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    從年初轟動(dòng)全國的馬年首場(chǎng)降價(jià)潮到年末商品房成交創(chuàng)新高和綠城、融創(chuàng)關(guān)于融綠平臺(tái)之爭(zhēng)，在剛剛過去的2014年，杭州樓市聚焦了不少目光。這一年，有一些重大的新聞事件，不僅以事件本身吸引了大家的關(guān)注，更有甚者，成為當(dāng)時(shí)的一種現(xiàn)象或者樓市發(fā)展趨勢(shì)。下面是本報(bào)篩選出的2014年杭州樓市十大新聞。

   一、 德信打響馬年第一降

    2014年2月18日晚，位于城北的德信北海公園宣布15800元/平方米的價(jià)格清盤，被稱為“杭州樓市第一降”。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)北海公園清盤房源主要集中于5、6號(hào)樓，共計(jì)150余套，主力戶型包括72、88和127平方米。此前，5號(hào)樓的在售價(jià)格為18000元/平方米左右，而自2012年4月首開以來，北海公園已成交900余套住宅房源，累計(jì)成交均價(jià)在16000元/平方米左右。不到24小時(shí)，同板塊內(nèi)的天鴻·香榭里迅速以“起價(jià)11800元/平方米，均價(jià)13800元/平方米”的價(jià)格跟進(jìn)，而在之前天鴻·香榭里也已去化300多套房源，當(dāng)時(shí)近一個(gè)月累計(jì)成交價(jià)約18000元/平方米左右。杭州樓市價(jià)格戰(zhàn)若隱若現(xiàn)。

    對(duì)于北海公園的清盤行為，雖然當(dāng)時(shí)德信方面回應(yīng)，與德信地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)，純屬個(gè)別企業(yè)的個(gè)別行為。不過“杭州馬年第一降”引起了全國媒體和海外媒體的關(guān)注，各路財(cái)經(jīng)房產(chǎn)記者紛紛趕到杭州，甚至引發(fā)了杭州樓市的“多米諾骨牌效應(yīng)”，幾乎在整個(gè)上半年，不斷有樓盤跟進(jìn)降價(jià)的消息傳來，對(duì)于各大后續(xù)板塊的猜測(cè)層出不窮……

    在之后的近3個(gè)月，杭州樓市商品房成交呈每月遞增趨勢(shì)，市場(chǎng)以價(jià)換量效果明顯。

    二、綠城、融創(chuàng)之爭(zhēng)

    在2014年，沒有一家企業(yè)的并購案能如此吸引目光，劇情的精彩程度更是不亞于一部宮斗劇。

    2014年5月22日晚間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，公司已與綠城簽訂協(xié)議，以約63億港幣的代價(jià)收購綠城24.313%的股份。當(dāng)月23日，綠城、融創(chuàng)在杭就股權(quán)收購聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)。收購之后，融創(chuàng)與九龍倉并列綠城中國第一大股東。而100多天后的10月，宋衛(wèi)平即將回歸綠城的傳聞四起。

    2014年12月18日，融創(chuàng)中國和綠城中國簽署終止協(xié)議。當(dāng)月19日上午，綠城中國發(fā)出公告，有條件終止向融創(chuàng)方面出售股份，至此，宋衛(wèi)平正式回歸綠城。當(dāng)月23日，中交集團(tuán)與綠城聯(lián)姻，中交集團(tuán)成為與九龍倉并列的綠城中國第一大股東。

    不過融創(chuàng)綠城之間的“糾葛”并未就此結(jié)束。2014年12月31日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱以155.4億元代價(jià)收購合營公司融綠平臺(tái)的境內(nèi)外目標(biāo)公司的權(quán)益。隨后，綠城聲稱，該公告只是融創(chuàng)的“一廂情愿”，并于今年1月5日以公告的形式表態(tài)，強(qiáng)調(diào)無法接受融創(chuàng)中國于未取得所需批準(zhǔn)及同意前所作出的無事實(shí)根據(jù)宣稱及單方面行動(dòng)。1月6日，融創(chuàng)中國發(fā)公告對(duì)就綠城5號(hào)的公告進(jìn)行反駁。當(dāng)晚，綠城中國在媒體溝通會(huì)上緊急表態(tài)，稱融創(chuàng)所言不實(shí)，并在7日早上再發(fā)公告，表示不排除通過法律途徑解決此事。

