色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

　　《北京城市總體規(guī)劃(2004年—2020年)》確定亦莊地區(qū)為北京市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)新城之一，以承擔(dān)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心的城市職能為主。

　　《亦莊新城規(guī)劃 2005-2020》中要求，大力推動(dòng)亦莊新城建設(shè)，積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口向新城集聚，建設(shè)“相對(duì)獨(dú)立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達(dá)的健康新城。”

　　記者調(diào)查顯示，目前亦莊正處于快速發(fā)展期，居住人口增加、居住配套增加；然而，相對(duì)于日益增加的常住人口，亦莊地區(qū)商業(yè)配套不足的情況也隨之凸顯，而相應(yīng)的商機(jī)亦隨之顯現(xiàn)。

　　財(cái)政收入
　　相當(dāng)一個(gè)二線城市

　　作為北京市唯一同時(shí)享受國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙重優(yōu)惠政策的開(kāi)發(fā)區(qū)，亦莊有著較為完整的交通、教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套的規(guī)劃。同時(shí)，由于產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)明顯，從1992年創(chuàng)建至今20年間，亦莊一直在源源不斷地吸納中高端就業(yè)人群。根據(jù)《規(guī)劃》，到2020年，亦莊新城人口規(guī)模將達(dá)到70萬(wàn)人。

　　“整個(gè)亦莊去年的財(cái)政收入是將近300個(gè)億，相當(dāng)于二線城市的一個(gè)大城市的財(cái)政收入，在這里有100多家世界500強(qiáng)企業(yè)在里面辦公，亦莊人群的商業(yè)潛力是非常高的。”和裕地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理王騫告訴記者。

　　記者了解到，目前的亦莊區(qū)域，已經(jīng)是北京除國(guó)貿(mào)CBD外的第二大世界500強(qiáng)企業(yè)聚集地，其中包括奔馳、諾基亞、可口可樂(lè)等。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為：“近幾年亦莊購(gòu)房客群出現(xiàn)了內(nèi)生型增長(zhǎng)，不僅在亦莊工作，也選擇在亦莊購(gòu)房居住。正是購(gòu)房需求的穩(wěn)定，以及購(gòu)房客群的高素質(zhì)，使得相比北京東、南、西三個(gè)方向，亦莊樓盤(pán)銷售始終堅(jiān)挺。”

　　不過(guò)，隨著亦莊產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展，以及內(nèi)部各大住宅項(xiàng)目的相繼開(kāi)盤(pán)、入住，一個(gè)較為明顯的問(wèn)題也隨之凸顯，即該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套顯得薄弱、散亂、層次不均勻。

　　通常，遠(yuǎn)離中心城區(qū)的新項(xiàng)目的商業(yè)配套，從開(kāi)始入住到漸趨成熟，需要3—5年的時(shí)間。在此之前，需要通過(guò)地緣關(guān)系，借力相近區(qū)域的商業(yè)配套。而亦莊卻無(wú)可借力之處，與亦莊新城接壤的周邊區(qū)域如通州馬駒橋、大興等也普遍存在大中型商業(yè)配套較少、中小型及社區(qū)商業(yè)配套較為低端的現(xiàn)象。

　　對(duì)于亦莊內(nèi)目前究竟有多少生活人口、居住人口，記者采訪的幾家開(kāi)發(fā)商的數(shù)據(jù)有些出入，總體平均而言，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為亦莊目前的居住人口在7—10萬(wàn)人之間，生活工作人口在30—40萬(wàn)左右，而在2020年，有望翻一番。

　　而如果以北京市人均商業(yè)面積0.9平方米計(jì)算，亦莊的商業(yè)人口達(dá)到70萬(wàn)時(shí)，需要的商業(yè)面積大約在60萬(wàn)平方米 。也就是說(shuō)，目前亦莊的商業(yè)建筑最主要的方向不是繼續(xù)把餅攤大，而是增強(qiáng)商業(yè)配套的業(yè)態(tài)的提升，以及分布和層次的優(yōu)化。而就目前的情況來(lái)看，亦莊未來(lái)的商業(yè)配套還有很大的升級(jí)潛力。

