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    這幾年，商業(yè)地產(chǎn)江湖馬蹄嘈雜，熱鬧非常。各路大佬和行業(yè)外資金紛紛跳進這深淺難測的池塘，其中不乏資深游泳健將：如新鴻基地產(chǎn)和中海地產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)各有16年、20多年。但更多的是倉促轉(zhuǎn)型的投機者盲目參加這一盛會。在淺水區(qū)玩玩，可能皆大歡喜；一旦進入深水區(qū)，嗆水者將不在少數(shù)。到底商業(yè)地產(chǎn)池塘究竟能容納多少游泳者？

    近三年多來，中國商業(yè)地產(chǎn)投資額月均同比增長30%左右，增速是同期住宅開發(fā)的1.3倍。2012年上半年，這一差異已擴大至2倍。大量住宅企業(yè)和非地產(chǎn)資金流向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)被不少人視作投資“避風港”和“藍海”，數(shù)量、體量猛增，大躍進現(xiàn)象漸漸明顯。

    商業(yè)地產(chǎn)大干快上，硝煙滾滾，泥沙俱下，不少商業(yè)地產(chǎn)項目滯銷勢頭和運營難題初顯，區(qū)域結(jié)構(gòu)化泡沫已然顯現(xiàn)。為什么商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)化泡沫必然會出現(xiàn)？三炮不才，提出以下九條觀點，與業(yè)內(nèi)人士交流、商榷：

    一、問題的根源自然離不開困擾中國房地產(chǎn)市場多年的土地財政和唯GDP思維。地方官員們?yōu)榱俗非驡DP的快速增長，追企業(yè)本屆任期的政績，普遍將土地作為戰(zhàn)略大棒，拼命揮舞。在城市建設和商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃方面，追求大而全，城市建設以“攤大餅“思維進行無序擴張。地方官員對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃不作為和亂作為，都可能造就更多商業(yè)地產(chǎn)爛尾項目，貽害無窮。健康的城市化必須讓大量失地農(nóng)民融入城市，繼而實現(xiàn)職業(yè)和社會身份的真正轉(zhuǎn)變。目前很多地方的城市化，并沒有輔之以農(nóng)民的市民化與現(xiàn)代化，農(nóng)民仍游離于城市之外，是一種“偽城市化”。地方官員基于GDP思維的造城運動，催生了太多政績工程、形象工程和商業(yè)爛尾樓，“偽城市化”將加速商業(yè)地產(chǎn)泡沫化。開發(fā)商們在地方官員這種思維的鼓勵、誘導甚至脅迫之下，雖說“藝高人膽大”，但有時候，“藝低膽更大”。他們樂于低價拿地，大額貸款，快速擴張，賭性十足，樂于圈更大的地，建更高的樓。這樣的結(jié)果難免造成很多商業(yè)地產(chǎn)的失敗項目。

    二、城鎮(zhèn)化浪潮和多年的房地產(chǎn)調(diào)控（主要是住宅調(diào)控）助推商業(yè)地產(chǎn)大躍進。住宅作為不符合國際慣例的畸形投資品，一直是國人積淀財富甚至用來增值財富的重要投資手段。連續(xù)多年的多重政策打壓和限購，住宅保值增值的神話逐漸破滅，散戶資金和行業(yè)外資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，形成泡沫虹吸效應，加上商業(yè)地產(chǎn)無關基本民生，不是官方調(diào)控重點，伴隨著城鎮(zhèn)化建設熱潮，未來幾年將繼續(xù)上演商業(yè)地產(chǎn)大躍進的重頭戲。商業(yè)綜合體等業(yè)態(tài)全面開花，多個城市項目密集，忽悠型招商之后，零售商虧損，拖欠租金，紛紛逃離，銀行見勢不妙收緊銀根，地產(chǎn)商最終資金鏈斷裂而崩盤，新一輪蕭條開始，其周期似不過5-8年。

