開(kāi)發(fā)商出于資金周轉(zhuǎn)的目的出售部分商鋪的產(chǎn)權(quán)，住建部多次發(fā)文，禁止以售后包租形式銷(xiāo)售未竣工商品房。但是如果都由小業(yè)主自主招租經(jīng)營(yíng)，商業(yè)綜合體永遠(yuǎn)也不會(huì)培育成熟。

　　因此形成了這樣的怪圈：在開(kāi)售時(shí)如果不承諾較高的回報(bào)率，商鋪就很難賣(mài)，可承諾的高回報(bào)率又實(shí)現(xiàn)不了。如果看到7%以上的投資回報(bào)率，你要警惕的就是，商鋪會(huì)不會(huì)買(mǎi)貴了？

　　比較有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商會(huì)把培育期自營(yíng)物業(yè)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給經(jīng)營(yíng)管理方，用自營(yíng)物業(yè)的收益補(bǔ)貼承諾回報(bào)率和實(shí)際回報(bào)率之間的差額，還有的開(kāi)發(fā)商會(huì)用部分銷(xiāo)售款補(bǔ)這個(gè)差額—常見(jiàn)的做法是，先給商鋪定價(jià)，然后按照8%的年回報(bào)率，加上3年一共24%的投資回報(bào)，以最后算出的這個(gè)124%的總價(jià)賣(mài)給你，然后在銷(xiāo)售的時(shí)候把3年的租金回報(bào)“一次性抵扣”在應(yīng)付房款里。

　　但是，超過(guò)8%的回報(bào)率絕對(duì)是危險(xiǎn)的，雖然不排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商通過(guò)貼補(bǔ)的辦法兌現(xiàn)，但是只要超過(guò)了實(shí)際回報(bào)率，多承諾1%的回報(bào)率，就意味著在培育期貼補(bǔ)的租金越多，即使有能力在5年、10年后把實(shí)際回報(bào)率提升到8%以上，前幾年也會(huì)很吃力，如果這期間資金鏈再出現(xiàn)問(wèn)題，再高的回報(bào)率都只能落空。

　　提醒，合同里該有這些：

　　●毫無(wú)疑問(wèn)，典型的經(jīng)營(yíng)管理型物業(yè)不能少了經(jīng)營(yíng)管理公司。所以你在簽商鋪銷(xiāo)售合同的時(shí)候，還要和經(jīng)營(yíng)管理公司簽委托經(jīng)營(yíng)合同。

　　●委托經(jīng)營(yíng)合同里要規(guī)定委托經(jīng)營(yíng)期限、租金計(jì)算方式、租金支付方式、租金支付時(shí)間、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。如果沒(méi)有委托經(jīng)營(yíng)合同，或者需要自己和商戶簽租賃合同，你的租金前景就比較危險(xiǎn)。

　　●你有權(quán)利在合同里被告知該商業(yè)綜合體的定位是什么，有哪些業(yè)態(tài)形式。

　　●銷(xiāo)售人員告訴你的已經(jīng)入駐或確定入駐的賣(mài)場(chǎng)名稱，也應(yīng)該在合同上寫(xiě)明，這是你投資前景的一個(gè)重要保證。

　　最推薦社區(qū)商業(yè)綜合體

　　總價(jià)不高，適合個(gè)人投資

　　在適合個(gè)人投資者的商業(yè)項(xiàng)目中，朱謙和蘇曉晴都對(duì)小型的社區(qū)商業(yè)綜合體表現(xiàn)出了推崇。

　　市中心的商業(yè)綜合體商鋪，占盡地段優(yōu)勢(shì)和每天大量的人流，但價(jià)格非常高，不適合普通家庭投資。社區(qū)商業(yè)綜合體的價(jià)格比較便宜，而且隨著城市的居住郊區(qū)化，商業(yè)也從市中心往非市中心的人口密集區(qū)發(fā)展，地區(qū)中心和社區(qū)中心的商鋪投資機(jī)會(huì)更好。

