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    近期，地處北京西直門(mén)黃金商圈的大鐘寺中坤廣場(chǎng)有意向?qū)⒅饕獦I(yè)態(tài)由商業(yè)調(diào)整為寫(xiě)字樓。

　　國(guó)際地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，北京已成為全球?qū)懽謽亲饨鹱畎嘿F的城市之一，過(guò)去一年間北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金大幅上漲80%以上，市場(chǎng)供不應(yīng)求。

　　北京寫(xiě)字樓租金市的上揚(yáng)，使得寫(xiě)字樓銷(xiāo)售和租賃兩個(gè)市場(chǎng)異常火熱。目前，位于北京黃金地段的大鐘寺中坤廣場(chǎng)傳出有意將其業(yè)態(tài)由商業(yè)調(diào)整為寫(xiě)字樓。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，該物業(yè)的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變是商業(yè)轉(zhuǎn)型的一種體現(xiàn)，更是受寫(xiě)字樓供不應(yīng)求的現(xiàn)狀影響。

　　現(xiàn)象 寫(xiě)字樓市場(chǎng)火熱，部分商場(chǎng)瞄準(zhǔn)辦公

　　記者獲悉，地處西直門(mén)黃金商圈的大鐘寺中坤廣場(chǎng)有意向?qū)⒅饕獦I(yè)態(tài)由商業(yè)調(diào)整為寫(xiě)字樓。“項(xiàng)目所處的西直門(mén)交通樞紐位置是一塊寶藏，很多金融、科技行業(yè)有寫(xiě)字樓的需求，但苦于沒(méi)有供應(yīng)，我們希望通過(guò)調(diào)整，將稀缺的空間資源和市場(chǎng)需求對(duì)接上。”中坤集團(tuán)總裁焦青確認(rèn)，大鐘寺中坤廣場(chǎng)將進(jìn)入大規(guī)模調(diào)整期，目標(biāo)是將現(xiàn)有自持的4棟樓，近40萬(wàn)平米的物業(yè)，從零售業(yè)態(tài)為主調(diào)整為以辦公樓業(yè)態(tài)為主，租售比例還未確定。

　　據(jù)焦青介紹，本次大調(diào)整已計(jì)劃了半年左右的時(shí)間，預(yù)計(jì)能在2014年左右完成。記者獲悉，早在一年前，中坤商業(yè)團(tuán)隊(duì)為了減少網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物等電商對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的沖擊，已引入數(shù)十家培訓(xùn)、教育類(lèi)商鋪替代服飾銷(xiāo)售類(lèi)商鋪。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“商改住”、“住改商”現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，但商業(yè)改辦公的現(xiàn)象很少。同樣地處黃金商圈的商場(chǎng)，意圖向?qū)懽謽寝k公方向轉(zhuǎn)型的還有位于東三環(huán)燕莎橋西北角的都匯天地。記者了解到，定位高端的都匯天地，從去年開(kāi)始受到一線國(guó)際品牌銷(xiāo)售下滑影響，運(yùn)營(yíng)處于虧損中，物業(yè)持有方平安集團(tuán)旗下的平安銀行由于急需大面積寫(xiě)字樓，雙方一拍即合，從2013年初開(kāi)始確定向?qū)懽謽欠较蛘{(diào)整，但目前還未調(diào)整完畢。

　　目的 減輕運(yùn)營(yíng)壓力，迅速回籠資金

　　針對(duì)上述都匯天地購(gòu)物中心、大鐘寺中坤廣場(chǎng)等自持經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的新調(diào)整，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，這主要是出于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)壓力以及北京寫(xiě)字樓價(jià)格在市場(chǎng)高點(diǎn)兩大因素。目前一般商場(chǎng)租金為4-5元/天/平米，而優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金則突破10元/天/平米，調(diào)整后，經(jīng)營(yíng)方可迅速回籠資金。

　　以持有時(shí)間最長(zhǎng)的大鐘寺中坤廣場(chǎng)為例，全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任朱凌波認(rèn)為，“中坤做調(diào)整很正常”。他表示，中坤一直是銷(xiāo)售型開(kāi)發(fā)商，而非中糧地產(chǎn)那類(lèi)專(zhuān)注自持商業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，而中坤廣場(chǎng)十年來(lái)幾起幾落，對(duì)品牌的招商和運(yùn)營(yíng)也難免產(chǎn)生了一些影響，項(xiàng)目位于西直門(mén)地鐵黃金位置，周邊有寫(xiě)字樓的客戶需求。

　　焦青也坦言“這項(xiàng)目做得辛苦”。據(jù)其介紹，大鐘寺中坤廣場(chǎng)總投資近60億元，四棟樓共43萬(wàn)平米的物業(yè)，中坤自持80%以上，先后經(jīng)歷了2003年開(kāi)工建設(shè)遭遇SARS，2008年招商時(shí)恰逢奧運(yùn)會(huì)、后期招商團(tuán)隊(duì)調(diào)整以及2012年底和中央空調(diào)供應(yīng)商遠(yuǎn)大集團(tuán)的“口水戰(zhàn)”等挑戰(zhàn)。而眼看著就要熬過(guò)商場(chǎng)培育期，進(jìn)入穩(wěn)定盈利階段之時(shí)，又碰上了電商對(duì)傳統(tǒng)商場(chǎng)的沖擊，部分虧損的小商鋪出現(xiàn)拖欠租金的現(xiàn)象，中坤為了補(bǔ)貼租戶，也對(duì)租金進(jìn)行了打折。