　　社區(qū)商業(yè)
　　租金超甲級(jí)寫(xiě)字樓

　　記者調(diào)查的結(jié)果顯示，就目前而言，社區(qū)商業(yè)基本構(gòu)成了當(dāng)前亦莊的商業(yè)主調(diào)。

　　從居住的角度來(lái)說(shuō)，目前亦莊有幾個(gè)主要的組團(tuán)，分別是位于榮華路最東端、處于亦莊門(mén)戶位置的以130萬(wàn)平方米超級(jí)大盤(pán)林肯花園為主的組團(tuán)，和以上海沙龍項(xiàng)目為核心的組團(tuán)，以及距離相對(duì)較遠(yuǎn)，在通州馬駒橋一帶以新開(kāi)發(fā)、純居住為主的合生世界村等新城項(xiàng)目組團(tuán)。

　　“由于社區(qū)商業(yè)目前是支撐亦莊商業(yè)需求的主體，所以小區(qū)底商可以說(shuō)是‘一鋪難求’，王騫告訴記者，林肯花園作為亦莊的代表項(xiàng)目，一期近5萬(wàn)平方米的商鋪的銷售率達(dá)到100%。而明年計(jì)劃推出二期大約2萬(wàn)多平方米的底商，預(yù)期也會(huì)形成供不應(yīng)求的局面。

　　記者同時(shí)了解到，林肯公園的商鋪雖然不是由商家自持，但是為了盡可能形成統(tǒng)一的商業(yè)氛圍，開(kāi)發(fā)商與商鋪業(yè)主之間開(kāi)創(chuàng)了亦莊第一例“底商業(yè)主不能自行出租”的銷售范例，即由開(kāi)發(fā)商幫助業(yè)主出租。

　　據(jù)幾位在林肯公園的商街經(jīng)營(yíng)者告訴記者，由開(kāi)發(fā)商幫助業(yè)主出租的出租率接近99%，而且月租金最高的達(dá)到了330元/平方米，平均的回報(bào)率也達(dá)到了年8%左右。而據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，今年第二季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓月平均租金為326元/平方米。

　　同樣，在以上海沙龍項(xiàng)目為主的居住組團(tuán)中，也由多個(gè)項(xiàng)目組成了近10萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)，同樣租售火爆。

　　然而，盡管社區(qū)商業(yè)能夠滿足一般亦莊居民的生活需要，但社區(qū)商業(yè)“便民商業(yè)”的特點(diǎn)限制了其商業(yè)消費(fèi)層次的提升，同樣，對(duì)于一個(gè)較為龐大的亦莊工作、生活體系來(lái)說(shuō)，分散于亦莊各地的社區(qū)商業(yè)也較難解決一些企業(yè)、園區(qū)較為集中的地區(qū)的人群的商業(yè)需求。

　　“如果說(shuō)買生活用品、買菜、美容美發(fā)，以及使用銀行、電信服務(wù)的話，一般都要到亦莊的幾個(gè)住宅集中區(qū)的社區(qū)底商里面去找，開(kāi)車要一二十分鐘，”在靠近亦莊路東區(qū)的京東方附近的企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目天驥智谷的營(yíng)銷總監(jiān)王志強(qiáng)告訴記者，“亦莊目前的商業(yè)服務(wù)過(guò)多的是社區(qū)商業(yè)，過(guò)于集中在住宅區(qū)。而產(chǎn)業(yè)區(qū)的配套則明顯不足。而對(duì)于像路東區(qū)這樣的產(chǎn)業(yè)園集中的地方，消費(fèi)就很不方便。‘如果說(shuō)高端宴請(qǐng)還有一些高級(jí)酒店、酒樓可以解決，那一般的中等消費(fèi)，如吃個(gè)工作便餐、買些小東西并不方便，這也就是為何許多工作在亦莊內(nèi)的人沒(méi)有在亦莊內(nèi)消費(fèi)的原因。”

