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　　閔行建區(qū)20多年來(lái)，從一個(gè)農(nóng)村地區(qū)逐漸發(fā)展為城市化地區(qū)，一幢幢高樓拔地而起，從1992年的3幢樓宇到2012年的257幢樓宇，增長(zhǎng)了80多倍，特別是近十年來(lái)，平均每年建設(shè)落成近20幢樓宇——曾經(jīng)的“鄉(xiāng)下”，已是高樓林立。

　　今年，在閔行區(qū)委、區(qū)政府支持下，閔行區(qū)政協(xié)和華東師范大學(xué)中國(guó)現(xiàn)代城市研究中心合作開展了“閔行區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)、瓶頸及路徑研究”課題調(diào)研。

    不止是閔行，在城市化進(jìn)程中，樓宇經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也越來(lái)越大。“樓宇經(jīng)濟(jì)”，如今是個(gè)熱詞。樓宇經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵，是依托現(xiàn)代化城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)，以高品質(zhì)樓宇為載體，以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主體，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)企業(yè)集聚、匯聚各類商務(wù)活動(dòng)、實(shí)現(xiàn)資金流和信息流融合發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。便捷性、集群性、高效性、輻射性是其特點(diǎn)，區(qū)位、人口、產(chǎn)業(yè)、交通是其發(fā)展基礎(chǔ)。

    不止是閔行，揚(yáng)長(zhǎng)避短、創(chuàng)新發(fā)展是區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)必須突出的導(dǎo)向，不能急功近利，必須體系化推進(jìn)。

    在此摘編刊發(fā)閔行區(qū)政協(xié)的調(diào)研成果，以饗讀者。——編者

　　閔行正處在一個(gè)新的發(fā)展期，“全面調(diào)結(jié)構(gòu)，深度城市化”是“十二五”及今后一個(gè)階段發(fā)展的主線，而樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，正是這一發(fā)展期新的特征。

    現(xiàn)狀與優(yōu)勢(shì)

　　一、閔行發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀。

　　第一，樓宇經(jīng)濟(jì)綜合貢獻(xiàn)不斷增高。在就業(yè)貢獻(xiàn)方面，2012年1至10月，全區(qū)重點(diǎn)商務(wù)樓宇共入駐企業(yè)6795家，吸納從業(yè)人員11.65萬(wàn)人；在利稅貢獻(xiàn)方面，2012年全區(qū)樓宇共上繳稅收27.24億元，占全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)稅收收入的13.4%。

　　第二，樓宇經(jīng)濟(jì)整體規(guī)模不斷增大。全區(qū)5000平方米以上的大型樓宇規(guī)模增長(zhǎng)顯著，從數(shù)量來(lái)看，1992年全區(qū)僅有3幢，至2012年已建成257幢，總面積已達(dá)到710萬(wàn)平方米。

　　第三，樓宇經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位不斷提升。閔行區(qū)“十二五”規(guī)劃針對(duì)總部經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)等樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展所依托的重要產(chǎn)業(yè)，作出了更為清晰的戰(zhàn)略構(gòu)想，并將提升樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展能級(jí)作為2013年的重點(diǎn)工作，專門成立樓宇經(jīng)濟(jì)工作推進(jìn)小組，確保各項(xiàng)工作扎實(shí)推進(jìn)。

　　二、閔行發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)。

　　閔行區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展與中心城區(qū)相比，無(wú)論在能級(jí)、規(guī)模還是產(chǎn)出等方面，都存在較大差距。但分析今后的發(fā)展，還是有一定的優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　一是“溢出承接”優(yōu)勢(shì)。中心城區(qū)在深化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，部分優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)將遵循產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散與梯度轉(zhuǎn)移的一般規(guī)律向郊區(qū)溢出，而閔行區(qū)作為中心城區(qū)拓展區(qū)，具有緊鄰中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，能夠搶占吸引中心城區(qū)溢出產(chǎn)業(yè)的先機(jī)。

　　二是“相對(duì)成本”優(yōu)勢(shì)。與中心城區(qū)相比，閔行擁有明顯的租金成本優(yōu)勢(shì)，而與其他相近地區(qū)相比，則在交通成本、創(chuàng)新成本等方面處于領(lǐng)先地位。

　　三是“規(guī)劃后發(fā)”優(yōu)勢(shì)。有利于充分汲取先發(fā)者的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，從國(guó)內(nèi)外樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟地區(qū)借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，盡可能避免其發(fā)展中的問(wèn)題和遺憾，爭(zhēng)取發(fā)展契機(jī)。

　　四是“地域紐帶”優(yōu)勢(shì)。閔行區(qū)北臨虹橋樞紐，東接上海南站，境內(nèi)滬昆高速等骨干路網(wǎng)交錯(cuò)縱橫，軌道交通快速便捷，使閔行區(qū)成為上海、長(zhǎng)三角地區(qū)乃至我國(guó)東部經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈的重要地域紐帶。