　　“再不主動(dòng)調(diào)整，大家一起過(guò)苦日子。”焦青稱(chēng)，虧損商鋪有意借調(diào)整之機(jī)退出，在中坤傳達(dá)出向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型的信號(hào)后，多家金融機(jī)構(gòu)已積極接觸，預(yù)計(jì)將來(lái)租金將輕松翻倍，而管理成本也隨之降低，項(xiàng)目調(diào)整后可租可售，也會(huì)給公司帶來(lái)較大的操作余地，形成雙贏局面。

　　挑戰(zhàn) 物業(yè)調(diào)整要在政策、設(shè)計(jì)規(guī)范內(nèi)

　　雖然“錢(qián)景”可期，但業(yè)內(nèi)也不乏質(zhì)疑之聲，辦公業(yè)態(tài)和零售業(yè)態(tài)相比，大到土地性質(zhì)、規(guī)劃面積要求，小到外立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)空間劃分等要求都截然不同，已經(jīng)營(yíng)業(yè)的商場(chǎng)想改為寫(xiě)字樓，將面臨不小的挑戰(zhàn)，耗時(shí)往往超過(guò)預(yù)期。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平透露，“商業(yè)改辦公”首先得看當(dāng)年拿地的土地性質(zhì)是否包含辦公用途，其次商業(yè)的公共空間較大，改成辦公樓一定會(huì)填補(bǔ)樓板面積，重新分割空間，如果規(guī)劃不允許新加面積，就會(huì)出現(xiàn)巨大的面積浪費(fèi)，再次才是和租戶談判。

　　而在具體空間的調(diào)整上，朱凌波表示，可能有零售物業(yè)統(tǒng)一“向下調(diào)整”，從頂層開(kāi)始清理出辦公面積，或?qū)⑸碳壹�中遷往一棟樓，完整清理出一棟樓做辦公兩種方式。

　　記者了解到，以2013年初就開(kāi)始調(diào)整的都匯天地為例，項(xiàng)目放棄了購(gòu)物中心的定位，將高層空間清理出用于辦公，而低層則加重寫(xiě)字樓的相關(guān)服務(wù)配套，包括增加餐飲、社交、休閑的消費(fèi)場(chǎng)所等，目前調(diào)整仍未完成。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，相較而言，大鐘寺中坤廣場(chǎng)的主動(dòng)性更大，此前外界就一直質(zhì)疑該廣場(chǎng)從設(shè)計(jì)和定位上都“不像商業(yè)，像寫(xiě)字樓”，如今情勢(shì)逆轉(zhuǎn)，成為中坤改造的優(yōu)勢(shì)。“當(dāng)年拿地的性質(zhì)就包括了辦公和金融，加上請(qǐng)的設(shè)計(jì)師不太懂商業(yè)，是按寫(xiě)字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)打造。”焦青笑言如今也算“誤打誤撞”。據(jù)介紹，具體的調(diào)整方案還在商討中，大方向是將電商能替代的零售業(yè)態(tài)全面清理出，調(diào)整后，地下的B1、B2及地上1層將為商業(yè)空間，繼續(xù)拓展教育培訓(xùn)類(lèi)租客，并補(bǔ)充餐飲等寫(xiě)字樓服務(wù)業(yè)態(tài)。

　　觀察
　　大鐘寺中坤廣場(chǎng)業(yè)態(tài)調(diào)整只是“個(gè)案”

　　針對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)壓力較大，而寫(xiě)字樓市場(chǎng)火爆，日后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)更多商場(chǎng)轉(zhuǎn)型的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為上述物業(yè)轉(zhuǎn)型只是“個(gè)案”，不會(huì)形成趨勢(shì)。

　　“北京正好趕上了急需寫(xiě)字樓的好時(shí)候，使這種轉(zhuǎn)型有機(jī)會(huì)，但這個(gè)時(shí)間窗口不會(huì)太長(zhǎng)。”王永平表示，從供需關(guān)系看，北京市場(chǎng)由于寫(xiě)字樓供應(yīng)短缺，租金已處于歷史最高位，企業(yè)負(fù)擔(dān)沉重，租金增幅已出現(xiàn)回落，而麗澤金融商務(wù)區(qū)、通州、亦莊等地都規(guī)劃有大批寫(xiě)字樓供應(yīng)，都有望為北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)降溫。

　　朱凌波則表示商場(chǎng)和寫(xiě)字樓物業(yè)在設(shè)計(jì)規(guī)劃之初就有巨大差別，個(gè)別業(yè)主出于運(yùn)營(yíng)壓力“被動(dòng)調(diào)整”，但位于優(yōu)勢(shì)地段、運(yùn)營(yíng)較好的自持商業(yè)不會(huì)輕易調(diào)整；一些散售出去的商業(yè)想整改也“有心無(wú)力”。

　　此外，除了北京、上海兩地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)火熱外，全國(guó)其他城市則面臨寫(xiě)字樓供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，也不存在商場(chǎng)向?qū)懽謽俏飿I(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。

　　“很多三線城市寫(xiě)字樓非常難賣(mài)，開(kāi)發(fā)商更喜歡做散售型商鋪。”北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)商業(yè)營(yíng)業(yè)部總監(jiān)張喆表示，三四線城市大型綜合體的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)是加大“南北通透”的銷(xiāo)售型產(chǎn)品比例。