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　　一個(gè)月以前的那個(gè)黃昏，杭州樓市限購(gòu)政策首現(xiàn)松動(dòng)；一個(gè)月之后又是一個(gè)黃昏，歷時(shí)四年的杭州限購(gòu)政策正式落幕。昨天下午，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官方微博消息顯示，從8月29日起，購(gòu)買杭州主城區(qū)140平方米以下住房不再需要提供住房情況查詢記錄。另?yè)?jù)有關(guān)部門透露，二套房首付比例也將從七成降至六成。

　　這意味著，杭州限購(gòu)政策全面取消，而限貸政策也開(kāi)始松動(dòng)。

　　1、消息
　　今天起全面取消限購(gòu)

　　在杭州限購(gòu)政策出現(xiàn)松動(dòng)后，限購(gòu)政策的進(jìn)一步全面取消已是預(yù)料之中的事，一個(gè)月時(shí)間，政策完成了從局部調(diào)整到全面放開(kāi)的“兩步走”節(jié)奏。

　　在官方微博發(fā)布消息的同時(shí)，杭州市住保房管的官網(wǎng)也正式發(fā)表了一篇題為《杭州順應(yīng)市場(chǎng)變化全面放開(kāi)限購(gòu)政策，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用、促進(jìn)市場(chǎng)有序發(fā)展》的文章。

　　文中表示，繼國(guó)內(nèi)多個(gè)城市全面放開(kāi)限購(gòu)政策后，基于當(dāng)前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，報(bào)市政府同意，從8月29日零時(shí)起，購(gòu)買杭州主城區(qū)140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再需要提供住房情況查詢記錄。

　　據(jù)了解，今年以來(lái)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。1—8月(截至8月27日)市區(qū)成交商品住房34437套，成交面積378.7萬(wàn)平方米。從1—8月成交情況看，基本保持在近五年同期平均水平。但隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，庫(kù)存壓力不斷加大。截至8月27日，杭州市區(qū)新建商品住房可售套數(shù)為95004套，同比增長(zhǎng)50.3%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，杭州7月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降2.5%，環(huán)比降幅連續(xù)4個(gè)月排名70個(gè)大中城市首位；7月二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降1.1%，已連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)下降。

　　此外，在取消限購(gòu)政策的同時(shí)，杭州還將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理，一方面有效滿足市民自住性、改善性住房需求，另一方面加快商品住房去庫(kù)存，確保杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康、穩(wěn)定。同時(shí)，進(jìn)一步完善保障性住房建設(shè)和管理，全面落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房保障任務(wù)，確保市區(qū)全年公開(kāi)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房20萬(wàn)平方米、人均收入在低保標(biāo)準(zhǔn)2.5倍(含)以下住房困難家庭實(shí)現(xiàn)廉租住房保障“應(yīng)保盡保”、推出公共租賃住房配租房源2800套的目標(biāo)。

　　2、影響
　　松綁一個(gè)月市場(chǎng)明顯回暖

　　限購(gòu)取消對(duì)樓市的拉動(dòng)作用究竟有多大？各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自7月29日限購(gòu)松綁以來(lái)，杭州樓市出現(xiàn)了明顯回暖跡象。

　　作為全面取消限購(gòu)的余杭區(qū)，解限之后的一個(gè)月，商品房共成交3032套，相比限購(gòu)取消之前一個(gè)月的成交量，足足增長(zhǎng)了三成以上。余杭區(qū)的萬(wàn)科未來(lái)城，選擇在限購(gòu)取消之后首開(kāi)，久違的“日光”現(xiàn)象重現(xiàn)。

　　而在主城區(qū)，由于140平方米以上房源取消限購(gòu)，市中心大面積的豪宅成交量迅速反彈。僅7月29日這一天，市中心總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元的豪宅，成交突破30套，其中武林壹號(hào)單個(gè)樓盤更是成交6套，成交總金額接近1.6億元。事實(shí)上，杭州樓市自限購(gòu)以來(lái)，豪宅市場(chǎng)逐漸滑入谷底，有實(shí)力的購(gòu)房者被限購(gòu)，不少豪宅樓盤甚至一個(gè)月賣不出一套房。限購(gòu)取消，豪宅市場(chǎng)第一時(shí)間有了反應(yīng)，完全符合市場(chǎng)預(yù)期。與此同時(shí)，前期一些銷售壓力較大的豪宅樓盤，趁限購(gòu)取消之際低價(jià)出貨，比如武林外灘降價(jià)將近10000元/平方米，推出43000元/平方米的精裝房。

