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　　10月1日深圳存量非住宅按評(píng)估征稅政策正式實(shí)施以來，在經(jīng)歷了9月份規(guī)避評(píng)估征稅的二手成交井噴態(tài)勢(shì)之后，10月二手商業(yè)成交經(jīng)歷了一輪幅度極大的“過山車”，寫字樓和商鋪的成交數(shù)據(jù)達(dá)到了近年來的最低點(diǎn)。進(jìn)入11月后，隨著政策影響逐漸被消化，二手商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了局部回暖，其中商鋪市場(chǎng)回升力度加大，而寫字樓則延續(xù)了10月份的成交走勢(shì)，起色不大。與此同時(shí)，10到11月，在政策的刺激下，二手市場(chǎng)的部分投資需求轉(zhuǎn)移到了一手市場(chǎng)，成交較此前出現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。當(dāng)前的市場(chǎng)格局讓不少開發(fā)商加大和加快了一手商業(yè)的推盤力度。

　　二手買賣：商鋪回暖相對(duì)迅速 寫字樓尚無起色

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，二手商業(yè)尤其是寫字樓的成交持續(xù)了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的冷清，直到第三季度以來才相對(duì)回轉(zhuǎn)。8月下旬，深圳市地稅局與規(guī)土委正式發(fā)放通知，深圳將于10月1日對(duì)二手工商鋪的交易實(shí)施按評(píng)估價(jià)過戶的政策，二手商業(yè)市場(chǎng)的熱鬧在9月達(dá)到了最高峰。二手商鋪成交面積近20萬(wàn)平方米，寫字樓成交也突破年內(nèi)新高，達(dá)到近7.3萬(wàn)平方米成交。在這一輪最后的“狂歡”之后，二手商業(yè)的成交急轉(zhuǎn)直下，商鋪和寫字樓10月的成交面積均為4000多平方米。

　　進(jìn)入11月以來，二手市場(chǎng)也走向了分化，在寫字樓仍然延續(xù)了10月成交水平的同時(shí)，商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著的回暖態(tài)勢(shì)。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)，截止11月27日，深圳二手商鋪的成交面積已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)平方米，雖然與9月的20萬(wàn)平方米相比大為遜色，但正逐步恢復(fù)到之前的成交水平。而寫字樓的成交回升速度卻并沒能跟商鋪同步，截至11月27日，二手寫字樓的成交面積依然僅有4115.9平方米，而據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月—8月，深圳二手寫字樓的成交面積均為1萬(wàn)平方米。

　　對(duì)于以上情況，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任何倩茹認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)由于投資周期較長(zhǎng)，二手定價(jià)往往與一手價(jià)格差距較大，在評(píng)估過程中稅費(fèi)不少；而二手商鋪市場(chǎng)剛興起不久，買賣時(shí)間較短，市場(chǎng)供應(yīng)也足，因此二手定價(jià)和一手價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)很大價(jià)差，評(píng)估征稅的稅費(fèi)成本也相對(duì)較低。因此，市場(chǎng)在經(jīng)過一個(gè)多月的政策消化之后，二手商鋪投資又逐漸回溫，而稅費(fèi)成本相對(duì)較高的二手寫字樓則難以一時(shí)回復(fù)原來的成交。

　　“預(yù)計(jì)寫字樓的成交面積近幾個(gè)月內(nèi)都會(huì)停留在5000平方米左右，而此前，除了較為反常的9月高峰，寫字樓的月成交面積均值為1萬(wàn)平方米，看來政策的消化還是需要一定時(shí)間。”何倩茹如此表示。

　　一手寫字樓和商鋪：成交隨供應(yīng)升溫 達(dá)到近半年高峰

　　在二手市場(chǎng)緩慢走回此前成交數(shù)值的同時(shí)，一手商業(yè)市場(chǎng)正趁機(jī)發(fā)力。10月份二手市場(chǎng)的極大萎縮意味著部分投資需求向一手轉(zhuǎn)移，高緯環(huán)球的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近兩個(gè)月來，深圳一手市場(chǎng)的成交便逐步攀升，寫字樓和商鋪都達(dá)到了近半年的高峰。從成交數(shù)據(jù)的走勢(shì)來看，直到12月底，雖然不會(huì)有明顯的上漲，但一手商業(yè)市場(chǎng)的成交都會(huì)維持在相對(duì)高位。

　　“一手上商業(yè)地產(chǎn)的成交跟供應(yīng)有比較大的關(guān)系，可以看到，今年下半年以來，深圳一手商業(yè)地產(chǎn)尤其是住宅裙樓商鋪的供應(yīng)不斷增加，由于深圳商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)和成交基數(shù)都較小，一旦有新增供應(yīng)進(jìn)入，都會(huì)在成交數(shù)據(jù)上有比較快速的反應(yīng)。”高緯環(huán)球華南區(qū)研究助理經(jīng)理袁雪玲如此說道。

　　根據(jù)高緯環(huán)球的統(tǒng)計(jì)，今年8月至11月期間，由于新增項(xiàng)目持續(xù)供給，深圳一手商鋪的可售面積已經(jīng)達(dá)到102.6萬(wàn)平方米，而寫字樓的可售面積也已經(jīng)達(dá)到了42.1萬(wàn)平方米。

　　當(dāng)然，二手市場(chǎng)的相對(duì)冷清也讓部分投資需求轉(zhuǎn)移到了一手市場(chǎng)，開發(fā)商趁機(jī)發(fā)力加大了供應(yīng)。“二手市場(chǎng)成交的下降讓開發(fā)商覺得有必要加快一手供應(yīng)的速度，部分項(xiàng)目提前加推并且還取得了不錯(cuò)的成交成績(jī)，例如鹽田的萬(wàn)科壹海城一開盤就賣出了10多套寫字樓單位，而此前9月開盤的農(nóng)科商務(wù)辦公樓在10月、11月期間也快速清盤，一共86套可售單位，據(jù)我了解目前僅剩4套。”何倩茹表示。