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    以打壓住宅市場投機投資需求為主要目的的新‘國五條’威力漸顯，卻為商業(yè)地產(chǎn)為主的投資型物業(yè)帶來利好。在缺乏其他投資渠道的情況下，投資者將目光重新聚焦在這些投資型物業(yè)上。天津3月份商業(yè)地產(chǎn)供需兩旺，成交面積環(huán)比上漲86%，同時包括寫字樓、酒店式公寓在內(nèi)的其他投資型物業(yè)成交數(shù)據(jù)也有上漲。

　　投資型物業(yè)成交上漲

　　在新“國五條”對住宅投資的進一步擠出效應(yīng)下，剛剛過去的3月份，天津投資型物業(yè)市場均出現(xiàn)成交上揚。天津中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，2013年3月，商業(yè)市場供應(yīng)暢旺，成交量大幅走高。全月商業(yè)成交343套，成交面積4.96萬平方米，環(huán)比上漲86%；本月成交量主要集中在中心城區(qū)和遠郊區(qū)縣，分別占全市成交總量的34%和36%。成交價格方面，遠郊區(qū)縣項目的活躍成交小幅拉低了全市成交均價至16386元/平方米，環(huán)比下降8%。其中“古文化街海河樓商貿(mào)區(qū)”以10149元/平方米的低價放量成交4512平方米，使南開區(qū)成交價格低于正常水平，僅為22293元/平方米。3月新增商業(yè)物業(yè)9.03萬平方米，同比下跌3%；濱海新區(qū)的“北塘古鎮(zhèn)”和津南區(qū)的“天山水榭花都”分別供應(yīng)19999平方米和18975平方米，成為供應(yīng)體量最大的項目。

　　寫字樓方面，3月天津?qū)懽謽浅山?24套，成交面積4.2萬平方米，環(huán)比上漲5%，需求市場逐步回溫；本月中心城區(qū)成交市場活躍，成交量占全市總成交量的42%。其中南開區(qū)成交放量，共有8個項目集中成交，成交量1.2萬平方米，成交均價13065元/平方米，成為3月辦公市場熱點區(qū)域。“由于中心城區(qū)辦公物業(yè)成交向好，市場成交均價達到11774元/平方米，較上月繼續(xù)上升，樓市回暖明顯。3月全市新增供應(yīng)辦公物業(yè)16.8萬平方米，同比上漲103%。”天津中原地產(chǎn)分析師對新金融記者表示。酒店式公寓的成交上漲則更為明顯，3月天津酒店式公寓成交870套，成交面積4.8萬平方米，環(huán)比上漲140%；天津中心城區(qū)、濱海新區(qū)、遠郊區(qū)縣公寓市場成交價格均有小幅下降，全市成交均價為12979元/平方米，環(huán)比下降12.5%。中心城區(qū)仍為天津公寓市場主要成交區(qū)域，成交量為2.1萬平方米，占全市總成交量的45%，成交均價18388元/平方米。市內(nèi)六區(qū)成交量以河?xùn)|區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)為主，呈“三足鼎立”之勢。

　　“新‘國五條’的限制性條款主要針對新建住宅和二手住宅，而商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、酒店式公寓等所受影響相對不大。尤其在限購、限貸等方面不受影響，使這些投資型物業(yè)對于投資者有著很大吸引力。”業(yè)內(nèi)人士對新金融記者表示。

　　投資商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)謹慎

　　不僅是天津，其余二三線城市商業(yè)地產(chǎn)近期也出現(xiàn)成交上漲情況。近期多個二三線城市的2013年春季房展商業(yè)地產(chǎn)項目增多。青島、蘇州、昆明等地，商業(yè)地產(chǎn)扎堆展示成為今年春季房展的一道別致風(fēng)景。在青島春季房展上，多數(shù)當?shù)厥袇^(qū)商業(yè)項目均在房展亮相，即便在部分參展綜合項目中也包含可售的公寓和寫字樓等產(chǎn)品。蘇州春季房展則單獨就商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域推出了專門展區(qū)。商業(yè)地產(chǎn)全面呈供需兩旺態(tài)勢。

　　不過業(yè)內(nèi)人士指出，投資商業(yè)地產(chǎn)等投資型物業(yè)，與此前投資住宅有很大不同，對投資者的專業(yè)性要求更高。亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存表示，交通、人氣、價格是投資者選擇投資型物業(yè)的三要素。

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，中國新興城市50強城鎮(zhèn)人口達2.6億，輻射人口3.7億，預(yù)計到2020年，其甲級辦公樓存量將新增3000萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長。不過全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會長張民耕在接受媒體采訪時表示，我國的商業(yè)地產(chǎn)目前已經(jīng)出現(xiàn)一些‘泡沫’，需要警惕。一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)需求空間仍然要大一些，而三四線城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民的消費能力較弱，相對來說三四線城市的投資風(fēng)險大于一二線城市。

　　而投資者在選擇投資型物業(yè)時，更應(yīng)看重項目的租金回報率，而不應(yīng)將注意力集中在預(yù)期中的房價上漲。項目區(qū)位和后期的物業(yè)管理，以及周邊商業(yè)需求的大小，均是決定項目租金回報率的重要因素。業(yè)內(nèi)人士表示，當前房企對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險，不排除部分為投機性投資。“對那些完全散售，對后期管理沒有明確規(guī)定，且開發(fā)商后期運營能力沒有得到證明的項目，投資者必須采取謹慎的態(tài)度，而那些以自持為主，少數(shù)散售的品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項目，應(yīng)是投資者重點考慮的對象。”在談到選擇投資項目的標準時，上述業(yè)內(nèi)人士對新金融記者表示。

　　而隨著商業(yè)地產(chǎn)等投資型物業(yè)的火熱，不排除后期出臺一些針對這部分物業(yè)的調(diào)控政策，這些風(fēng)險也是投資者應(yīng)時刻關(guān)注的。