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    北京的寫字樓市場前景越來越不樂觀。
 
    空置率持續(xù)攀升，租金開始下跌，且2009年供應(yīng)壓力巨大都成為市場突出的問題。業(yè)內(nèi)人士紛紛認為，2009年將是北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的艱難一年。 

    空置率持續(xù)攀升 

    記者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然各顧問機構(gòu)有關(guān)空置率的數(shù)據(jù)不完全相同，但在剛剛過去的四季度，北京的寫字樓空置率繼續(xù)攀升成為共識。DTZ戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，四季度北京寫字樓市場凈吸納量較上一季度降低95.2%，除中關(guān)村外，北京CBD、燕莎、金融街等傳統(tǒng)經(jīng)濟圈都出現(xiàn)了不同程度的空置率增長。

    第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)也顯示，2008年有10個甲級寫字樓項目進入市場，帶來603，000平方米可租賃寫字樓面積，而全年的吸納量為385，600平方米，低于前五年的年平均吸納量600，000平方米。 

    高力國際研究與咨詢部初步統(tǒng)計，縱使四季度內(nèi)僅有兩個甲級寫字樓竣工入市，在市場凈吸納量期望不高的基礎(chǔ)上，市場的空置率進一步上升。 

    截至1月7日，去年四季度北京甲級寫字樓市場整體空置率上升1.27個百分點到15.26%。新增供應(yīng)量加大使東二環(huán)及燕莎地區(qū)寫字樓市場面臨著與CBD相同的局面，區(qū)域整體空置率高于24%�？紤]到未來新增供應(yīng)量的逐漸增加，空置率有可能超越2007年年末16.71%的水平，創(chuàng)五年內(nèi)歷史新高。 

    “全球經(jīng)濟的不穩(wěn)定，導(dǎo)致越來越多的企業(yè)租戶，尤其是跨國企業(yè)紛紛收縮規(guī)模并取消此前的擴張計劃，需求的疲軟以及空置率的不斷上漲導(dǎo)致目前整個市場的空置率一度上升至22.5%。”仲量聯(lián)行北京分公司董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部主管張瑩告訴記者。 

    其中，北京CBD的寫字樓空置率更繼續(xù)擴大，達到5年來的最高水平。 

    世邦魏理仕研究部董事覃曉梅稱，北京CBD區(qū)域?qū)懽謽侨ツ甑谌�季度的空置率�?8.5%，第四季度的空置率為35%，達到了近1/3。
 
    租金開始下跌 

    作為北京主要商務(wù)區(qū)的CBD、燕莎、東二環(huán)及王府井地均處城市東部，不但是北京寫字樓最集中的地區(qū)，同時占70%以上的外資公司集中在上述地區(qū)寫字樓中，這也是本次金融危機中受到?jīng)_擊影響最嚴重的地區(qū)。
 
    仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，北京寫字樓平均租金比去年同期下降了1%。其中CBD地區(qū)2008年四季度租金跌幅最大，較上季度下降6.2%。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)也顯示，CBD周邊地區(qū)是當(dāng)年唯一租金呈現(xiàn)下降的區(qū)域。 

    高力國際的數(shù)據(jù)也顯示，北京甲級寫字樓市場里的六個分區(qū)市場里，已有四個錄得租金滑落跡象，包括CBD、金融街、朝陽門（包括東二環(huán)）和燕莎區(qū)域。該機構(gòu)預(yù)測，北京甲級寫字樓市場的租金2009年仍將疲軟。
 
    高力國際投資部董事黃卓偉告訴記者，透過高力國際近期與不同種類的海內(nèi)外投資者或機構(gòu)的接觸發(fā)現(xiàn)，與過去一年相比，投資者希望以低于市場水平的價格購買優(yōu)質(zhì)項目，從而獲得吸引的投資回報率以平衡目前的投資風(fēng)險。 

    “許多跨國公司已經(jīng)削減了外籍員工的數(shù)量，同時降低了現(xiàn)有外籍員工的住房預(yù)算，這將在2009年對租金產(chǎn)生進一步的壓力。而空置率按照這個速度增長，將導(dǎo)致2009年平均租金繼續(xù)下滑，且有可能會回落到2007年的水平。”第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部高級經(jīng)理王瓊表示。 

    張瑩也稱，2009年業(yè)主方的新增供給預(yù)計會加劇相互競爭的態(tài)勢，空置率將會高位運行，整個市場的平均租金有望下調(diào)15%－20%。
 
    市場供應(yīng)壓力巨大 

    高空置率顯然在短期內(nèi)還難以改觀。 

    第一太平戴維斯研究部預(yù)計，未來兩個季度北京約有100萬平方米的甲級寫字樓竣工，其中33%位于CBD核心區(qū)的國貿(mào)區(qū)域，包括環(huán)球金融中心、國貿(mào)中心三期等，這會使得該地區(qū)空置率大幅提高。 

    戴德梁行報告也稱，目前北京寫字樓總存量接近540萬平方米。一些計劃于2008年第四季度入市的項目，由于奧運期間的工程延遲而一再推遲入市時間，預(yù)計2009年上半年約有120萬平方米的甲級寫字樓進入市場，而60%預(yù)期供應(yīng)量將分布在中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)區(qū)域，這會對市場價格將造成一定沖擊。2009年一二季度內(nèi)，北京寫字樓市場將難以樂觀。戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事王晨表示，考慮到未來數(shù)月內(nèi)預(yù)期過量的供應(yīng)和市場對國際租戶的依賴度，如果市場需求持續(xù)走軟，如此大的新增供應(yīng)將進一步推升空置率并導(dǎo)致租金的持續(xù)下滑。 

    業(yè)內(nèi)人士還紛紛認為，租金持續(xù)走低和空置率的繼續(xù)增加將持續(xù)到2009年第二季度。“2009年是北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期艱難的一年�？v使沒有金融危機的發(fā)生，即將到來的供應(yīng)量累計總量大增的2009年亦會對本來已經(jīng)競爭激烈的租賃市場構(gòu)成巨大的壓力，CBD和朝陽門包括東二環(huán)區(qū)域市場將是競爭最為激烈的其中兩個區(qū)域市場。”黃卓偉說。
 
    第一太平戴維斯也預(yù)測，2009年對寫字樓的需求將下降，空置率有可能提高至25%左右，年平均租金將回落到2007年的水平。 

    不過張瑩還是強調(diào)，樂觀的因素是，盡管全球經(jīng)濟放緩使眾多跨國企業(yè)在擴租方面仍將持謹慎態(tài)度，但中國政府龐大的經(jīng)濟刺激計劃以及向私營企業(yè)開放更多的商業(yè)市場，將推動本地企業(yè)在2009年期間對寫字樓空間的需求。