　　由此看來(lái)，商業(yè)分布的不均勻和“下班就回家”的習(xí)慣讓許多亦莊的消費(fèi)潛力沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)化，而要改變這一現(xiàn)狀，突破口不是社區(qū)商業(yè)，而是區(qū)域級(jí)配套商業(yè)體乃至大型商業(yè)綜合體的發(fā)展。

　　區(qū)域商業(yè)
　　機(jī)構(gòu)租客背書(shū)火爆

　　亦莊的發(fā)展從亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)立、到亦莊新城規(guī)劃的完成，前后已經(jīng)渡過(guò)了20年。而以亦莊管委會(huì)為中心、周圍建有4家星級(jí)酒店所在的榮華路，有著“亦莊長(zhǎng)安街”的美名，以此為中心的8平方公里范圍，被稱為亦莊的中心區(qū)。

　　“目前亦莊還是停留在比較早期的住宅底商的商業(yè)模式，缺乏為整個(gè)新城提供服務(wù)的商業(yè)集中的地方。而建設(shè)重點(diǎn)就是與榮華路交叉的榮京東街的東西兩側(cè)，成為榮華國(guó)際、力寶廣場(chǎng)、國(guó)瑞廣場(chǎng)、財(cái)富科技中心等以公建類項(xiàng)目立項(xiàng)的項(xiàng)目的核心地帶。”榮華國(guó)際營(yíng)銷總監(jiān)林鵬說(shuō)。

　　事實(shí)上，目前這條“亦莊長(zhǎng)安街”上的商業(yè)氛圍并不濃厚，“開(kāi)車在亦莊的大街上，感覺(jué)就是人少、街寬、商店少、綠化多，”一位在2004年就來(lái)到亦莊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商告訴記者，“就拿最核心的管委會(huì)和附近的酒店來(lái)說(shuō)，能夠看到的商業(yè)就是幾家五星級(jí)酒店，以及里面的一些餐飲配套，都是純商務(wù)性質(zhì)的，對(duì)于普通消費(fèi)來(lái)說(shuō)并不合宜。而一個(gè)商業(yè)區(qū)成熟的表現(xiàn)是，高中低端業(yè)態(tài)平衡，各種消費(fèi)門(mén)類齊全。”

　　然而，并不是沒(méi)有企業(yè)注意到這里的商機(jī)，林鵬告訴記者：“榮華國(guó)際就是要定位做一個(gè)區(qū)域級(jí)而不是社區(qū)級(jí)的商業(yè)配套，我們有1萬(wàn)多平方米的底商，目前絕大多數(shù)已經(jīng)被意向商家所圈定。如俏江南、三千里韓國(guó)燒烤等都與我們有了初步意向，而除了餐飲以外，我們剩下的商業(yè)面積主要打算引進(jìn)銀行，目前有三、四家銀行正在形成意向。”

　　從榮華國(guó)際的商鋪銷售可以看出，由于目前亦莊中心區(qū)內(nèi)的中高端商業(yè)配套缺乏，開(kāi)發(fā)商雖然仍是賣商鋪而不是自持經(jīng)營(yíng)，但前期招商都非常順利。由于是“帶著租約賣商鋪”，榮華國(guó)際的商鋪銷售非常的順利，“像知名餐飲機(jī)構(gòu)，一般都會(huì)簽5年以上的租約；而金融機(jī)構(gòu)則時(shí)間更長(zhǎng)，因此，目前商鋪的回報(bào)率可以說(shuō)是最穩(wěn)定的，可以達(dá)到每年7%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅項(xiàng)目。而寫(xiě)字樓則更高。”林鵬說(shuō)。

　　王騫則認(rèn)為：“任何一個(gè)地方的商業(yè)都是發(fā)展最靠后的。因?yàn)樯虡I(yè)需要商流，這就要有待于常住人口的增加。事實(shí)上，亦莊具有綠化好、密度低、交通便利、距離國(guó)貿(mào)等城市中心距離不遠(yuǎn)的特點(diǎn)，如果能夠改變?nèi)藗儗?duì)于亦莊是產(chǎn)業(yè)區(qū)而非宜居區(qū)的觀念，以亦莊目前的住宅售價(jià)水平，將是一個(gè)性價(jià)比很高的區(qū)域。”