　　五是“產(chǎn)業(yè)融合”優(yōu)勢(shì)。閔行區(qū)擁有雄厚的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和優(yōu)質(zhì)的高等教育資源，這為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐閔行提供了良好的產(chǎn)學(xué)研融合環(huán)境。同時(shí)，閔行日益發(fā)展壯大的金融、信息、物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，為樓宇入駐企業(yè)提供了有力的服務(wù)支持，既為樓宇發(fā)展提供不可或缺的支撐，也催化了入駐企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)�；�于此，多種優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)要素、創(chuàng)新資源等的疊加融合是閔行樓宇發(fā)展的一個(gè)重要優(yōu)勢(shì)。

    問(wèn)題及其瓶頸剖析

　　閔行區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在不少問(wèn)題及制約今后發(fā)展的瓶頸。主要表現(xiàn)為：

　　一、樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)力尚顯不足。

　　一是樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)支撐力不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，閔行區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占全區(qū)生產(chǎn)總值比重為37% ，目前提升到41%左右，但仍明顯落后于58.1%的上海平均水平，也低于43.3%的全國(guó)平均水平。主要原因在于：首先，不少樓宇功能定位不明，樓宇內(nèi)部產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較低；其次，入駐企業(yè)水平良莠不齊，不利于創(chuàng)建樓宇品牌，提升綜合附加值。

　　二是樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)集聚度不高。集聚水平相對(duì)偏低，從樓宇的空間布局來(lái)看，大部分樓宇分布于七寶、虹橋、梅隴、莘莊等中北部地區(qū)；從樓宇內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)集聚來(lái)看，單體規(guī)模較大的高品質(zhì)樓宇相對(duì)較少。

　　三是樓宇經(jīng)濟(jì)的效益產(chǎn)出率較低。各街鎮(zhèn)普遍面臨樓宇產(chǎn)出率與稅收屬地率較低等問(wèn)題。特別是部分政策效力不顯著。例如，近年“租稅聯(lián)動(dòng)”等激勵(lì)政策，優(yōu)化了業(yè)主租金和政府稅收配比，提高了商務(wù)樓宇的稅收屬地率和產(chǎn)出率，但由于是許多區(qū)縣較為普遍的常規(guī)政策，缺乏區(qū)域性特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，因此對(duì)企業(yè)吸引力不足。

　　二、樓宇經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量提升面臨鏈?zhǔn)秸系K。

　　一是要素初始條件不足，構(gòu)成基礎(chǔ)性障礙。

　　在土地要素方面，閔行區(qū)大部分存量樓宇在原有鎮(zhèn)村工業(yè)用地基礎(chǔ)上建造，屬于商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地的樓宇數(shù)量相對(duì)較少，因此，土地性質(zhì)、控制性規(guī)劃以及相關(guān)行政審批等的限制，對(duì)樓宇品質(zhì)提升產(chǎn)生不利影響。

　　在產(chǎn)權(quán)要素方面，大部分存量樓宇以鎮(zhèn)村兩級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織投資建設(shè)為主，占全區(qū)樓宇總數(shù)的41%，虹橋鎮(zhèn)等個(gè)別街鎮(zhèn)的集體經(jīng)濟(jì)組織為投資主體的樓宇達(dá)到80%以上。由于對(duì)引入社會(huì)資本可能導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變化的擔(dān)憂，社會(huì)資本參與的相關(guān)機(jī)制尚未有效建立，使樓宇質(zhì)量提升的困難更加突顯。

　　在區(qū)位要素方面，不少沿公路建設(shè)樓宇的地區(qū)當(dāng)前面臨較大的過(guò)境交通壓力，又缺少疏解交通的相關(guān)配套設(shè)施，阻礙了樓宇品質(zhì)的進(jìn)一步提升。

　　二是管理運(yùn)作模式的不足，構(gòu)成機(jī)制性障礙。

　　目前，閔行區(qū)樓宇管理運(yùn)營(yíng)的專業(yè)化與市場(chǎng)化程度較低，在鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)所有的樓宇中尤為顯著。閔行區(qū)約41%的樓宇為鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)所有，這些樓宇或是由鎮(zhèn)村自主經(jīng)營(yíng)管理，或采用整體外包出租、委托租賃及管理的運(yùn)作模式，對(duì)樓宇質(zhì)量提升形成機(jī)制性的阻礙。

　　三、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展面對(duì)多重壓力。

　　一是中心城區(qū)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展的壓力仍在。

　　二是相近區(qū)域競(jìng)相發(fā)展的壓力加劇。

　　三是街鎮(zhèn)之間平行發(fā)展的壓力并存。