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　　近日，記者翻查廣州各家寫字樓中介機構發(fā)布的一季度市場報告中看到，從體育中心寫字樓商圈和越秀、荔灣老城區(qū)搬遷至珠江新城的寫字樓租戶數(shù)量有所增加，當中不乏多家知名外資企業(yè)，世界500強企業(yè)的身影也潛藏其中。

　　而值得關注的是，這類搬遷寫字樓的租戶中，除了有因為業(yè)務規(guī)模擴大急需租賃更大面積寫字樓辦公的企業(yè)，還有部分是同面積搬遷的企業(yè)租戶。對于這部分同等面積換租的寫字樓租戶而言，他們既沒有企業(yè)擴張帶來的辦公場地升級需求，又沒有調整寫字樓租賃成本的沖動，那又是什么樣的原因促使其耗時費力地換租新寫字樓呢？

　　世邦魏理仕廣州辦公樓服務部董事黎青山在接受記者采訪時表示，以不擴大辦公規(guī)模為前提的企業(yè)租戶，促使其更換辦公物業(yè)的主要原因是：其所在寫字樓已出現(xiàn)軟硬件設施老化的問題，譬如體育中心商圈、環(huán)市路商圈的寫字樓，其樓齡普遍在10年以上，部分樓齡甚至高達15年。

　　老商圈寫字樓軟硬件落后
　　遭寫字樓租客“喜新厭舊”

　　與新落成的寫字樓相比，舊商圈的寫字樓在硬件上存在空間使用率較低的弊端，加之早期設計的寫字樓，多有電梯配比不足或電梯老化、維修狀況多等情況，空調系統(tǒng)也較落后，在辦公環(huán)境上已無法滿足客戶日益提高的需求。因此，即便不考慮租金成本，不少知名企業(yè)出于對辦公環(huán)境的要求，都更傾向搬去設備更新、建筑更時尚、室內(nèi)空間使用率更高的新寫字樓物業(yè)。

　　而珠江新城新落成的多個寫字樓項目，外觀時尚大氣，內(nèi)里緊湊實用，再配上各種“高大上”的軟硬件設施，如環(huán)保節(jié)能建材對企業(yè)辦公能耗的降低，新風系統(tǒng)為寫字樓租戶提供更舒適的辦公環(huán)境，從出入門禁到電梯全程IC卡把關用以提升租戶私密性等，從外到內(nèi)都能照顧到知名企業(yè)對辦公場地“面子”和“里子”的雙重要求。

　　珠江新城寫字樓“拋繡球”
　　優(yōu)惠讓利招徠世界500強

　　那么，企業(yè)從老商圈舊寫字樓搬去珠江新城的新寫字樓物業(yè)，是否意味著企業(yè)花在辦公場地的租金成本也要順勢上漲呢？

　　據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士介紹，珠江新城新落成的寫字樓在預租期階段，為了吸引世界500強企業(yè)入駐，往往會給這類知名企業(yè)開出非常誘惑的低租金。

　　“有些名氣非常大的企業(yè)在挑選進駐新辦公場地時，一些新寫字樓甚至是求著他們過去，租金會比他們現(xiàn)在租的寫字樓還要便宜。”中原地產(chǎn)寫字樓部總監(jiān)劉偉倫指出。以世界500強企業(yè)寶潔為例，它從天河北的中泰國際廣場，搬去珠江新城高德置地廣場，不但享受到辦公場地的軟硬件設施新舊升級，它所花費的租金成本也未有明顯上調。

　　“為了平衡整體租金收入，此類新寫字樓的對外招租價格不會有明顯波動，但他們會針對心儀的知名企業(yè)，通過延長免租期降低其寫字樓租賃的實際開銷。”劉偉倫表示，這種做法在全行業(yè)里不算秘密，幾乎所有寫字樓都會在前期招租時，為求大牌租戶入場而推出此優(yōu)惠。因為只要有知名企業(yè)坐鎮(zhèn)，寫字樓的后續(xù)招租工作就能順利開展，待到出租率達到90%時，就是寫字樓“吊高來租”的時候。而他們給知名企業(yè)租戶的優(yōu)惠讓利，也會從一些中小型或知名度稍低的企業(yè)租戶賺回來。

