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　　近80萬(wàn)平方米供應(yīng)將入市 北京購(gòu)物中心市場(chǎng)承壓

　　一項(xiàng)關(guān)于中國(guó)各地購(gòu)物中心空置率調(diào)查的排行榜顯示，沈陽(yáng)以高達(dá)24.3%的空置率位居榜首，此外，重慶和北京等地的空置率也都高于10%。

　　另一則數(shù)據(jù)加重了市場(chǎng)隱憂

　　來(lái)自世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2013年中國(guó)七大城市的購(gòu)物中心計(jì)劃開(kāi)業(yè)量是2012年的2.9倍，遠(yuǎn)超零售品牌商開(kāi)店速度和零售銷(xiāo)售額增速。

　　據(jù)記者了解，2013年北京預(yù)計(jì)將有11個(gè)零售項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，新供給面積近80萬(wàn)平方米。“從分布來(lái)看，北京核心區(qū)域購(gòu)物中心已較為飽和。”第一太平戴維斯研究與顧問(wèn)咨詢(xún)部董事王瓊向記者指出，品牌商擴(kuò)張會(huì)考慮品牌推廣和經(jīng)營(yíng)效益，在核心區(qū)域飽和后才會(huì)考慮非核心區(qū)域，所以這造成一些非核心區(qū)項(xiàng)目招商存在一定的困難。

　　空置率的警鐘

　　身處亞奧商圈的北辰時(shí)代名門(mén)可以算作一個(gè)具有代表性的案例。

　　2月25日，記者來(lái)到了位于鳥(niǎo)巢附近的這一購(gòu)物中心發(fā)現(xiàn)，偌大的購(gòu)物中心門(mén)可羅雀，除了一層有三三兩兩的顧客外，其他樓層很難見(jiàn)到顧客的身影。商場(chǎng)四層已出現(xiàn)了零星的撤柜，商場(chǎng)五層幾乎一半以上的面積都處于空置狀態(tài)。

　　“北辰時(shí)代名門(mén)自開(kāi)業(yè)至今客客流量一直不高，與其定位沒(méi)有契合目標(biāo)客戶需求、地理位置，推廣力度不夠等有關(guān)。”一位分析人士指出。

　　戴德梁行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主管蔡二虎表示，同一區(qū)域內(nèi)的新奧購(gòu)物中心空置率也相對(duì)較高。“并非市場(chǎng)供應(yīng)量的問(wèn)題，而是定位出現(xiàn)了偏差。”

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看見(jiàn)，雖正直周日，但新奧購(gòu)物中心的地下停車(chē)場(chǎng)卻有大量空閑的車(chē)位，這與市中心一些購(gòu)物中心停車(chē)位一位難求的情況形成鮮明的對(duì)比。

　　高租金的魔咒

　　“零售與商業(yè)面積增長(zhǎng)速度是否匹配，是衡量商業(yè)面積是否供應(yīng)過(guò)快的最重要指標(biāo)。”世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理宋春生指出，過(guò)去5年，二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)零售額增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)激增。

　　世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年三季度，北京購(gòu)物中心的空置率已經(jīng)達(dá)到了11%，超過(guò)了6%的警戒線。根據(jù)第一太平戴維斯研究報(bào)告，2012年第四季度北京主要商圈中，中關(guān)村商圈的空置率最高，由2012三季度的11%上升到14%。

　　蔡二虎告訴記者，購(gòu)物中心不同于住宅或?qū)懽謽�，不符合周邊消費(fèi)水平或者是租金水平太高，都會(huì)影響項(xiàng)目的空置率。

　　目前，由于受招商周期延長(zhǎng)、與租戶租金議價(jià)能力下降，以及空置率上升等問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)周期也在不斷延長(zhǎng)。宋春生指出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回報(bào)周期已由5－6年普遍延長(zhǎng)至8－10年。

　　宋春生表示，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩以及零售企業(yè)銷(xiāo)售額下降的環(huán)境下，連鎖零售企業(yè)2012年拓展比較謹(jǐn)慎，壓縮開(kāi)店計(jì)劃，全年開(kāi)店完成率普遍低于70%。零售企業(yè)開(kāi)店積極性的下降會(huì)進(jìn)一步影響到購(gòu)物中心的租金水平。

　　新華南MALL空置率達(dá)80%以住養(yǎng)商計(jì)劃加速

　　曾被譽(yù)為世界最大購(gòu)物中心之一的華南MALL，因開(kāi)業(yè)后大量空置入不敷出，于2006年被北大資源集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)北大資源)接手，并于2007年改名為新華南MALL·生活城。

　　如今，五年多過(guò)去了，華南MALL是否已獲重生

　　近日，記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，新華南MALL依舊靜靜地躺在東莞萬(wàn)江路旁，除了中心廣場(chǎng)的水上游樂(lè)項(xiàng)目、少許臨街商鋪正在經(jīng)營(yíng)外，其商場(chǎng)內(nèi)部商家早已撤離，空無(wú)一人，人行電梯也被遮蓋起來(lái)，上面鋪滿塵土，粗略估算，其空置率仍超過(guò)80%。

　　商鋪空置率達(dá)八成

　　資料顯示，華南MALL原定位為中國(guó)首個(gè)超大型主題購(gòu)物公園。2006年，經(jīng)營(yíng)不堪重負(fù)的華南MALL被北大資源集團(tuán)整體收購(gòu)，原開(kāi)發(fā)商三元盈暉也成為其下屬分公司。

　　在北大資源集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理下，華南MALL被重新規(guī)劃定位為新都市主義國(guó)際生活街區(qū)，2007年7月改名為 “新華南MALL·生活城”。易主之后的新華南MALL總投資額達(dá)到45億元。