　　過(guò)去的這一個(gè)月，盡管主城區(qū)只放開(kāi)140平方米以上房源，但是整個(gè)市場(chǎng)的人氣有了明顯回升，成交量大漲的不僅僅是大戶型，90平方米小戶型銷售形勢(shì)也不錯(cuò)，較限購(gòu)松綁之前，平均漲幅30%左右。當(dāng)然，主城區(qū)此前由于尚未完全取消限購(gòu)，90—140平方米戶型的市場(chǎng)處境最為尷尬。這個(gè)面積段的戶型，針對(duì)的主要是改善型需求，因此，取消限購(gòu)的呼聲十分強(qiáng)烈。

　　3、進(jìn)展
　　二套房首付比例有望降至六成

　　另?yè)?jù)杭州透明售房網(wǎng)發(fā)布的消息，杭州市政府已聯(lián)系人民銀行杭州中心支行，要求降低第二套住房貸款的首付比例，據(jù)透露，二套房首付比例將從七成降至六成。而對(duì)于這個(gè)政策調(diào)整，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，六成和七成的比例差別并不大，但是畢竟是房貸方面的政策也出現(xiàn)了松動(dòng)，對(duì)于市場(chǎng)信心的提振作用更為明顯。

　　杭州透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)方張接表示，購(gòu)買第二套房商業(yè)貸款首付比例從六成提至七成，是去年11月底針對(duì)當(dāng)時(shí)相對(duì)較熱的市場(chǎng)出臺(tái)的，短短10個(gè)月時(shí)間，一切已“不可同日而語(yǔ)”，市場(chǎng)冷暖發(fā)生了巨大的變化，現(xiàn)在應(yīng)該做的是順勢(shì)而為、適當(dāng)下調(diào)首付比例。二套房過(guò)高的首付比例，雖然有利于抑制部分投資投機(jī)性需求，但同時(shí)也誤傷了很大一部分改善需求群體，合理的改善性需求與首套房一樣，不應(yīng)該受到政策歧視。在當(dāng)下市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，投資和投機(jī)性的購(gòu)買意愿已經(jīng)大不如前的情況下，適當(dāng)下調(diào)商業(yè)貸款首付比例可以說(shuō)正逢其時(shí)。

　　此外，從去庫(kù)存角度而言，眼下非常需要政策利好的累積效應(yīng)來(lái)提振積弱已久的市場(chǎng)。7月29日限購(gòu)政策的局部松綁已經(jīng)恢復(fù)了市場(chǎng)的部分信心，限貸政策如能跟進(jìn)調(diào)整有利于市場(chǎng)信心的進(jìn)一步整固。從根本上說(shuō)，目前市場(chǎng)最缺的不是購(gòu)買資格，而是購(gòu)買信心。

　　4、預(yù)測(cè)
　　庫(kù)存壓力大后市仍不樂(lè)觀

　　盡管杭州樓市已全部取消限購(gòu)，但這一消息很大程度上在市場(chǎng)上早已提前透支，再加上房貸政策只是微調(diào)，對(duì)市場(chǎng)需求的撬動(dòng)力可能會(huì)減弱。由于杭州樓市目前的庫(kù)存壓力仍然“泰山壓頂”，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)“后限購(gòu)時(shí)代”的杭州樓市，表示謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

　　盡管過(guò)去一個(gè)月杭州樓市成交量有了較大幅度的提升，但與此同時(shí)一些樓盤也加快了推盤節(jié)奏，致使庫(kù)存不降反漲。7月底，杭州市區(qū)商品房可售房源約13.4萬(wàn)套，而截至7月28日可售房源量已突破13.6萬(wàn)套，一個(gè)月之內(nèi)又增加了2000套左右。由于2013年是杭州土地市場(chǎng)最為瘋狂的一年，大量樓盤將會(huì)在今年未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)接踵入市，必然會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而延緩市場(chǎng)的復(fù)蘇步伐。

　　漢嘉地產(chǎn)副總陳煥春認(rèn)為，此前限購(gòu)松綁，很多樓盤訪客量增加，說(shuō)明市場(chǎng)信心開(kāi)始回升。但是政策對(duì)于心理的影響是有一個(gè)衰退期的，效應(yīng)將會(huì)逐步遞減。同樣的政策出臺(tái)兩次，后一次的效果顯然要小于第一次。此次全面取消限購(gòu)，無(wú)法從根本上逆轉(zhuǎn)當(dāng)前的供需關(guān)系。

　　此外，更多的市場(chǎng)相關(guān)人士認(rèn)為，全面放開(kāi)限購(gòu)在需求擴(kuò)容方面效果不大，主要還是心理層面的影響，有助于市場(chǎng)信心回升。對(duì)市場(chǎng)影響更大的是房貸政策，除非房貸政策有重大調(diào)整，否則對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用有限。