　　將大面積單位間隔成小單位
　　中信廣場租金收益不減反增

　　眼看優(yōu)質企業(yè)租戶都被新商圈所吸引，老商圈的寫字樓租金是否已出現(xiàn)下滑的跡象？滿堂紅富力盈信分店店長吳言表示，從目前監(jiān)測到的市場數(shù)據(jù)來看，盡管從老商圈遷至珠江新城的寫字樓租戶有所增多，但老商圈的寫字樓租金未見下滑。

　　多位房地產(chǎn)中介人士表示，雖然珠江新城的寫字樓物業(yè)很“高大上”，但若論周邊商業(yè)配套，尤其是餐飲配套方面，還是有不少企業(yè)租戶更青睞老商圈。以中信廣場為例，雖然有部分知名企業(yè)轉租出走，但由于此類知名企業(yè)早前租用的寫字樓物業(yè)面積較大，單位租金反而不高。眼下，該寫字樓因應租賃行情，將大面積單位間隔成小單位放租，所獲租金收益不減反增。

　　商業(yè)季報
　　珠江新城優(yōu)質寫字樓叫價能力增強

　　近日，商業(yè)地產(chǎn)服務公司世邦魏理仕發(fā)布了第一季度廣州房地產(chǎn)市場回顧。寫字樓市場方面，珠江新城持續(xù)吸引其他商務區(qū)租戶遷入，珠江新城及天河北優(yōu)質寫字樓業(yè)主叫價能力增強。

　　本季租賃活動主要為同等面積的搬遷。珠江新城因其商務氛圍日益成熟及充足供應繼續(xù)吸引其他成熟商務區(qū)尤其是越秀區(qū)的企業(yè)遷入。例如中油碧辟從越秀區(qū)遷入廣州銀行大廈；法國興業(yè)銀行和恒生銀行從天河體育中心商圈分別遷至廣州國際金融中心和建濤廣場，后者還在其寫字樓裙樓設立營業(yè)網(wǎng)點；美國銀行由荔灣區(qū)部分搬遷并擴租至廣州國際金融中心。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級經(jīng)理曾麗表示，一方面，由于擁有擴租及新設立辦公室需求的租戶普遍青睞天河區(qū)及珠江新城的優(yōu)質寫字樓，業(yè)主信心增強以及進駐率的改善使部分優(yōu)質寫字樓租金持續(xù)上升；另一方面，由于面臨租戶流失，部分舊寫字樓業(yè)主及時對租金進行了調整。未來，珠江新城區(qū)內(nèi)競爭將逐漸激烈，越來越多新項目逐漸加入提前預租行列，將壓抑整體租金增幅過快，而部分位于天河北及越秀區(qū)的舊寫字樓業(yè)主或會采取更靈活的租金立場吸引租戶。

　　廣州優(yōu)質零售物業(yè)市場一季度未錄得新增供應。餐飲類租戶繼續(xù)成為租賃需求的主要來源：正佳廣場負一層的超市面積改為包括翠華餐廳等在內(nèi)的餐飲品牌；五月花廣場四層由原服飾品牌調整為餐飲；綠茶在樂峰廣場開出1700平方米新店。國際品牌在本季亦持續(xù)進駐廣州。不過，本季還錄得品牌收縮案例：某香港纖體品牌在廣州五家門店中有四家位于購物中心，均于本季停止營業(yè)。

　　未來六個月，珠江新城的高德置地廣場余下部分面積開業(yè)，面積接近13萬平方米。由于需求面并無顯著變化，部分空置率較高的新入市購物中心或將繼續(xù)下調租金以迅速改善空置率。