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    杭州房?jī)r(jià)松動(dòng)和下跌，是需供此消彼長(zhǎng)的市場(chǎng)機(jī)制在發(fā)揮作用。這個(gè)2009年一度曾領(lǐng)漲全國(guó)樓市的城市，“千方百計(jì)去庫(kù)存、把房子賣出去才是硬道理”將成為下半年其樓市主基調(diào)。

　　西湖、運(yùn)河“雙世界遺產(chǎn)”似乎沒(méi)能止住杭州樓市調(diào)整的步伐。自今年2月開(kāi)啟中國(guó)樓市“馬年首降”后，杭州樓市一發(fā)不可收地墜入下行通道，房?jī)r(jià)下挫、成交低迷、觀望情緒濃厚。

    近日，杭州官方宣布，從7月29日零時(shí)起，購(gòu)買杭州市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。購(gòu)買主城區(qū)140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。

    “取消限購(gòu)并不意味著樓市不用調(diào)控，而是要用市場(chǎng)手段重構(gòu)供給、需求模式，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等制度建設(shè)。”采訪中，專家向《瞭望》新聞周刊記者提醒，當(dāng)前要防范“雙向調(diào)控”變?yōu)閱芜呎{(diào)控——市場(chǎng)的手段沒(méi)跟上，行政的手段取消了。

    杭州樓市處于下行通道

    如今在杭州說(shuō)房?jī)r(jià)，人們討論的不是降沒(méi)降，而是降多降少的問(wèn)題。但在半年前，降價(jià)依然是能引發(fā)全國(guó)關(guān)注的話題。正如已經(jīng)報(bào)道過(guò)多次的那樣：今年2月底，杭州城北樓盤“德信北海公園”的一聲降價(jià)，吸引了全國(guó)甚至不少外媒的目光。此后不久，同區(qū)域有兩個(gè)樓盤跟進(jìn)，3月開(kāi)發(fā)商“屏住呼吸”，4月“悲傷”來(lái)臨，降價(jià)延伸到其他板塊，5月、6月、7月杭州樓市在“跌跌不休”的道路上漸行漸遠(yuǎn)。

    自杭州出現(xiàn)樓盤大幅降價(jià)后，有關(guān)樓市泡沫、風(fēng)險(xiǎn)甚至“崩盤”的言論無(wú)不把杭州樓市作為例證。本刊記者走訪發(fā)現(xiàn)，杭州樓市多個(gè)板塊的樓盤價(jià)格出現(xiàn)較大降幅，而隨著降價(jià)樓盤擴(kuò)容，購(gòu)房者等待觀望情緒更加濃厚，進(jìn)一步拉低了成交量。世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞為本刊記者解讀說(shuō)，“以價(jià)換量”本身就是一個(gè)矛盾，價(jià)格松動(dòng)了，購(gòu)房者大多會(huì)選擇觀望，成交量難以上去，從杭州樓市實(shí)際情況看，降價(jià)換量的效果并不理想。

    當(dāng)然，跌穿板塊底價(jià)的“徹底低開(kāi)”以及只求走量以樓面地價(jià)賣房的“裸奔”，還是能換來(lái)不少成交量。在這“甩開(kāi)膀子”賣房的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，樓盤質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商口碑越來(lái)越成重要考量，愈演愈烈的交付糾紛讓購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)注低價(jià)買進(jìn)的樓盤質(zhì)量以及能否按時(shí)交付。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的“2014年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，杭州新建商品住宅價(jià)格在5月環(huán)比下降1.4%之后，6月繼續(xù)以環(huán)比下降1.8%的數(shù)據(jù)“領(lǐng)跌”全國(guó)。盡管同比房?jī)r(jià)仍為增長(zhǎng)0.7%，但與四年前相比，杭州房?jī)r(jià)下降了1.5%。這意味著杭州房?jī)r(jià)已經(jīng)“陰跌”了四年，當(dāng)然這里面有樣本選擇、統(tǒng)計(jì)口徑的問(wèn)題，但也能一窺杭州樓市調(diào)整的深度。

    杭州本地的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或許更具說(shuō)服力。今年上半年，杭州市成交商品住房22723套，同比下降34.1%，成交均價(jià)15195元/平方米，下降13.2%。據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年，市區(qū)二手住房成交13113套，成交面積119.4萬(wàn)平方米，成交金額179.7億元，分別下降49.4%、48.6%、51.2%。

    “現(xiàn)在可以說(shuō)，杭州樓市出現(xiàn)了普跌，真正進(jìn)入了下行通道。”長(zhǎng)期研究當(dāng)?shù)貥鞘械目旆烤W(wǎng)首席評(píng)論員程偉明說(shuō)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月杭州市新建商品房銷售面積同比下降22.0%，降幅比一季度收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)。