　　近日，記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新華南MALL至今仍沒(méi)有起死回生的跡象。

　　記者在新華南MALL看到，除了歡笑天地、天線寶寶、萬(wàn)達(dá)影城、水上游樂(lè)設(shè)施、尼羅河酒店等娛樂(lè)功能項(xiàng)目和門(mén)口麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫等少量餐飲仍在營(yíng)業(yè)外，曾經(jīng)的大型超市麥德龍、百安居、SPAR早已撤離，商場(chǎng)內(nèi)大量店鋪人去樓空，部分商場(chǎng)改為羽毛球館。

　　記者注意到，曾被稱(chēng)為亞洲最大室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)的歡笑天地，如今即便是周末，去游玩的人流依然較少，大量游樂(lè)設(shè)施處于停機(jī)狀態(tài)。

　　原華南MALL預(yù)計(jì)每天人流量可達(dá)7萬(wàn)人次，但自從2005年“五一”開(kāi)業(yè)以來(lái)，因缺少消費(fèi)人群而人氣低落。直到2012年“五一”期間，北大資源重新增加游樂(lè)項(xiàng)目，投入巨資打造了一個(gè)占地面積3000多平方米的水上競(jìng)技游樂(lè)項(xiàng)目“幸福東莞·快樂(lè)向前沖”，才帶來(lái)些許人氣。

　　資料顯示，該購(gòu)物中心占地面積約43萬(wàn)平方米，總建筑面積119萬(wàn)平方米，其中商鋪數(shù)量超過(guò)2300個(gè)，商鋪規(guī)劃建筑面積超過(guò)65萬(wàn)平方米。此前，有境外媒體報(bào)道稱(chēng)，華南MALL有99%商鋪未能出租。據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)道顯示，直到2011年，新華南MALL已招商建筑面積為9萬(wàn)平方米，僅占總開(kāi)發(fā)面積的20%，近80%的商業(yè)面積閑置。

　　據(jù)記者目測(cè)粗略估算，其目前實(shí)際空置率超過(guò)八成以上。

　　新華南MALL實(shí)際的商鋪招商情況如何，實(shí)際空置率有多高？日前，記者以租用商鋪的名義撥通了新華南MALL招商處熊經(jīng)理的電話。熊經(jīng)理承認(rèn)目前新華南MALL的空置率很高。熊經(jīng)理稱(chēng)，從今年3月份開(kāi)始，將重新調(diào)整商鋪功能，新的工程改造后將大部分增加餐飲店鋪，“就是因?yàn)榭罩枚�，才要想辦法重新調(diào)整改造”。

　　“重生”路荊棘叢生

　　對(duì)于華南MALL運(yùn)營(yíng)失敗的情況，大多數(shù)業(yè)界人士認(rèn)為，其在規(guī)劃定位上出現(xiàn)差錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商也缺少大型綜合體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在華南MALL建成之前，三元盈暉曾在全球范圍考察大型商業(yè)項(xiàng)目，并將其定位為超大型主題購(gòu)物公園，偏重中高端消費(fèi)。但由于東莞外來(lái)人口多，整體收入水平偏低，華南MALL的定位與需求不太吻合。

　　深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，東莞是一個(gè)缺乏城市化的城市，以工業(yè)化為導(dǎo)向的城市經(jīng)濟(jì)布局分散，城市中心人口消費(fèi)能力較弱，不能與廣深等城市類(lèi)比。人流量較少，使得大型商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)較為困難。

　　據(jù)了解，為了解決商鋪空置的問(wèn)題，北大資源在接手華南MALL后，便啟動(dòng)了全球招商活動(dòng)，并推出多種優(yōu)惠活動(dòng)，還針對(duì)東莞大量的本地加工制造企業(yè)，于2008年提出了在新華南MALL內(nèi)設(shè)立 “東莞工廠直銷(xiāo)中心”想法，總面積達(dá)6萬(wàn)平方米。

　　但這次調(diào)整并不理想。據(jù)知情人士透露，當(dāng)時(shí)新華南MALL招了不少企業(yè)進(jìn)來(lái)，不久后又撤走了。而記者也看到，“東莞工廠直銷(xiāo)中心”的經(jīng)營(yíng)效果并不明顯，除了少量SPA連鎖店和某酒類(lèi)直銷(xiāo)店還在繼續(xù)營(yíng)業(yè)外，其余商鋪大多處于空置關(guān)閉狀態(tài)。

　　此外，北大資源還試圖盤(pán)活該項(xiàng)目。2011年，以發(fā)展住宅養(yǎng)活商業(yè)的計(jì)劃出爐�！赌戏饺�?qǐng)?bào)》報(bào)道，2011年5月，北大資源成功將新華南MALL未開(kāi)發(fā)的7萬(wàn)平方米的商業(yè)用地調(diào)整為二類(lèi)居住用地，做起了住宅開(kāi)發(fā)。

　　記者也看到，在新華南MALL南區(qū)的北大資源御灣項(xiàng)目已大部分建成，目前有高檔別墅和江景洋房銷(xiāo)售，別墅銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到25000元/平方米。而新華南MALL西區(qū)的一塊未開(kāi)發(fā)空地，也將于今年動(dòng)工建設(shè)。據(jù)知情人士透露，該地塊也將用于住宅開(kāi)發(fā)。

　　但值得注意的是，在幾經(jīng)轉(zhuǎn)手和功能調(diào)整之后，無(wú)論是商業(yè)功能改造調(diào)整，還是將商業(yè)地塊調(diào)整為住宅開(kāi)發(fā)，空置率依然嚴(yán)重的新華南MALL，重生之路或許仍然漫長(zhǎng)。