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　　近日，由DTZ戴德梁行發(fā)布的報告顯示，在全國寫字樓總凈吸納量連續(xù)四個季度低于三年來的季度平均值的情況下，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金增幅居全國首位，與去年同期相比，增幅高達47%。

　　這份名為《2012年中國寫字樓市場中期回顧與展望》的報告稱，在租金需求強勁、供應量有限的情況下，未來五年內(nèi)，北京寫字樓的租金增長勢頭將最為強勁，租金水平直逼上海。

　　供需不平衡致租金大漲

　　仲量聯(lián)行研究部負責人覃曉梅認為，北京寫字樓租金漲幅之所以如此之大，主要是自今年年初以來，幾乎沒有新的甲級寫字樓項目竣工。“而成熟寫字樓的租戶又較為穩(wěn)定，多數(shù)優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓已接近滿租，沒有太多空置面積滿足新增需求，因此上半年北京寫字樓市場的凈吸納量，大多源于近年來新落成的項目。”

　　數(shù)據(jù)顯示，目前北京寫字樓整體市場租金達到每平米每月326元，環(huán)比上漲6.8%，同比上漲了34%。其中7月份北京甲級寫字樓租金為444.70元/平米/月，同比上漲了30.31%。CBD和第三使館區(qū)租金漲勢最為強勁。此外，與CBD一樣受到租戶寵愛的金融街，第二季度與去年同期相比，漲幅高達32.6%。

　　魏東表示，目前金融街的寫字樓幾乎一屋難求，“由于金融街寫字樓總體的面積本身就比較小，租戶又比較穩(wěn)定，所以基本上沒有可租賃的寫字樓。即便有很小的面積出來，也很快就會被租出去。”

　　事實上，北京寫字樓租金逐步企穩(wěn)并開始恢復性上漲始于2010年，而之前的2008和2009年，由于金融危機以及北京寫字樓新增供應面積的大量入市，其租金一度接近歷史最低點。隨著經(jīng)濟的恢復，北京寫字樓的吸納量開始猛增。

　　吸納量的大幅增加也導致了北京寫字樓空置率不斷下降。覃曉梅表示，從2009年底開始，北京寫字樓的空置率就開始不斷下降，2009年北京寫字樓的空置率為28%，到了2010年年底，該數(shù)字降至12%，而2011年底更是低至9.1%，截至今年第二季度末，北京寫字樓的空置率為6.8%，環(huán)比下降了0.9個百分點，同比下降1.5個百分點。

　　需求強勁、供應量減少的不平衡現(xiàn)象，是導致近年來北京寫字樓租金不斷攀升的主要原因。

　　魏東表示，近幾年北京寫字樓的新增供應非常少，新增供應和吸納量形成了鮮明的對比，“我們可以看到，去年北京寫字樓的新增供應為14萬平米，而吸納量為69萬平米；2010年新增供應為44萬平米，吸納量則為78萬平米。”

　　世邦魏理仕近期的報告也顯示，今年第二季度北京基本上沒有寫字樓項目落成，而季內(nèi)吸納量超過8萬平米，在強勁的市場需求帶動下，寫字樓整體空置率下降，到第二季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均空置率為4.0%，較上季度回落1.1個百分點，為1995年以來的最低水平。

　　仲量聯(lián)行預計，北京寫字樓今年全年將僅有2.3萬平米的新增供應，這對于緩解整個市場的供應緊張不過是杯水車薪。

　　世邦魏理仕方面認為，未來由于新增供應量的明顯不足，供應吃緊的壓力仍將持續(xù)。由于需求總量仍將在高位運行的趨勢表現(xiàn)明顯，市場空置率將隨著空置面積逐漸減少持續(xù)走低，這也預示著北京寫字樓租金在今年將呈上升趨勢。

　　CBD租戶外資不再唱主角

　　北京寫字樓租金狂飆突進也讓這個市場產(chǎn)生了諸多改變，多家外資代理機構(gòu)均表示，目前北京高端寫字樓租賃開始進入業(yè)主主導的市場。

　　魏東表示，優(yōu)質(zhì)寫字樓的租戶在租賃時不但沒有任何議價能力，也幾乎無法提出其他的談判條件，“租金的高低完全由出租者來定。”

　　與此同時，可租面積的短缺也使得業(yè)主在挑選租戶時變得挑剔，并擁有更大的選擇權(quán)，有些業(yè)主就明確表示，他們只愿接納高品質(zhì)的租戶。

　　此外，北京CBD等高租金區(qū)域?qū)懽謽堑淖鈶舫煞忠苍诎l(fā)生明顯變化。過去這類區(qū)域的高端寫字樓主要充斥著外資企業(yè)，2008年金融危機之后，部分外資企業(yè)開始逃離。

　　“隨著行業(yè)利潤不斷攤薄，一些外資公司對租賃物業(yè)所承擔的成本更加敏感。”魏東說。而DTZ戴德梁行的報告也顯示，目前跨國公司占主導的城市租賃需求呈現(xiàn)下滑趨勢。

　　與此對應的是，內(nèi)資企業(yè)對寫字樓的需求異軍突起，成為寫字樓租賃的主要力量。今年二季度，中國中旺集團就在國貿(mào)中心三期承租了2000平米的寫字樓。

　　魏東認為，目前內(nèi)資企業(yè)中在CBD寫字樓租賃方面表現(xiàn)比較活躍的主要有投資公司、傳媒行業(yè)、IT等。記者也進一步了解到，國內(nèi)諸如中石油、中石化等國字頭的能源企業(yè)、新媒體以及商業(yè)銀行、保險公司等，目前對高端寫字樓的租賃需求非常強勁，“像新東方這樣的教育機構(gòu)不但租用了一部分寫字樓，甚至還自己購買。”覃曉梅也證實說。

　　盡管在2011年以前，北京的寫字樓租金曾遠遠落后于上海，但隨著近幾年其租金的快速增長，相關(guān)預測顯示，未來三年將高于上海。與北京有所不同的是，今年上半年上海寫字樓的新增供應量非常大，為372006平米，其總體空置率攀升至8.8%。