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　　馬年一開跑，便被認(rèn)為開年不利，稀里糊涂開打的樓市價(jià)格戰(zhàn)讓市場信心也瞬間稀里嘩啦。盤點(diǎn)杭州樓市半年行情，主城區(qū)成交商品房12871套，再加上蕭山、余杭，共成交了29153套房子，這個成績，在近5年的上半年成績單中位列第三，和去年的42017套相比，相去甚遠(yuǎn)。

　　成交均價(jià)比前三年降2000元

　　從成交的單個樓盤來看，西溪華東園、濱江萬家名城、綠都御景藍(lán)灣、綠都金域蘭庭、好安居藍(lán)鉆天成、郡望府、東海閑湖城、華元?dú)g樂城、杭州萬達(dá)廣場、昊元之江時(shí)代中心等樓盤成交表現(xiàn)尤為突出，不過這些項(xiàng)目大多是高性價(jià)比的低價(jià)項(xiàng)目，或者是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。從整個住宅市場看來，成交量還是頗為慘淡的。

　　對比2013年，2014年月度成交量明顯低于2013年，平均月度住宅成交量在2000套左右，而2013年大部分月份超過了3000套。從這點(diǎn)看，2014年的成交勢頭明顯低于2013年。

　　成交量低于2013年，主要有兩個原因，一是，由于城北樓盤大幅降價(jià)引發(fā)整個杭州樓市價(jià)格下行后，購房者陷入集體觀望之中，新房源上市的去化速度明顯趨緩。2012年大部分樓盤開盤當(dāng)天去化率可以達(dá)到70%左右，甚至80-90%。而進(jìn)入2014年，除了部分新盤首次低開之外，基本去化率在10-20%左右；二是，全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭下降，造成全國樓市低迷，購房者基數(shù)有所減少，故成交量下降。

　　與此同時(shí)。房價(jià)的下降幅度也十分可觀。根據(jù)透明售房網(wǎng)、杭州合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)歷史數(shù)據(jù)顯示，從2010年至2013年，杭州市區(qū)商品房成交均價(jià)分別為17319元/平方米、17046元/平方米、15234元/平方米和17106元/平方米。而今年上半年，杭州商品房成交均價(jià)約為15601元/平方米，下降了約2000元/平方米。

　　許多兩三年前購房的業(yè)主，在近期房子交付后，發(fā)現(xiàn)目前的二手房市場價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及當(dāng)時(shí)的購買價(jià)格。而這樣的情況，非常普遍，余杭、臨平等周邊板塊更為明顯。

　　庫存量一路看漲已超13萬套

　　對開發(fā)商而言，更為慘烈的情況是，一方面房子賣不掉、價(jià)格上不去，而另一方面，樓市庫存量卻月月節(jié)節(jié)上升，屢創(chuàng)新高。

　　2013年6月19日，杭州商品房庫存量破9萬套大關(guān)， 2013年12月12日破11萬套大關(guān)， 2014年5月9日杭州市商品房可售房源達(dá)到12萬套，而到了2014年6月20日晚22時(shí)，杭州市商品房可售房源超過13萬套，其中，主城區(qū)可售房源61366套、余杭區(qū)可售房源46030套、蕭山區(qū)可售房源22614套，房源增量的速度越來越快。

　　而下半年的庫存壓力依然不小。上半年杭州主城區(qū)上市住宅套數(shù)10247套，上市量較大，一些原本打算在上半年推盤的樓盤因?yàn)槭袌鲂星樵�因，推遲開盤，而這些都會集中在下半年上市，再加上一些2013年下半年拿地的新樓盤啟動，2014下半年的供應(yīng)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上半年，預(yù)計(jì)將超過200萬平方米，供應(yīng)量的加大必然會促使競爭加劇。

    板塊價(jià)值分化也越來越明顯

　　從成交整體情況看，板塊的分化也越來越明顯。從2014年上半年成交樓盤所屬的板塊看，濱江、城東新城、下沙、祥符和丁橋板塊表現(xiàn)突出。在上半年成交的房源中，濱江總共成交住宅1832套，為板塊成交冠軍，占據(jù)上半年總銷售量的21.9%，也是上半年唯一一個成交量突破1000套的板塊。2014年上半年多個樓盤表現(xiàn)出色，水榭春天、春江彼岸、旭輝城、璞悅灣、之西湖成交量均在200套以上，集中在奧體和浦沿板塊，這兩個板塊樓盤部分因?yàn)閮r(jià)格下調(diào)帶動了成交。