　　居住社區(qū)周邊2公里的范圍，社區(qū)商業(yè)地段就有發(fā)展的機(jī)會(huì)，各區(qū)域中心會(huì)在人流量集中的位置周邊形成新的黃金(1588.00,-4.00,-0.25%)地段。

　　至少有5條公交線經(jīng)過(guò)

　　朱謙認(rèn)為投資總面積4萬(wàn)平方米的小型商業(yè)綜合體最適宜。其中賣(mài)場(chǎng)面積2萬(wàn)平方米、購(gòu)物中心2萬(wàn)平方米，但前提是3公里范圍內(nèi)有10萬(wàn)居住人口。蘇曉晴建議，在投資之前到類(lèi)似地段和規(guī)模的商業(yè)綜合體去考察，很多大型的二手房中介都有商鋪部，通過(guò)它們也能了解到已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商鋪的租金狀況。

　　了解了租金行情以后，再去政府網(wǎng)站了解你想投資的商業(yè)綜合體附近的規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)周邊的路網(wǎng)規(guī)劃非常重要，它是決定周邊顧客到達(dá)便捷性的重要因素，要確定有5條以上的公交線路經(jīng)過(guò)這里或是附近有地鐵站。

　　跟著主力店，更安全！

　　家樂(lè)福、沃爾瑪、歐尚、大潤(rùn)發(fā)等大型連鎖賣(mài)場(chǎng)品牌如果已經(jīng)確定進(jìn)駐，投資失敗的幾率會(huì)降低很多。因?yàn)榈谝贿@說(shuō)明招商團(tuán)隊(duì)的能力，第二這些大型賣(mài)場(chǎng)能吸引周邊2公里至3公里范圍內(nèi)的居民來(lái)采購(gòu)生活用品，把消費(fèi)人流日常化。

　　有了持續(xù)不斷又可觀的人流量，經(jīng)營(yíng)管理公司再逐漸把不適合附近消費(fèi)人群偏好的商戶換成吸引力強(qiáng)、租金支付能力強(qiáng)的，讓這些人愿意留下來(lái)消費(fèi)餐飲以及其他百貨商品，你的商鋪?zhàn)饨鹁陀凶V了。

　　樓層和位置都不重要

　　產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的商業(yè)綜合體，由于所有商鋪的經(jīng)營(yíng)由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理，小業(yè)主賺的不是自己那塊小商鋪的租金，而是整個(gè)商業(yè)綜合體所有經(jīng)營(yíng)部分的租金的平均值。所以，盡管1樓的商鋪一定比4樓的商鋪?zhàn)饨鸶�，但你的租金水平和商鋪的樓層、位置都沒(méi)有太大關(guān)系。

　　一個(gè)公式，算你是不是買(mǎi)貴了

　　商鋪的售價(jià)有沒(méi)有偏高，可以用商鋪售價(jià)和租金的比值來(lái)衡量—每平方米售價(jià)比每平方米月租金。國(guó)際公認(rèn)的合理租售比值是200以內(nèi)，高于200就表明投資價(jià)值降低，但必須用真實(shí)售價(jià)來(lái)計(jì)算。

　　比如售價(jià)1萬(wàn)元／平方米的商鋪，承諾前5年每年8%的回報(bào)率—當(dāng)然你知道是以拉高售價(jià)來(lái)貼補(bǔ)租金的—按照這個(gè)比例，每平方米5年的租金就是4000元，去掉5年的管理費(fèi)支出、通貨膨脹因素，純租金大概是3000元。把這3000元在1萬(wàn)元的售價(jià)里抵扣掉，真實(shí)的售價(jià)應(yīng)該是7000元左右。

　　而按5年3000元租金計(jì)算，每平方米的月租金是50元，這樣算出來(lái)的結(jié)果是140，低于200，基本可以確定售價(jià)合理。