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　　電商的沖擊一度惹得商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者焦慮萬(wàn)分，但挑戰(zhàn)來(lái)襲時(shí)，總伴隨機(jī)遇，近一年時(shí)間里，大數(shù)據(jù)、定位服務(wù)等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，正在被商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越多地使用，這些技術(shù)能在多大程度上改變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)？運(yùn)營(yíng)之外，商業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展的根本——長(zhǎng)效低成本的資金支持什么時(shí)候到來(lái)？

　　針對(duì)上述問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)聯(lián)合新浪樂(lè)居，舉行沙龍，邀請(qǐng)中國(guó)人大房地產(chǎn)研究中心特聘教授、商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家委員會(huì)主任委員魯炳全，北京漢博商業(yè)管理股份有限公司高級(jí)副總裁李亞明，北京睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬共同探討。

　　關(guān)于運(yùn)營(yíng)

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：今年購(gòu)物中心在業(yè)態(tài)重構(gòu)和體驗(yàn)創(chuàng)新領(lǐng)域有什么新嘗試？

　　李亞明：從我們現(xiàn)在掌握的情況看，三四線城市包括一些五線城市，都在力推城市綜合體或商業(yè)MALL。這里面有政府的引導(dǎo)問(wèn)題，不顧人口、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)能力，為招商引資大干快上，有的省政府年初開(kāi)會(huì)定指標(biāo)，要求2014年所有的縣級(jí)市一共建一百個(gè)購(gòu)物中心，都搞這種政策攤派了。

　　但品牌并不跟市場(chǎng)的供應(yīng)量同步發(fā)展，開(kāi)店越來(lái)越謹(jǐn)慎，因?yàn)樗麄儍?chǔ)備的人才、管理的半徑、管理的效率都面臨問(wèn)題，尤其是在三四五線城市，消費(fèi)力達(dá)不到，貨賣(mài)不動(dòng)，這些城市，還是在原來(lái)的傳統(tǒng)百貨為主的形式下，做第一個(gè)購(gòu)物中心，我認(rèn)為對(duì)這樣的城市來(lái)說(shuō)，也許單體的效益會(huì)好。就怕一下子出來(lái)一大堆。

　　在一線和一些二線尤其是沿海城市，創(chuàng)新的概念做得比較多，包括圍繞寵物的，圍繞著兒童娛樂(lè)和成年娛樂(lè)的，有類(lèi)似鬼屋這樣驚險(xiǎn)刺激的嘗試。

　　而業(yè)態(tài)重構(gòu)，天天都在發(fā)生，從資產(chǎn)管理的角度來(lái)說(shuō)，這是常態(tài)化的東西，不存在要不要，是天天都要面對(duì)的問(wèn)題。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：之前都在講商業(yè)地產(chǎn)面臨電商沖擊。

　　李亞明：電商對(duì)傳統(tǒng)百貨的沖擊是最厲害的，對(duì)購(gòu)物中心沖擊不是那么明顯，百貨之所以被沖擊，是因?yàn)榘儇涍@么多年來(lái)不思進(jìn)取，沒(méi)有應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的觸角了。

　　國(guó)外發(fā)展到這個(gè)階段之后基本轉(zhuǎn)化，賣(mài)不出去的奧特萊斯就打折促銷(xiāo)了，國(guó)內(nèi)走的是聯(lián)營(yíng)的模式，有人和成本的付出，沒(méi)有拿貨的壓力，一般的情況是搞店慶促銷(xiāo)，根據(jù)績(jī)效和坪效來(lái)排行，淘汰末位，誰(shuí)貢獻(xiàn)大就留誰(shuí)。

　　電商出來(lái)之后，線上和線下的價(jià)格差距太大，我們考察，美國(guó)是線上引流到線下拿貨，黑色星期五不會(huì)通過(guò)物流，美國(guó)的物流太貴了。

　　魯炳全：是的，受電商沖擊的主要是傳統(tǒng)百貨，互聯(lián)網(wǎng)被作為運(yùn)營(yíng)的補(bǔ)充手段，實(shí)際是在壓扁中間的空間，因?yàn)橛行┫�費(fèi)，比如家庭類(lèi)、兒童娛樂(lè)類(lèi)、餐飲類(lèi)等消費(fèi)是電商無(wú)法取代的。購(gòu)物中心重在體驗(yàn)，跟電商是相輔相成。

　　美國(guó)的電商起步那么早，到今天誰(shuí)取代誰(shuí)了？我不相信在中國(guó)這件事會(huì)倒過(guò)來(lái)發(fā)生。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：很多購(gòu)物中心正在利用大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)的理念增強(qiáng)體驗(yàn)，新技術(shù)和新理念對(duì)購(gòu)物中心的體驗(yàn)提升作用明顯嗎？

　　李亞明：包括互聯(lián)網(wǎng)、熱感應(yīng)、商場(chǎng)Wi-Fi、停車(chē)場(chǎng)導(dǎo)航等，第一需要投入，第二需要改造費(fèi)。線下需要準(zhǔn)備好系統(tǒng)和線上端口對(duì)接。搜狗地圖、百度地圖、大眾點(diǎn)評(píng)的端口、微信、微博的注冊(cè)會(huì)員信息等平行資源的整合，都是要花費(fèi)的，否則整合不起來(lái)。