　　從板塊發(fā)展前景看，這五大板塊都是目前樓市發(fā)展火熱、具備良好發(fā)展前景的近郊主流板塊。濱江在多年城市建設(shè)發(fā)展已見成效，系列商業(yè)配套跟進(jìn)，已經(jīng)成為杭州新興城市居住的代表板塊，且在房價(jià)下降的前提下，居住優(yōu)勢更為明顯，加上周邊企業(yè)的購買力支撐，濱江板塊的熱度一直居高不下。下沙擁有一線江景、高教園區(qū)和現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，是近兩年來杭州發(fā)展最快速的區(qū)域之一。城東新城作為次中心板塊，在地段上擁有較大的優(yōu)勢，加上濱江、萬科等品牌開發(fā)的開發(fā)推廣，成為杭州主城新興潛力板塊之一。祥符板塊緊依橋西板塊，交通便捷，但售價(jià)卻相對較低，同時(shí)萬達(dá)廣場的進(jìn)駐，使區(qū)域熱度再上一級。丁橋板塊隨著同協(xié)路的開通，交通優(yōu)勢更為明顯，也使板塊與市中心、錢江新城等區(qū)域的連接更加緊密，加上其售價(jià)相對較低，一直保持較高的性價(jià)比，因此，板塊的受歡迎度也越來越高。

　　透明售房市場研究院院長方張接認(rèn)為，就住宅而言，奧體博覽城板塊賺足眼球。根據(jù)透明售房研究院的數(shù)據(jù)，主城區(qū)住宅成交前四名中有3個是奧體板塊的，這三大前鋒分別是綠地旭輝城、龍湖春江彼岸、萊蒙水榭春天。這足夠說明，板塊自身的成長依然是樓盤價(jià)值最大的支撐，這一如六七年前的申花板塊、三四年前的橋西板塊、兩三年前的萬達(dá)廣場板塊，一個快速成長中的板塊對于樓盤的拉動力是非常巨大的。如果在這個基礎(chǔ)上樓盤能夠價(jià)格再低開一點(diǎn)或者讓利一點(diǎn)點(diǎn)，那就不紅都不行了。一句話，板塊價(jià)值是土壤，樓市才是盛開的鮮花。

    對下半年行情業(yè)內(nèi)普遍看淡

　　既然上半年形勢不好，那么下半年會不會好一些？很多人都帶著這樣的期待。可情況依然不容樂觀。

　　下半年隨著大量外來、本地品牌開發(fā)商新樓盤的啟動，預(yù)示著杭州剛需產(chǎn)品將繼續(xù)迎來“大批量、多批次”的大供應(yīng)緊密期，這意味著開發(fā)商的單次開盤在蓄客時(shí)間縮短的情況下，蓄客基數(shù)擴(kuò)大，從而蓄客的難度有所增加，這也在一方面加劇了競爭的激烈度。

　　合創(chuàng)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理畢明輝認(rèn)為：“下半年的情況可能會更加嚴(yán)峻。”

　　他表示，基于下半年供求態(tài)勢未發(fā)生根本變化，且供過于求的態(tài)勢更為明顯，從下半年的發(fā)展態(tài)勢看，如果政策面沒有發(fā)生很大變化，在整體購房者信心得不到恢復(fù)的情況下，整體樓市的發(fā)展將延續(xù)下行態(tài)勢，且下行走勢將更為明顯，量價(jià)齊跌的走勢還將進(jìn)一步延續(xù)。

　　另外，從價(jià)格發(fā)展上看，進(jìn)入下半年后，價(jià)格震蕩將進(jìn)一步加劇，將從個別樓盤、小部分板塊發(fā)展到全杭州全方位的降價(jià)，從廣度和深度上都將進(jìn)一步呈現(xiàn)，不排除部分板塊出現(xiàn)大幅下降的可能，低于“成本價(jià)”銷售或?qū)⒊蔀橐粋�普遍的形式，在價(jià)格下行態(tài)勢中，搶奪有限的需求，提升成交量和回收資金成為關(guān)鍵。

　　而從成交量看，雖然上半年成交量已經(jīng)跌至5年低谷，但從目前形式看，在價(jià)格沒有整體調(diào)整到位、樓市信心難以恢復(fù)的情況下看，成交量還將繼續(xù)下調(diào)，在更低谷的水平運(yùn)行一段時(shí)間后，隨著價(jià)格調(diào)整到位，在低價(jià)的刺激下，或?qū)⒊霈F(xiàn)新一輪反彈，成交量也會有所恢復(fù)，因此下半年的樓市發(fā)展或?qū)⒀永m(xù)量降價(jià)跌——價(jià)跌量升——量升價(jià)穩(wěn)的發(fā)展軌跡。（數(shù)據(jù)支持 透明售房研究院 合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)）