    而在融綠之爭(zhēng)的大半年時(shí)間內(nèi)，杭州另一房產(chǎn)公司郡原地產(chǎn)也傳出牽手中城建的消息，在杭州開發(fā)有升華悅西溪等項(xiàng)目的升華地產(chǎn)則由中交集團(tuán)收購了80%的股權(quán)，余杭的海港城項(xiàng)目由北大資源集團(tuán)整體收購，未來樓市企業(yè)并購或?qū)⒊蔀槌�態(tài)。

    三、商品房庫存走高進(jìn)入15萬套時(shí)代

    庫存量高企是2014年全年提得最多的話題之一。

    2014年9月26日，杭州商品房庫存量達(dá)到140536套，首次突破14萬套大關(guān)。而時(shí)隔2個(gè)月后，11月25日，庫存量首次沖破15萬套，并在12月14日后維穩(wěn)，正式邁入“15萬高庫存時(shí)代”。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2014年12月31日晚，杭州商品房庫存量定格在150776套。這個(gè)數(shù)據(jù)，按照2014年的月均成交看，在不增加新供應(yīng)量的情況下，去化至少需要20個(gè)月以上。

    在經(jīng)過前幾年的土地出讓潮后，2014年市場(chǎng)供應(yīng)量不斷上升。據(jù)住浙網(wǎng)相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，在2013年底，杭州商品房庫存量為113220套，而經(jīng)過2014年一年時(shí)間的消化后，庫存量沖至150776套，上漲了37556套。雖然這一年，杭州樓市商品房也貢獻(xiàn)了9萬多套的成交量，僅次于2009年成交的11萬多套。不過，2014年市場(chǎng)供應(yīng)量增量較大，因此在成交量不錯(cuò)的情況下，市場(chǎng)庫存仍有近4萬套的增量。

    從區(qū)域看，主城區(qū)和余杭區(qū)為庫存量增量的重頭。從商品房類型看，余杭區(qū)的住宅庫存較大，這與余杭區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，而市場(chǎng)去化速度卻一般有一定關(guān)系。

    曾幾何時(shí)，市場(chǎng)商品房庫存量達(dá)到11萬、13萬大關(guān)時(shí)，即有說法稱之為“天量庫存”，不過目前杭州商品房的庫存量已達(dá)到近幾年來的最高點(diǎn)。未來一段時(shí)間內(nèi)，去庫存仍是市場(chǎng)主要任務(wù)。

    四、杭州新版《規(guī)范》對(duì)“偷面積”時(shí)代說再見

    根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)發(fā)布的新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，自2014年7月1日起，開發(fā)商常用的飄窗、雙層挑高露臺(tái)、地下室等贈(zèng)送空間，將不再以全贈(zèng)送的形式出現(xiàn)。這也意味著以往開發(fā)商經(jīng)常拿來作為宣傳賣點(diǎn)的贈(zèng)送面積，未來將不再出現(xiàn)了，開發(fā)商將和 “偷面積”時(shí)代說再見。

    買過房子的人都知道，開發(fā)商介紹自身項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)時(shí)最常用的，就是“贈(zèng)送面積”。“送陽臺(tái)”、“送設(shè)備平臺(tái)”、“送飄窗”、“送地下室”等都是開發(fā)商最有效的營銷手段之一。杭州歷史上曾出現(xiàn)過90平方米實(shí)用空間達(dá)到170平方米等高偷面積的案例。

    按照新規(guī)，曾經(jīng)熱門送飄窗、挑高露臺(tái)、通風(fēng)井、地下室等，要在相應(yīng)的范圍內(nèi)，實(shí)打?qū)嵉厮闵厦娣e。如按照新版《規(guī)范》，有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。而在以前，地下室、半地下室均不計(jì)算面積。