    三、部分開發(fā)商轉(zhuǎn)型、升級、調(diào)整的過程中，誤將商業(yè)地產(chǎn)當做未來的“藍海”，前期準備嚴重不足。在宏觀調(diào)控和限購的大環(huán)境下，不少開發(fā)商為緩解資金壓力，尋求新的增長點，病急亂投醫(yī)，紛紛進軍商業(yè)地產(chǎn)，有的甚至啟動跨地區(qū)開發(fā)、分銷模式。偏偏就有那么多玩慣短平快住宅項目的，牛哄哄、樂顛顛的玩起了商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)模小了，還不樂意。很多開發(fā)商只看到機會，看不到風險，在資金、人才儲備、資源準備不足的情況下，以一種“集體無意識”的態(tài)勢和“短平快”操作思路進入商業(yè)地產(chǎn)。不想在前期規(guī)劃調(diào)研階段花大錢，盡量不找專業(yè)機構(gòu)，或只找便宜的策劃機構(gòu)，盡量少花錢拿到方案。便宜必然犧牲品質(zhì)，老板舍不得花錢，代價可能就是項目死掉。其實沒那么多“藍海”，商業(yè)地產(chǎn)藍海只是個美麗的傳說。行業(yè)優(yōu)勢壁壘太容易被打破。用“模仿跟風，后發(fā)制人”的套路死守“藍海”很難成功。在一片實質(zhì)性的紅海里，采用同質(zhì)化的短平快開發(fā)思路，必然造就項目運營困境。生于真紅海，死于偽藍海。商業(yè)地產(chǎn)做不起來，不就是一堆廢磚爛瓦？

    四、資本與投資者的盲目追捧也是助力區(qū)域結(jié)構(gòu)性泡沫的一股力量。商業(yè)地產(chǎn)的泡沫泛起之日，也正是資本“禿鷲”們開始尋覓腐肉之時。私募基金等形式的資本禿鷲，正在四處尋找商業(yè)地產(chǎn)的老弱病殘項目。部分房產(chǎn)私募基金的年利率在25%以上。昂貴的資金成本，貪婪的狩獵方式，仍擋不隹眾多項目投懷送抱。掠食與被掠食、忽悠與反忽悠的資本游戲才剛剛開始，中小投資者在這場資本盛宴中充當?shù)木烤故谦C手還是獵物，不言自明。雖有好鋪養(yǎng)三代，更有爛鋪毀一生。商業(yè)地產(chǎn)硝煙滾滾，泥沙俱下。曾國藩說：“久利之事勿為，眾爭之地勿往。”熱鬧之后，必是慘烈的一地雞毛。殘酷競爭之下，冰點凍死一批企業(yè)，沸點燙死一批企業(yè)。找準定位、皮糙肉厚、運營得力的，才能活下來。

    五、部分區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目難以得到實體經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)基礎的有力支撐。在多年全社會追求一切向錢看的大背景下，實體經(jīng)濟空心化態(tài)勢明顯，不少企業(yè)家和中小投資者更喜歡以錢生錢的資本游戲，不再熱衷實體經(jīng)濟和創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)。全民資產(chǎn)房產(chǎn)化和與商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)性泡沫之間，有著必然的邏輯聯(lián)系。

    六、同質(zhì)化、山寨化、功利化是引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域機構(gòu)化泡沫的重要推力。城市綜合體全國遍地開花，同質(zhì)化嚴重，普遍追求大而全，面積動輒幾十萬平米以上，千萬平米級的項目也不鮮見。“規(guī)模不經(jīng)濟”的現(xiàn)象漸次出現(xiàn)。在商業(yè)地產(chǎn)的汪洋中，不存在永不沉沒的泰坦尼克。耶穌說：“你們要走窄門，因為引到滅亡，那門是寬的，路是大的，去的人也多。”商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域機構(gòu)化泡沫在醞釀之中，成都、貴陽、沈陽、天津、鄂爾多斯等部分城市愈演愈烈。商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報期長，對策劃、招商、運營管理的要求更高。俗一點說，住宅房產(chǎn)方面，剛需買房的和灰色收入炒房的買家比較好糊弄；商業(yè)地產(chǎn)針對的人群不一樣，錢雖多，人不傻，不好蒙。弄不好，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商就成長期“房東”了。商業(yè)地產(chǎn)的普遍同質(zhì)化，代表著一種集體惰性，目前正是需要顛覆性假設和思維的時機。任何模式一經(jīng)固化就是過時，哪怕是萬達模式、凱德模式、恒隆模式。當一個行業(yè)的經(jīng)營模式開始固化時，往往就是顛覆者出現(xiàn)之時。城市綜合體遍地開花了，但這些花，開好了就是現(xiàn)金奶牛，枯萎了就是現(xiàn)金漏斗。垃圾商業(yè)地產(chǎn)最后就是垃圾場。

