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    業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，廣州寫字樓的售價(jià)一定會(huì)往高走。

　　中心地段的高價(jià)一手寫字樓多有價(jià)無(wú)市，并且商家多會(huì)僅租不售。二手寫字樓相對(duì)價(jià)低，未來(lái)應(yīng)還有10%的升值空間，若是投資角度考慮，可立即出手。

　　高端寫字樓目前同質(zhì)化嚴(yán)重，但和去年的態(tài)勢(shì)相比，總體售價(jià)還是會(huì)往上走。在政策走勢(shì)還不夠明朗且短期的供大于求的市場(chǎng)條件下，賣家轉(zhuǎn)售為租，買家轉(zhuǎn)買為租的狀況會(huì)持續(xù)一段觀望勢(shì)態(tài)。

　　因?yàn)樾卤P缺席，市場(chǎng)供需矛盾突出，近來(lái)廣州寫字樓市場(chǎng)成交量持續(xù)下跌，然而成交量的下跌并沒(méi)有讓價(jià)格也隨之走低。珠江新城地段的一手寫字樓的最高售價(jià)甚至都高達(dá)到“6萬(wàn)字頭”了。

　　記者從眾多中介公司及業(yè)內(nèi)專家處獲悉，在這樣的情況下，更多的買家選擇只租不買，且很多賣家為迎合市場(chǎng)，推出多項(xiàng)租金配套優(yōu)惠，甚至“轉(zhuǎn)售為租”。

　　新貨源稀缺

　　這兩個(gè)月來(lái)，廣州寫字樓的成交量走低，主要由于在供應(yīng)方面，沒(méi)有新貨源的供應(yīng)，從目前已成交的數(shù)據(jù)來(lái)看，多是前期早已推出的尾貨項(xiàng)目。一些原本計(jì)劃在5月上市的新項(xiàng)目，如保利克洛維二期、東菱廣場(chǎng)等雖然廣告都已打出多時(shí)卻又都推后上市，導(dǎo)致成交量同比去年大為回落。

　　廣州寫字樓在售價(jià)格相比國(guó)內(nèi)其他重要城市還是偏低的，但與往年同期相比，價(jià)位已經(jīng)高到脫離市場(chǎng)價(jià)位了。比如，珠江新城的富力盈通售價(jià)基本在“4萬(wàn)字頭”以上。盈凱等更是均價(jià)高達(dá)“6萬(wàn)字頭”。而據(jù)內(nèi)部人士透露，之前推遲上市的幾個(gè)新項(xiàng)目延遲的主要原因在于，開發(fā)商傾向于整棟樓出售。中立地產(chǎn)寫字樓部資深營(yíng)業(yè)經(jīng)理許純認(rèn)為：“總體上來(lái)說(shuō)，今年地產(chǎn)行業(yè)的整體銷售業(yè)績(jī)還不錯(cuò)，所以開發(fā)商不急于用寫字樓來(lái)沖銷售業(yè)績(jī)。”

　　近期寫字樓全新上市的新貨源非常少，多數(shù)項(xiàng)目都只是繼續(xù)在售的“尾貨”；于是受住宅持續(xù)限購(gòu)刺激，不限購(gòu)不限貸又擁有商住雙重功能的商用公寓產(chǎn)品，正好頂替了寫字樓新貨源不足的空白，成為現(xiàn)時(shí)買方市場(chǎng)的心頭好。天鑾的超高端公寓雖然成交均價(jià)達(dá)5萬(wàn)元/平方米，但也吸引了不少對(duì)江景奢華公寓情有獨(dú)鐘的中高端實(shí)力客。

　　中心地段多租不售

　　許純說(shuō)：“雖然寫字樓的售價(jià)止不住，但目前租金走勢(shì)是低走。相比售價(jià)寫字樓的租金是有明顯優(yōu)勢(shì)的。”她表示，很多商家現(xiàn)在推出配套的出租優(yōu)惠，比如有主打免租時(shí)段以及附送車位等。

　　目前的情況是，在珠江新城的中心區(qū)，例如在花城匯附近其實(shí)基本沒(méi)有什么二手樓可選擇，中心區(qū)像高德置地、利通大廈等基本都是發(fā)展商自己持有的物業(yè)，且均是以出租為主的，沒(méi)有出售的。目前在售的其實(shí)都是珠江新城中比較周邊的地方，比如黃埔大道邊、廣州大道邊等。且這些在售的寫字樓硬件條件上是相差不大的。珠江新城中心區(qū)域內(nèi)在售的幾乎只有富力盈通、富力盈凱兩棟而已，而它們的價(jià)格盈凱均價(jià)基本是5萬(wàn)元/平方米，盈通也至少要到3.5萬(wàn)-3.8萬(wàn)元/平方米。

　　中原地產(chǎn)工商鋪寫字樓部副總監(jiān)劉偉倫分析，在價(jià)格上，目前買賣雙方處在一個(gè)相持期，屬于有價(jià)無(wú)市的狀況。一方面賣家希望售價(jià)盡可能高走，而賣家多處在猶豫和觀望狀態(tài)。“目前來(lái)說(shuō)，除了少數(shù)純粹以投資為目的的買家，出手考慮的周期比較短。其余多數(shù)以自用為目的的買家，考慮的周期就不是一般的長(zhǎng)了。” 劉偉倫說(shuō)。

　　他認(rèn)為，如恒大中心、全球通大廈、招商銀行大廈等這些發(fā)展商自己冠名的寫字樓物業(yè)，基本都是不急于出售的，因?yàn)檫@些發(fā)展商本身是不缺錢的。且廣州的中心地段的地塊，尤其是商業(yè)地塊，是越來(lái)越少了，所以發(fā)展商本身也更希望拿來(lái)出租而不是出售。

　　二手寫字樓還有10%升值空間

　　這么多年來(lái)，廣州的寫字樓售價(jià)在四大城市中是相對(duì)最低的，廣州的中心區(qū)，比如越秀區(qū)，還有一些1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米售價(jià)的寫字樓。劉偉倫表示，按照這樣的狀況推算，即便珠江新城的寫字樓售價(jià)高居不下，但總體來(lái)說(shuō)，廣州的寫字樓售價(jià)并沒(méi)有達(dá)到高位，因此在今年底前應(yīng)還有10%左右的漲幅，尤其是二手寫字樓的漲幅空間應(yīng)很大。建議投資類的買家可以立即出手了。

　　許純認(rèn)為，以珠江新城為例，未來(lái)3-5年內(nèi)，寫字樓的總面積要達(dá)到400萬(wàn)平方米，但是目前僅有300萬(wàn)平方米左右，還有很大的發(fā)展空間。所以長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，廣州寫字樓的售價(jià)一定會(huì)往高走，但是短期內(nèi)會(huì)有一個(gè)調(diào)整期，也正是因?yàn)橛羞@么一個(gè)調(diào)整期，才使得商業(yè)地產(chǎn)不至于會(huì)重蹈當(dāng)年住宅市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)說(shuō)，這是一個(gè)很有必要的調(diào)整，所以廣州的寫字樓應(yīng)該還是有很強(qiáng)的保值、升值能力的。既然有這么大空間，買家就更應(yīng)該選擇一些高品質(zhì)，具有可持續(xù)性發(fā)展的寫字樓，這是非常重要的。所以現(xiàn)在廣州市場(chǎng)的寫字樓最需要多元化的發(fā)展，不斷有新物業(yè)出現(xiàn)，才能有更多更好的服務(wù)體系出來(lái)。