    作為商品房發(fā)展較為挑剔的城市來說，杭州商品房設(shè)計(jì)一直走在全國前列，特別是戶型設(shè)計(jì)方面。這也是近幾年不少外來大鱷進(jìn)入杭州市場(chǎng)來學(xué)習(xí)最多的內(nèi)容之一。不過隨著去年7月1日起新規(guī)的實(shí)行，在那之后規(guī)劃的項(xiàng)目以后在戶型設(shè)計(jì)上，可變尺度將變小，對(duì)小戶型的設(shè)計(jì)也提出了更高的要求。開發(fā)商需要考慮如何在戶型的精細(xì)化等方面做文章。

    五、限購政策全面放開，二套房首付下調(diào)至六成

    繼2014年7月28日限購政策有所松動(dòng)之后，杭州樓市迎來新一波限購調(diào)整。據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官方微博消息顯示，從當(dāng)年的8月29日起，購買杭州主城區(qū)140平方米以下住房不再需要提供住房情況查詢記錄。這意味著，杭州樓市長(zhǎng)達(dá)四年的限購時(shí)代終結(jié)。

    限購調(diào)整效果如何，市場(chǎng)反應(yīng)最為明顯。在2014年7月底限購政策部分調(diào)整后的第一周，當(dāng)時(shí)杭州樓市商品房單周成交量達(dá)1500多套，較調(diào)整之前環(huán)比上漲近一半左右。有豪宅項(xiàng)目甚至在限購調(diào)整之后的一天之內(nèi)即成交6套，簽約1.6億元。不過當(dāng)時(shí)市場(chǎng)信心的提振尚未得到很明顯的體現(xiàn)。

    一個(gè)月后，限購政策的全面放開以及二套房首付下調(diào)到6成的政策也正式出臺(tái)，市場(chǎng)信心得到提振。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，自2014年7月份以后，直到2014年年底，杭州樓市每月的成交量相繼創(chuàng)下新高，甚至在10月份以后的三個(gè)月內(nèi)，每個(gè)月的月成交量均破萬套。

    而在市場(chǎng)全面放開限購之后，全國越來越多的城市放開或調(diào)整原先的限購政策，就杭州市場(chǎng)而言，也拉開了后續(xù)相關(guān)政策的序幕。

    六、地鐵2號(hào)線東南段開通 蕭山進(jìn)入地鐵時(shí)代

    2014年11月24日，杭州地鐵2號(hào)線東南段正式開通運(yùn)行，2號(hào)線東南段南起蕭山區(qū)朝陽站，北至錢江路站，全長(zhǎng)18.3公里。除了錢江路站位于錢江新城內(nèi)外，其余12個(gè)站點(diǎn)，全部位于蕭山區(qū)的主干道市心路上，貫穿了蕭山的老城區(qū)和新城區(qū)。這也是繼地鐵1號(hào)線之后杭州運(yùn)行的第二條軌道交通，也標(biāo)志著杭州地鐵網(wǎng)路的形成。

    地鐵二號(hào)線開通之后，從最南端的朝陽站到位于錢江新城的錢江路站，全程只需30分鐘左右，將對(duì)蕭山區(qū)市民往返杭州主城區(qū)帶來極大的便利，直接拉近了蕭山副城與杭州主城區(qū)的距離，杭州樓市的版圖也隨之?dāng)U大。

    一直以來，蕭山市場(chǎng)都以相對(duì)封閉、自成一體而著稱，甚至有蕭山開發(fā)商直言“在所有購房客戶中，蕭山當(dāng)?shù)乜蛻粽急仍?5%以上，這是一個(gè)地域性最為明顯的區(qū)域。”不過隨著大杭州的發(fā)展，特別是地鐵2號(hào)線東南段的開通，蕭山區(qū)域的各大樓盤將迎來更廣的置業(yè)客群，很有可能將直接分流一大部分主城區(qū)的購房者，特別是濱江區(qū)的部分購房者。

