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    過去的一年被稱為星級(jí)酒店市場(chǎng)的“寒冬”，“八項(xiàng)規(guī)定”等措施接連出臺(tái)后，上海眾多星級(jí)酒店感到了前所未有的壓力，一些三四星級(jí)酒店軟硬件和價(jià)格都缺乏優(yōu)勢(shì)，更是生意難做。為了尋求新發(fā)展，一些酒店利用原有基礎(chǔ)，悄然進(jìn)行了商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型。有酒店在街道的牽線搭橋下，改建成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也有酒店轉(zhuǎn)型為白領(lǐng)公寓、辦公寫字樓或者月子會(huì)所等。

    三星酒店改建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

    位于虹口區(qū)長(zhǎng)春路上的虹葉酒店，從去年下半年起悄然變身，如今“虹葉老年公寓”的簇新招牌已高高掛在了樓頂。

    四川北路街道辦事處副主任孫杰說(shuō)，虹葉酒店原是一家三星酒店，開業(yè)于上世紀(jì)90年代末，曾是附近較為高檔的用餐住宿去處。近年來(lái)，酒店的經(jīng)營(yíng)情況雖屬尚可，但也受到了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走低、公款消費(fèi)限制以及區(qū)域內(nèi)陸續(xù)新開酒店等多重影響，酒店老板從去年起萌生了轉(zhuǎn)型的想法。

    而在同時(shí)，街道正在為如何增加養(yǎng)老床位而犯愁。“在市中心很難新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，我們四處物色合適的場(chǎng)地，通過租借的方式來(lái)改建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。”孫杰說(shuō)，雙方一拍即合。

    改建基本保留了酒店原本的結(jié)構(gòu)，3到7層的客房改為老年公寓，大多以兩人房為主，房間內(nèi)的衛(wèi)生間拆除了浴缸，改成了更適合老年人的沖淋坐浴，每層樓面上原本的豪華套房被改為公共浴室，另外還有一部分房間在打通后改成活動(dòng)室，酒店二樓餐廳如今成了老年公寓食堂，一樓大堂未來(lái)會(huì)作為休息室和老年日托所。目前，虹葉老年公寓正在進(jìn)行最后的裝修，預(yù)計(jì)三四月份將開始試運(yùn)行，屆時(shí)有望解決約260個(gè)養(yǎng)老床位。

    虹葉老年公寓的經(jīng)營(yíng)方總經(jīng)理苗仕泰認(rèn)為，酒店改建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是一種值得探索的新模式，一方面對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一般的酒店來(lái)說(shuō)，每年可拿到可觀的租金，另一方面，酒店原有的中央空調(diào)、電梯等完善的硬件設(shè)施，對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，可以省去一大筆建設(shè)費(fèi)用。

    高級(jí)公寓提供酒店式服務(wù)

    與虹葉酒店整體轉(zhuǎn)型不同的是，四星級(jí)富豪東亞酒店拿出一個(gè)樓層的客房，改建成14套高級(jí)公寓，每套公寓由原本的兩三個(gè)標(biāo)房打通后，改建成一室一廳或兩室一廳的格局，公寓內(nèi)還建了一個(gè)小型廚房，添置了洗衣機(jī)、直飲水、衣櫥、書櫥等物品，其余樓層仍維持酒店客房的業(yè)態(tài)。

    “我們當(dāng)時(shí)對(duì)上海酒店業(yè)市場(chǎng)作了一個(gè)預(yù)判。”富豪東亞酒店的房務(wù)總監(jiān)劉潛表示，雖然酒店的客房出租率能保持在70%左右，但要面對(duì)多重壓力。一方面，酒店客源中有一部分來(lái)自于上海體育場(chǎng)的演唱會(huì)和賽事，但隨著上海多個(gè)演出場(chǎng)地的興起，這批客源被分散了；另一方面，滬上酒店業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)激烈，五星級(jí)酒店開始降價(jià)求生，富豪東亞酒店也不得不跟著調(diào)價(jià)。每晚客房的價(jià)格在去年平均下調(diào)了40元左右，看似降得不多，但其總和是個(gè)不小的數(shù)字。

    與此同時(shí)，酒店所在的上海體育館和徐家匯區(qū)域存在著一批高級(jí)白領(lǐng)的租房需求，他們大多是外企派駐中國(guó)的高級(jí)管理人員或技術(shù)人員，租期一般在半年到一年。周邊的高級(jí)白領(lǐng)公寓出租率非常高，常年保持在90%左右。

    在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后，酒店決定將原有客房改建試水高級(jí)公寓，以每月約20000元的價(jià)格出租，租期至少半年以上。“我們的公寓優(yōu)勢(shì)在于能提供酒店式服務(wù)，每天有客房打掃服務(wù)、24小時(shí)保安，還有餐飲等配套，相比普通的白領(lǐng)公寓要便利不少。”劉潛透露，客源最多時(shí)可以做到滿租，即使在交接期，仍能基本保證80%左右的出租率。一年來(lái)，保守估計(jì)為酒店增加營(yíng)收200萬(wàn)元，酒店正在考慮適時(shí)再投入一部分客房改建成公寓。

    將有更多酒店謀求轉(zhuǎn)型

    除了轉(zhuǎn)型為老年公寓、白領(lǐng)公寓之外，還有一些酒店轉(zhuǎn)型成為月子會(huì)所、辦公樓等。

    上海市旅游局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月，星級(jí)酒店客房出租率59.18%，同比增2.25%。上海市旅游飯店業(yè)分會(huì)秘書長(zhǎng)裘永強(qiáng)分析說(shuō)，出租率是提高了，但其實(shí)都是酒店靠降低房?jī)r(jià)來(lái)吸引客源的結(jié)果。去年上海星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)普遍下降，據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì)，五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)平均跌破了千元，為941.58元。三四星級(jí)酒店的日子還要難過，房?jī)r(jià)同比下降尤其明顯，分別為2.41%、3.72%。

    “酒店轉(zhuǎn)型最好的方式，是將空置的房源利用起來(lái)。”裘永強(qiáng)認(rèn)為，轉(zhuǎn)型后，酒店轉(zhuǎn)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、公寓既不用大興土木，也可以確保業(yè)績(jī)。裘永強(qiáng)預(yù)測(cè)，在持續(xù)受到?jīng)_擊的情況下，未來(lái)會(huì)有更多酒店轉(zhuǎn)型。