　　愿意花錢(qián)投入才能連接，目前絕大多數(shù)購(gòu)物中心都處于試驗(yàn)的階段，無(wú)非是線上打廣告吸引人，線下做點(diǎn)引流。

　　關(guān)于資金

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：最近大家都在提資產(chǎn)證券化的問(wèn)題，如何看待這方面工作推進(jìn)的前景？

　　李亞明：以前借助銀行的杠桿，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可以達(dá)到100%多，現(xiàn)在上市公司利潤(rùn)不超過(guò)8%。前幾年做商業(yè)大家能賣(mài)就賣(mài)，因?yàn)槭袌?chǎng)有需要，撈一把就走了�，F(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始有政策調(diào)整，土地出讓時(shí)政府便規(guī)定了后期的持有規(guī)模，結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品必須轉(zhuǎn)型。

　　現(xiàn)在怎么做商業(yè)？商業(yè)如果要持有，一平方米造價(jià)5000塊錢(qián)，十萬(wàn)平方米5億，開(kāi)發(fā)60萬(wàn)平方米的住宅，一平方米比如掙3000塊錢(qián)，也不見(jiàn)得能持有一個(gè)MALL。

　　如果要解決前面的資金，找信托、基金，找銀行貸款，成本都很高。國(guó)外的比如CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)回報(bào)率是在銀行和基金之間，比如說(shuō)5%-8%之間，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)銀行存款理財(cái)收益都5%了，誰(shuí)能把國(guó)外的錢(qián)弄到中國(guó)來(lái)花，那是最合算的。

　　商業(yè)地產(chǎn)第一屬性是金融，金融性沒(méi)有破局，沒(méi)有退出機(jī)制，商業(yè)地產(chǎn)想做好很難。

　　魯炳全：房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一線房企，大部分是上市公司，為什么要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)？因?yàn)閭鹘y(tǒng)的存量土地滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)走到頭了，為使上市企業(yè)保持核心競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力，只有進(jìn)入持有性、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的投資開(kāi)發(fā)：一是調(diào)整資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力；二是通過(guò)運(yùn)營(yíng)，獲得經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的現(xiàn)金流，提升資本值，獲得投資回報(bào)最大化。

　　中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)要解套，需要突破兩個(gè)難題：一是運(yùn)營(yíng)能力，二是金融配套。商業(yè)地產(chǎn)不像住宅地產(chǎn)，馬上就能夠產(chǎn)生銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)期加養(yǎng)鋪期，6年能否熬過(guò)去？很多熬不過(guò)最后死了，爛尾了。

　　做商業(yè)地產(chǎn)一開(kāi)始就要從金融的角度設(shè)計(jì)產(chǎn)品，而且不要盲目追求大，中國(guó)人干事，動(dòng)不動(dòng)幾十萬(wàn)平方米的商業(yè)，我不相信它會(huì)活。證券化在中國(guó)還是一個(gè)空白，但是在國(guó)際資本市場(chǎng)是一個(gè)常規(guī)產(chǎn)品，我們真正可以滿足證券化需求的物業(yè)、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，少之又少。

　　不用證券化解決持有商業(yè)物業(yè)，就不要做持有也不要做商業(yè)地產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商是急功近利的，第一是有資金鏈的需求，沒(méi)有金融工具，專(zhuān)業(yè)的基金類(lèi)的金融產(chǎn)品來(lái)支撐他，很難做；第二是本身就沒(méi)有想在這里玩，只是為了應(yīng)付政府，或者是投機(jī)，看商鋪一平方米比住宅高兩三倍的價(jià)錢(qián)，感覺(jué)賺錢(qián)為什么不做一點(diǎn)呢？這就是行業(yè)的悲哀了。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是不是正在面臨洗牌？

　　李亞明：會(huì)有這樣一天，只有讓他們死掉一批，有金融的進(jìn)來(lái)，并購(gòu)一批，重新做，也許證券化能來(lái)，目前很難。

　　郝炬：未來(lái)五年內(nèi)一定會(huì)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的存量重整時(shí)代，要有人破產(chǎn)。我們資源支持沒(méi)有到位，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是在REITs的政策出臺(tái)之后。這幾年的牛市，把資產(chǎn)價(jià)格炒起來(lái)了，土地房子全算上，誰(shuí)都算不下賬來(lái)。前幾年住宅價(jià)格快速上漲的時(shí)候可以反哺商業(yè)，虧了沒(méi)有關(guān)系，有住宅的錢(qián)撐著，整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)里住宅的部分，支撐不了商業(yè)成本的時(shí)候，沒(méi)有辦法，出路一定是市場(chǎng)的價(jià)格，而不是簡(jiǎn)單的所謂的資產(chǎn)快速上漲之后的價(jià)格。一個(gè)商業(yè)十萬(wàn)平方米，看凈現(xiàn)金收益，收益高的是100億，收益低的可能一分不值。