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    12月11日，三益資本董事總經(jīng)理、亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任劉曉蘭風(fēng)塵仆仆從上海趕來長沙，“中國商業(yè)地產(chǎn)一姐”語出驚人：現(xiàn)在商業(yè)綜合體的存量面積已超過3億平方米，這中間到底有多少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？12月12日，劉曉蘭接受了長沙晚報(bào)的專訪。

    國內(nèi)沒有成功的社區(qū)商業(yè)模式

    按照20%-30%的增速，到明年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)到3.6億平方米，劉曉蘭提到的正是人們要對商業(yè)過剩的警惕。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，長沙規(guī)劃、建設(shè)或已建的商業(yè)綜合體近50個(gè)。“將來大家一定會(huì)看到不良資產(chǎn)的出現(xiàn)，市中心的獨(dú)棟百貨營業(yè)額下滑后，商家只能退店，退店導(dǎo)致空置。”

    “餐飲、娛樂、休閑比例上升，會(huì)不會(huì)給租金造成沖擊？”劉曉蘭認(rèn)為，無論是餐飲還是兒童業(yè)態(tài)，在帶來人氣的同時(shí)，不能不考慮它的承租能力。萬科自建自營社區(qū)商業(yè)萬科里，恒大則用影院撬動(dòng)社區(qū)商場，當(dāng)社區(qū)商業(yè)被看成是香餑餑的時(shí)候，劉曉蘭提出了不同的看法：“社區(qū)商業(yè)已經(jīng)不是藍(lán)海了，它像一條河、小溪，你看得見，但撈不上來魚。”

    劉曉蘭表示，中國還沒有成功的社區(qū)商業(yè)運(yùn)作模式。首先，政府、開發(fā)商、商家、投資者、消費(fèi)者等要共贏，其中有一方不獲利，都不能算成功。二是這種模 式應(yīng)該是可復(fù)制的，像萬科做的社區(qū)商業(yè)，其他企業(yè)是很難復(fù)制的，很難做到它的低成本。但是一旦中國有了退出機(jī)制，未來社區(qū)商業(yè)一定是很好的方向。

    互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代仍需回歸商業(yè)本質(zhì)

    “我感覺大家都太浮躁。”劉曉蘭在全國各地看商業(yè)項(xiàng)目，所到之處都面臨相似的問題—政府著急賣地，開發(fā)商賬都沒算清就買地，商家有裝修補(bǔ)貼就進(jìn)場，投資人盲目投資等，這個(gè)不算健康的閉環(huán)，造成了商業(yè)地產(chǎn)過剩的困局。

    她認(rèn)為，從土地環(huán)節(jié)開始，政府就應(yīng)該有所改變。她看到，澳洲政府批地會(huì)綜合考慮開發(fā)商的實(shí)力，誰能讓土地增值，就選誰來運(yùn)作。“它的土地價(jià)格是固定的，不會(huì)根據(jù)競價(jià)高低來選擇開發(fā)商。它不會(huì)將一個(gè)復(fù)雜的問題交給一個(gè)有錢但不會(huì)做事的人。”從商業(yè)規(guī)劃環(huán)節(jié)來講，開發(fā)商要根據(jù)自己的能力選擇做什么產(chǎn)品、平衡租售比，要尊重市場。

    今年，劉曉蘭看到了一個(gè)變化，政府、開發(fā)商、商家、投資者、消費(fèi)者都在變得理性，比如，政府開始考慮商業(yè)用地如何運(yùn)作才能成功，開發(fā)商開始考慮市場的需要�？傊�，回歸商業(yè)的本質(zhì)，是轉(zhuǎn)型時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)的金鑰匙。“商業(yè)代表著接地氣，這是互聯(lián)網(wǎng)所不能取代的。”