    在開通之際，走訪蕭山地鐵沿線各大項(xiàng)目的售樓處，可以發(fā)現(xiàn)“地鐵交通優(yōu)勢(shì)”甚至漸漸替代了往日置業(yè)顧問掛在嘴邊最多的戶型優(yōu)勢(shì)。“地鐵上蓋”、“距離地鐵300米”、“地鐵準(zhǔn)現(xiàn)房，年底交付”……各類“地鐵體”廣告語隨處可見。

    而從站點(diǎn)看，目前盈豐路站、飛虹路站、潘水站、曹家橋站、朝陽站等沿線樓盤受益最為明顯，錢江世紀(jì)城站則將類似于1號(hào)線翁梅站，今后將直接由2號(hào)線帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的人氣和發(fā)展。

    七、土地市場(chǎng)總出讓金額達(dá)845億元

    據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年杭州共成交151宗地塊，總出讓金額為845億元，且其中一半以上的成交額集中在第一季度。該數(shù)據(jù)在近6年的成交中排行第三，不過相較于2013年1327億的總成交額，2014年的成交金額降幅明顯。

    從各個(gè)區(qū)域的成交看，2014年杭州主城區(qū)土地出讓金為597.4億元，余杭區(qū)土地出讓金額為119.5億元，蕭山區(qū)的出讓金額則為127.7億元。從數(shù)值上看，主城區(qū)的出讓金額占大頭，不過相同的是，主城區(qū)和余杭、蕭山兩區(qū)的出讓金額較去年均有不同幅度的下跌。

    同時(shí)，除了成交金額的下跌，在2014年的土地市場(chǎng)上，除了1月份的出讓高峰期，后期的地塊成交價(jià)格均較為合理，多地塊以底價(jià)成交，甚至在長(zhǎng)達(dá)半年左右的時(shí)間內(nèi)，無宅地推出。這從一定程度上可以看出，在杭州樓市高庫存壓力下，杭州市政府一面有意放緩?fù)频赜?jì)劃，另一方面，在推出的地塊質(zhì)量上，也出現(xiàn)了不少優(yōu)質(zhì)地塊。而多數(shù)以合理的價(jià)格成交，也可以看出開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)投資的謹(jǐn)慎度。

    八、杭州推出市本級(jí)公租房房源2800套

    2014年10月31日，“杭八條”出臺(tái)，其中在落實(shí)差別化信貸政策、完善杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等方面，多次提到需進(jìn)一步優(yōu)化住房保障體系，建立符合杭州實(shí)際的住房保障長(zhǎng)效建設(shè)管理體系。

    事實(shí)上，杭州在建設(shè)保障房方面，已走在了全國前列。據(jù)了解，目前杭州已經(jīng)形成由公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊房改善、拆遷保底安置等構(gòu)成的多層次多元化住房保障體系，在加快破解中低收入家庭住房難，切實(shí)保障和改善民生方面作出的成績(jī)，讓人欣慰。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年，杭州市推出市本級(jí)公租房房源2800套，共受理6283戶申請(qǐng)家庭。截止2014年11月底，全市新增廉租住房租賃補(bǔ)貼家庭500戶，完成目標(biāo)任務(wù)102%，其中市區(qū)新增廉租住房租賃補(bǔ)貼家庭400戶，完成目標(biāo)任務(wù)114%；完成舊住宅區(qū)改造523.09萬平方米，累計(jì)完成1532.88萬平方米。

    其中公租房方面，三里亭、花園崗公租房項(xiàng)目現(xiàn)土建施工已完成，二次裝修施工以及室外附屬工程施工進(jìn)入掃尾階段，計(jì)劃今年年底前完成綜合驗(yàn)收并具備交付條件；蔣村、牛田公租房項(xiàng)目目前正按計(jì)劃實(shí)施裝修、市政、景觀綠化等工程，計(jì)劃今年年底前完成整體項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并具備交付條件；慶隆公租房項(xiàng)目已完成主體結(jié)構(gòu)施工，進(jìn)入裝飾裝修階段，2016年可交付使用；塘北公租房項(xiàng)目已進(jìn)場(chǎng)施工，預(yù)計(jì)2017年可交付使用。