    供求格局悄然變化

    杭州樓市為什么會(huì)率先調(diào)整？一直以來(lái)，人們對(duì)瘋漲的樓市以及“十年九調(diào)、屢調(diào)屢漲”的調(diào)控政策頗有微詞，然而，當(dāng)限購(gòu)限貸這一“下猛藥治沉疴”的調(diào)控堅(jiān)持下來(lái)之后，樓市最終起了變化。本刊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了樓市起步早、市場(chǎng)化程度高等原因外，杭州樓市在本輪調(diào)控中最明顯特征是，抑制需求與增大供應(yīng)“組合拳”。

    抑需求對(duì)杭州樓市有區(qū)域特色的“需求類型”特別有療效。過(guò)去十多年，杭州吸引了省內(nèi)各城市居民，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)以及遍地“老板”，讓杭州樓市的有限供給難以滿足全省的巨大需求，加之彼時(shí)“炒房團(tuán)”肆意炒作，杭州樓市一飛沖天“領(lǐng)漲”全國(guó)。限購(gòu)限貸抑制住了投機(jī)以及外來(lái)需求，需求端重壓得以緩解。

    從供應(yīng)來(lái)看，2013年，杭州市區(qū)共出讓土地225宗，面積為12216.9畝，總成交額為1326.9億元，土地出讓收入緊隨北京、上海之后位列全國(guó)第三。土地供應(yīng)就是潛在的商品房供應(yīng)，據(jù)估算，自2010年以來(lái)，杭州土地供應(yīng)量“變現(xiàn)”為商品房的潛在供應(yīng)量約為2000萬(wàn)平方米，即20萬(wàn)套左右商品房。

    拋開(kāi)潛在供應(yīng)不說(shuō)，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前杭州樓市庫(kù)存已超過(guò)13萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高，每月銷售套數(shù)為六七千套。在此情況下，專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)松動(dòng)、下跌是需供此消彼長(zhǎng)的市場(chǎng)機(jī)制在發(fā)揮作用，“面對(duì)這一局面，‘千方百計(jì)去庫(kù)存、把房子賣出去才是硬道理’會(huì)成為下半年樓市的基調(diào)。”

    從現(xiàn)時(shí)來(lái)看，包括杭州在內(nèi)的許多城市房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化，由供不應(yīng)求到供需逐漸平衡，但這并非意味著房?jī)r(jià)會(huì)單向度波動(dòng)，更關(guān)鍵的因素是預(yù)期。

    信貸政策也是重要的影響因素，與成交乏力并行的是個(gè)人住房按揭貸款收緊，即使在人民銀行召集商業(yè)銀行開(kāi)會(huì)研究金融支持住房事宜后，首套房個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠也很鮮見(jiàn)，二套房貸利率則普遍上浮10%以上，一些銀行仍停發(fā)住房貸款。開(kāi)發(fā)商的降價(jià)、優(yōu)惠全部或部分被銀行的利率上漲抵消、吞噬，阻礙了“剛需”人群下單。

    政府站在“中間地帶”

    風(fēng)傳已久的杭州樓市限購(gòu)“松綁”消息近日落地，新規(guī)解除了對(duì)主城區(qū)大戶型項(xiàng)目的限購(gòu)，以及蕭山、余杭地區(qū)所有戶型的限購(gòu)。

    從“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”這一點(diǎn)上看，不應(yīng)簡(jiǎn)單把當(dāng)前風(fēng)起云涌的“解禁限購(gòu)”看作“救市”，這是樓市重回市場(chǎng)軌道的必由之路。當(dāng)然取消限購(gòu)并不意味樓市不用調(diào)控，而是要用市場(chǎng)手段重構(gòu)供給、需求模式，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等制度建設(shè)。當(dāng)前的確要防范“雙向調(diào)控”變?yōu)閱芜呎{(diào)控——市場(chǎng)的手段沒(méi)跟上，行政的手段取消了。

    限購(gòu)“松綁”將帶來(lái)什么？萊茵達(dá)置業(yè)董事、總裁陶椿表示，限購(gòu)取消以后，其實(shí)只是給房企一個(gè)信號(hào)，也就是市場(chǎng)已經(jīng)觸底了，不會(huì)奢望取消限購(gòu)后對(duì)成交量帶來(lái)很大的反彈。景瑞地產(chǎn)集團(tuán)副總裁吳煒認(rèn)為，限購(gòu)和限貸都徹底退出舞臺(tái)，整個(gè)社會(huì)的信心才會(huì)更足。

    正如中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮指出的，在抑制投機(jī)和堅(jiān)持地方政府責(zé)任制上，中央政府的態(tài)度是一以貫之的。限貸仍在，投資需求無(wú)法借助金融杠桿掀起大風(fēng)浪，而在投資房產(chǎn)獲利減少、機(jī)會(huì)成本增大的當(dāng)下，又有多少人愿意全款去“炒房”？

    伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)向中高速增長(zhǎng)的新常態(tài)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)從投資占主導(dǎo)向居住基本屬性轉(zhuǎn)變。“放水”救樓市刺激增長(zhǎng)的做法已成過(guò)去。不打壓也不刺激，政府站在“中間地帶”，房地產(chǎn)業(yè)才能健康發(fā)展。