色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    “一個(gè)小縣城建三四個(gè)城市綜合體，這不是繁榮，而是亂象。”一位商業(yè)地產(chǎn)專家近日在多地調(diào)研后發(fā)出如是感慨。

    在房企爭(zhēng)相進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體項(xiàng)目四處開花之后，商業(yè)地產(chǎn)的諸多問(wèn)題開始引人關(guān)注。而在各大媒體報(bào)道中，“泡沫”一詞也越來(lái)越多地用于形容商業(yè)地產(chǎn)投資的火熱。

    盡管如此，在一些高速發(fā)展的城市里，部分區(qū)域的商業(yè)設(shè)施匱乏卻依舊是現(xiàn)實(shí)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平告訴記者，與住宅投資易受宏觀大環(huán)境影響不同，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)專業(yè)屬性較強(qiáng)，能否成功，主要取決于項(xiàng)目定位、所在區(qū)域發(fā)展等微觀問(wèn)題。

    而在總體投資過(guò)熱的時(shí)代里，這些蜂擁而上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，或許將面臨兩極分化的不同命運(yùn)。

    “泡沫”虛實(shí)探

    商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱度看來(lái)是沸騰得有些失控了。

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院近日發(fā)布的《2011～2012中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全年，無(wú)論新開工增量還是銷售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠(yuǎn)超于住宅。其中，辦公樓新開工面積大幅增長(zhǎng)46.20%，增速提高17.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額也增長(zhǎng)了23.7%。

    進(jìn)入2012年，商業(yè)地產(chǎn)的“繁榮”遍布全國(guó)。

    據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)及多家數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)調(diào)查，2012年上海將有22個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目入市；北京預(yù)計(jì)有17個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市；在深圳，大型集中式商業(yè)項(xiàng)目面積在未來(lái)5年將增長(zhǎng)87%，未來(lái)5年供應(yīng)量相當(dāng)于深圳過(guò)去30年存量商業(yè)的總和；在成都，同時(shí)在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目達(dá)到100多個(gè)，面積達(dá)到3400萬(wàn)平方米左右，從增速、體量和開發(fā)商級(jí)別來(lái)看，竟然已全面超越一線城市。

    這么大的投資額與開發(fā)量，市場(chǎng)消化得了嗎？

    許多專家對(duì)此發(fā)出警示。王永平就曾多次指出，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)與城市發(fā)展、人口規(guī)模、消費(fèi)能力等實(shí)際因素相協(xié)調(diào)。

    不過(guò)，“泡沫”的認(rèn)定需要更細(xì)致的觀察。

    在2007年左右，由于短時(shí)間內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目集中入市，“泡沫”一詞也曾被用于中關(guān)村寫字樓群，但一年后該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)卻出現(xiàn)逆市走高的現(xiàn)象。

    “單就某區(qū)域而論，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)容易短期集中。這時(shí)以過(guò)去舊有的城市人口、商業(yè)存量數(shù)據(jù)作對(duì)比，泡沫似乎是顯而易見(jiàn)的。但是只要城市發(fā)展速度夠快，這些供應(yīng)量也能夠很快被消化。”一位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

    換言之，城鎮(zhèn)化進(jìn)度快的城市，定能贏得更快的發(fā)展速度，也就更有能力消化這些短期泡沫。也就是說(shuō)，由集中供應(yīng)而引起的短期泡沫，未來(lái)三五年完全有可能消化。反之，那些城市人口基數(shù)太小、人口增長(zhǎng)速度緩慢的地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)泡沫則有可能愈演愈烈，比如鄂爾多斯。

    “短期內(nèi)供應(yīng)量過(guò)大，并不會(huì)必然帶來(lái)泡沫。決定泡沫是否出現(xiàn)的關(guān)鍵在于，城市的發(fā)展能否迅速消化這些供應(yīng)量。”上述企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

    1.5線城市的機(jī)遇

    供應(yīng)量暴漲的例子如今也不斷在全國(guó)各地上演。

    以成都為例。目前成都約有570萬(wàn)平方米的存量商業(yè)物業(yè)，城市綜合體已達(dá)48個(gè)，其中僅城南大源和站南兩大組團(tuán)就匯聚了22個(gè)城市綜合體。

    但根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的研究報(bào)告《中國(guó)新興城市50強(qiáng)》指出，目前我國(guó)1.5線城市共有9個(gè)，分別是成都、重慶、大連、杭州、南京、沈陽(yáng)、蘇州、天津和武漢。這些城市新興區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)藏著較大的可持續(xù)性潛力。而所謂的1.5線城市，是指介于一線城市和二線城市之間的城市。成為1.5線城市的基本條件包括：陌生人社會(huì)、多元的生活方式和職業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施和場(chǎng)所、文化娛樂(lè)方式、商業(yè)形態(tài)、房?jī)r(jià)、美食。

    以成都高新西區(qū)為例，目前該區(qū)域云集了富士康、華為、戴爾、聯(lián)想、英特爾等世界500強(qiáng)企業(yè)。隨著近年來(lái)我國(guó)制造業(yè)的遷移，上述企業(yè)正在讓成都逐步取代東莞成為一個(gè)新興的全球高科技行業(yè)基地。

    不過(guò)高新西區(qū)一直是成都的商業(yè)地產(chǎn)洼地，目前尚無(wú)一家商業(yè)綜合體正式營(yíng)業(yè)，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，大型商業(yè)項(xiàng)目也依舊匱乏。但隨著龍湖、保利、中信、華潤(rùn)、綠地等地產(chǎn)企業(yè)的相繼殺入，這片區(qū)域已形成由近20家新老房企同時(shí)展開的一場(chǎng)鏖戰(zhàn)。

    以龍湖成都時(shí)代天街為例，該項(xiàng)目作為龍湖地產(chǎn)在西南片區(qū)繼北城天街、西城天街、重慶時(shí)代天街之后的又一個(gè)城市商業(yè)產(chǎn)品，總體量達(dá)到183萬(wàn)平方米，集百貨店、購(gòu)物中心、影院、酒店及美食街為一體。挑選高新西區(qū)作為天街駐扎點(diǎn)，也正是看好該區(qū)域的升值空間。

    “目前，高新西區(qū)周邊需求和供給極不平衡。隨著城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，高新西區(qū)的消化能力逐步顯現(xiàn)。”龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)

。據(jù)透露，2011年8月，龍湖成都時(shí)代天街開盤銷售額便逾10億元，而今年6月推出SOHO產(chǎn)品和臨街商鋪后，其銷量更是超過(guò)同區(qū)域自住型項(xiàng)目?jī)杀兑陨稀?/p>

    高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫指出，類似成都這樣的城市，其市場(chǎng)消化能力依然可觀。“在目前一線城市商業(yè)地產(chǎn)逐步飽和的情況下，1.5線城市蘊(yùn)含著機(jī)會(huì)。這些城市的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展到相當(dāng)程度，商辦投資市場(chǎng)卻剛剛起步。”