　　大型商業(yè)
　　品牌特賣七天千萬(wàn)

　　目前，由于規(guī)劃原因，亦莊內(nèi)的大型商業(yè)體可以說(shuō)非常稀少。唯一的兩處較大型的商業(yè)體，一個(gè)是以沃爾瑪為核心、間以一些品牌專門(mén)店的亦莊創(chuàng)意生活廣場(chǎng)，面積達(dá)到了30萬(wàn)平方米；另一處則是上海沙龍附近的美廉美大型超市。

　　對(duì)于亦莊的商業(yè)消費(fèi)潛力，王騫給記者舉了一個(gè)例子，去年“十一黃金周”時(shí)候，有個(gè)奢侈品的品牌在亦莊的沃爾瑪超市里面舉辦奢侈品特賣會(huì)。當(dāng)時(shí)公司并沒(méi)有下任務(wù)，說(shuō)亦莊這里試一試就可以了。但是7天下來(lái)，銷售額將近1000萬(wàn)元，說(shuō)“試一試”的人都傻了。

　　但是，亦莊內(nèi)的大型商業(yè)目前仍是以超市為主體，這一情況說(shuō)明，亦莊的商業(yè)構(gòu)成仍以中低端為主，缺乏高端的商業(yè)旗艦項(xiàng)目。

　　因此，爭(zhēng)奪成為亦莊商業(yè)旗艦的爭(zhēng)斗也格外激烈，今年四月，位于亦莊核心區(qū)的力寶廣場(chǎng)項(xiàng)目，宣布項(xiàng)目中8萬(wàn)平方米的大型商業(yè)體售予華聯(lián)商廈，將建成亦莊內(nèi)第一個(gè)以高端超市、品牌專賣店和中高檔購(gòu)物為主的中高端商業(yè)體，而力寶廣場(chǎng)的銷售負(fù)責(zé)人則告訴記者：“由于亦莊核心區(qū)內(nèi)缺少大型商業(yè)綜合體的規(guī)劃，因此在這個(gè)8萬(wàn)平方米商業(yè)綜合體的項(xiàng)目銷售中，有不下10家的知名商業(yè)機(jī)構(gòu)參與競(jìng)購(gòu)，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，最后華聯(lián)商廈勝出。這將是亦莊內(nèi)第一個(gè)定位于中高端的大型商業(yè)體。”

　　“時(shí)尚類消費(fèi)的華聯(lián)商業(yè)的入住，標(biāo)志著亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)已經(jīng)從生活必需品型的商業(yè)業(yè)態(tài)向時(shí)尚型商業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)度。”中信新城的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人這樣對(duì)記者說(shuō)。

　　“不過(guò)，總的來(lái)說(shuō)未來(lái)亦莊不會(huì)有太多的大型商業(yè)體，主要還是要考慮區(qū)域的支撐能力，”王騫表示，目前亦莊核心區(qū)內(nèi)的土地資源基本已經(jīng)劃分干凈，新增的住宅是有限的，因此亦莊不會(huì)發(fā)展成以商業(yè)為主要業(yè)態(tài)的新城區(qū)。”

　　“目前亦莊內(nèi)的商業(yè)缺口是暫時(shí)的，從某種程度上講，這種缺口并不是因?yàn)槿鄙偕虡I(yè)面積，而是因?yàn)槿鄙僮銐虻娜丝谥�撐，�?dǎo)致商業(yè)資源的涌入不夠有力。比如，沃爾瑪所在的創(chuàng)意生活廣場(chǎng)，其實(shí)樓上有許多空的商鋪是沒(méi)有開(kāi)張，”一位開(kāi)發(fā)商高層告訴記者，“所以亦莊目前需要的不是大建特建商業(yè)建筑，而是創(chuàng)造更好的宜居環(huán)境，改變亦莊作為‘生產(chǎn)區(qū)’、‘工業(yè)區(qū)’的單一印象，只有居住人口增加了，才可能創(chuàng)造出更多的商流，才可能涵養(yǎng)出真正成熟的商業(yè)配套。”