    九、城北、大江東、未來科技城晉升為三大副中心

    2014年6月13日，杭州“新總規(guī)”正式對(duì)外公示。城北、大江東、未來科技城晉升為三大副中心。《杭州市城市總體規(guī)劃(2001-2020年)》(以下簡(jiǎn)稱《總規(guī)》),修編于本世紀(jì)初，2007年經(jīng)國務(wù)院批復(fù)執(zhí)行。2014年6月13日，杭州“新總規(guī)”正式對(duì)外公示。

    所謂“新總規(guī)”，并非對(duì)07版總規(guī)的推倒重來，而是在07版總規(guī)的基礎(chǔ)上“打補(bǔ)丁”，即對(duì)部分不適應(yīng)杭州城市發(fā)展現(xiàn)狀的條款作出修改和補(bǔ)充。

    根據(jù)修改草案，杭州未來城市空間發(fā)展的大方向沒有變，仍舊是“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展”。改革開放至今，杭州的城市規(guī)模擴(kuò)大了好幾倍，而這一次迎來城市擴(kuò)容機(jī)遇的是大江東、城西科創(chuàng)、之江文化大平臺(tái)，尤其城西科創(chuàng)和大江東兩大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)，成為新增的兩個(gè)城市副中心，結(jié)合北部地區(qū)轉(zhuǎn)型提升，新增城北城市副中心。也就是說，未來城市副中心將包含下沙副城、臨平副城、江南副城與城北城市副中心、未來科技城城市副中心、大江東城市副中心。

    此外，修改草案撤銷了塘棲組團(tuán)、新設(shè)瓶窯組團(tuán)。新的“六組團(tuán)”為余杭組團(tuán)、良渚組團(tuán)、瓶窯組團(tuán)、義蓬組團(tuán)(大江東新城)、瓜瀝組團(tuán)和臨浦組團(tuán)。同時(shí)，還將九堡從原先的下沙副城中剔除，繼而劃入主城，喬司則納入臨平副城范圍。

    此次規(guī)劃的調(diào)整，更加明確了城市未來格局的發(fā)展，開拓了杭州的發(fā)展空間。對(duì)樓市格局發(fā)展的影響則是直接給房產(chǎn)發(fā)展帶來新的預(yù)期。

    十、市場(chǎng)再現(xiàn)破產(chǎn)門

    2014年8月20日，位于余杭中泰鄉(xiāng)的新西湖小鎮(zhèn)開發(fā)商浙江清水灣置業(yè)有限公司正式向西湖區(qū)人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)重組，11月初，新西湖小鎮(zhèn)原物業(yè)全面撤出。

    其實(shí)新西湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目早在2012年就深陷“華門破產(chǎn)門”事件（華門即為新西湖小鎮(zhèn)開發(fā)商母公司），小區(qū)建設(shè)也一直走走停停，其中更是經(jīng)歷了多次延遲交付。在2014年上半年，甚至出現(xiàn)過以1800元/平方米的低價(jià)出售的情況。

    除了新西湖小鎮(zhèn)，擁有酒店、商場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)的中都集團(tuán)也陷入“破產(chǎn)門”。在董事長(zhǎng)楊定國失聯(lián)拘留之后，中都百貨以及其旗下位于臨安的青山湖畔等項(xiàng)目也停工。

    位于未來科技城板塊的最大商業(yè)配套之一海港城，在停工近三個(gè)月之后，雖未直接申請(qǐng)破產(chǎn)，但由來自北京的方正集團(tuán)旗下北大資源集團(tuán)收購，未來項(xiàng)目案名及規(guī)劃都可能發(fā)生調(diào)整。

    蕭山錢江世紀(jì)城的龍達(dá)國際也曾停工，其開發(fā)公司母公司深陷債務(wù)危機(jī)直接拖累旗下房地產(chǎn)子公司。

    隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及市場(chǎng)分化、洗牌的加劇，大量的中小房地產(chǎn)企業(yè)被擠出市場(chǎng)。不難預(yù)見，未來“大魚吃小魚”甚至“大魚吃大魚”的局面將形成。