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　　5月24日，由全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主辦的“銷售型商業(yè)物業(yè)利弊分析管理與后期運營管理創(chuàng)新研討會”在京舉行，地產(chǎn)界人士就熱點問題進行了探討。與會者一致認為，商業(yè)地產(chǎn)正面臨轉型陣痛。

 

　　熱潮背后存在隱憂

 

　　當前商業(yè)地產(chǎn)到底有多熱？

 

　　21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔說，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商去很多二三四線城市，地方政府夸張一點說是夾道歡迎。坊間傳言，像萬達這樣的實力商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，地方政府更是求之若渴。

 

　　“如果萬達只是建住宅的話，可能沒有這么大的吸引力，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)對當?shù)卣�府來說是政績工程，政府的支持力度是非常大的，可能拆遷的工作都幫你去做。商業(yè)地產(chǎn)拿地也比較容易一些，特別是到二三線城市拿地，原因是能給當?shù)貛�來稅收、就業(yè)。”蔡宇翔說，商業(yè)地產(chǎn)的建筑成本相對住宅來說低一些，回報率相對較高，如果做得好，投入和產(chǎn)出比是一個很大的空間。

 

　　近年來，住宅市場調控的頻頻加碼，卻為商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。國內一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，與潘石屹的SOHO中國轉型商業(yè)地產(chǎn)一樣，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)比例提升將成為國內房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要舉措。

 

　　龍德置地有限公司董事總經(jīng)理王杰說，房企紛紛轉投商業(yè)地產(chǎn)，還有一個重要因素是社會投資者對此有巨大的需求。“現(xiàn)在國家調控，基本是對住宅進行調控，但是對商業(yè)沒有做任何調控，比如商業(yè)無限貸。很多老百姓、投資者手里的錢往哪里投？股票、黃金容易套牢，期貨投資不會做，金融理財，回報率低的百分之三四，高的百分之十幾，但是高的也有風險，本都回不來的也有。”在王杰看來，催生商鋪投資熱與投資渠道缺乏，房價連年上漲不無關系。

 

　　與會者的共識是，我國的商業(yè)地產(chǎn)雖然勢頭很猛，問題卻也不少。由于我國當前的商業(yè)地產(chǎn)仍舊是以產(chǎn)權銷售為主，雖然便于開發(fā)商快速回籠資金，但往往造成產(chǎn)權分散化，繼而使得商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理存在很大困難。商業(yè)地產(chǎn)的參與者，包括業(yè)主、物業(yè)以及公司均存在諸多隱憂。

 

　　網(wǎng)絡購物造成沖擊

 

　　與國內商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展形成鮮明對比的是，國內商業(yè)物業(yè)需求量逐步萎縮。由于網(wǎng)絡購物的興起和逐步完善，消費者光臨實體店的次數(shù)逐步減少，使得企業(yè)對實體商鋪的需求減少。

 

　　北京凱德翠微總經(jīng)理胡泊透露，2011年和2012年，時尚界的幾大“天王”，包括GAP、優(yōu)衣庫、ZARA在內的五大時尚品牌，整體業(yè)績都在下滑。電子商務雖無法完全取代實體經(jīng)濟，但其旺盛的生命力對零售商業(yè)帶來致命沖擊。

 

　　蔡宇翔說，做商業(yè)的人一般都是抱著做住宅的心態(tài)在做商業(yè)，很少像萬達那樣懂得運作商業(yè)。某種程度上，住宅被限購了，成本上升，稍微運作不當就有風險，一想商業(yè)好賣，就改做商業(yè)，一旦銷售困難就會出現(xiàn)很多爛尾的現(xiàn)象。對商業(yè)不了解，最后失敗是很多的。

 

　　王杰也表示：“現(xiàn)在有不少開發(fā)商以營銷為目的，不管商業(yè)地產(chǎn)后期運營，不管后期業(yè)態(tài)規(guī)劃，拿出最拿手的營銷手段，能賣8萬就賣8萬，能賣10萬就賣10萬，不跟后期經(jīng)營掛鉤，不跟投資者盈利掛鉤，把投資者都套住了，有不少這樣的例子。”

 

　　“現(xiàn)在大家都知道中關村現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)面臨很大的困難，是海淀區(qū)政府的一個心病，必須要轉型，但這種轉型對于科貿或者e世界來說，太難了，因為干這個還能賺錢。”在與會專家看來，雖然開發(fā)商一開始轉讓出去實現(xiàn)了局部的商業(yè)利益，但是很多項目后期不是出現(xiàn)經(jīng)營困難就是轉型困難，不得不承受轉型陣痛。

 

　　均豪物業(yè)管理服務企業(yè)總經(jīng)理于慶新對物業(yè)管理在商場運營中的重要性發(fā)表了獨到見解。他認為：“物業(yè)公司和開發(fā)商探討的話題都是‘如何打造一個好的資產(chǎn)’，因此開發(fā)商對物業(yè)管理的關注也越來越強，但是僅從物業(yè)管理的角度講，單一業(yè)權的商業(yè)更好管理，而物業(yè)公司對分割業(yè)權實施管理卻非常艱難，也正因此，他認為商業(yè)地產(chǎn)能不分割就不分割，如果要分割就一定做到科學分割，并且提前做好法律文本以便約束物業(yè)的所有人。”