    七、部分項目重招商、輕運營造成項目經(jīng)營困難，中小投資者深陷其中。香港恒隆主席陳啟宗在新地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)年會上曾有驚人之語：“凡是需要招商的都是失敗的！住宅轉(zhuǎn)商業(yè)的早晚會死掉！”盲目上馬的商業(yè)地產(chǎn)項目，在緊縮的大環(huán)境下，多數(shù)會寄望于通過其住宅、公寓的快速銷售，并將商鋪進行拆分散售，迅速回籠資金，實現(xiàn)收支平衡。不少傳統(tǒng)物業(yè)公司常參與營運管理，物業(yè)管理人員習慣以“包租婆”角度來看商業(yè)運營，重管理，輕運營。不少項目招商似乎正變成一種零和游戲。開發(fā)商（還有部分助紂為虐的策劃機構(gòu)）設計出種種資本陷阱，讓中小投資者往里跳。商業(yè)地產(chǎn)拆細出售，缺乏一個強有力的統(tǒng)一經(jīng)營管理公司來持續(xù)經(jīng)營，各個小業(yè)主自發(fā)出租或自營，部分物業(yè)返租期滿陸續(xù)返還業(yè)主，小業(yè)主為租售十分頭疼，很容易陷入“各自為戰(zhàn)，自生自滅”的境地�？傊�是千瘡百孔，疑難雜癥，都是急功近利惹的禍。如果中小投資客夠理性，倒霉的就是妄圖圈地圈錢的開發(fā)商了。個人的錢是理智的，但集體無意識影響下的錢，卻是非理性的。一定程度上，他說出了大家不敢說的話。三炮曰：凡需招商，必含忽悠；凡需忽悠，必含泡沫；凡泡沫，久必破。商鋪板塊多數(shù)胡亂分割出售或出租，多家租戶經(jīng)營思路各異，造成商業(yè)業(yè)態(tài)的大雜燴，最終人氣冷落，一蹶不振。商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)運營，而不是地產(chǎn)金融。以短平快的住宅地產(chǎn)思維，來操作慢商業(yè)地產(chǎn)，難免演變?yōu)槿Φ厝﹀X游戲，在后期招商、運營等方面必然反復耍流氓。

    八、電商的迅速崛起對于部分無優(yōu)勢、無特色的商業(yè)地產(chǎn)項目形成巨大威脅。電商在價格、速度、運營成本方面的巨大優(yōu)勢，使得不少非體驗性傳統(tǒng)零售商業(yè)面臨競爭困境。傳統(tǒng)零售業(yè)如果不通過增加便捷性，走線上線下一體化的道路，將很難擺脫劣勢。商業(yè)地產(chǎn)PK電商，誰將性價比、服務體驗和品牌號召力做的更好，誰就會占有更多市場份額。不斷創(chuàng)新，與時俱進，是商業(yè)地產(chǎn)的不變主題。

    九、商業(yè)地產(chǎn)大躍進，專業(yè)規(guī)劃、招商及商管人才缺乏。商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)也就一二十年歷史，各大學鮮有相關專業(yè)，相關社會培訓機構(gòu)也是良莠不齊，人才儲備堪憂。中國購物中心協(xié)會估計，2011年中國購物中心的數(shù)量約2600個，初建項目和在建項目短短五年將激增到5000個。這意味著2015年相關從業(yè)人員應在110萬人以上。但目前的合格有效的人才供給有10萬人么？

    綜上所述，雖然商業(yè)地產(chǎn)總體上屬于伴新型城鎮(zhèn)化大潮而生的朝陽產(chǎn)業(yè)，但區(qū)域結(jié)構(gòu)化泡沫在所難免。商業(yè)地產(chǎn)投資周期長，開發(fā)商立足于賺快錢就壞了。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)不能賣，更不能分拆賣，開發(fā)商應牢牢掌握品牌策劃定位、業(yè)態(tài)組合及招商、商業(yè)氛圍營造、視覺系統(tǒng)規(guī)劃的主動權(quán)，亂搞一通，基本會搞砸。商業(yè)地產(chǎn)應該是“不動產(chǎn)”，呼喚理性發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。立足自持、穩(wěn)健運營是商業(yè)地產(chǎn)的基本要求，急功近利、炒來炒去絕非經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的正道。