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    作為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)各方面來看都最像住宅的類住宅產(chǎn)品，酒店式公寓天生跟住宅有一種較為緊密的粘連效應(yīng)，“一榮俱榮一損俱損”：住宅市場(chǎng)行情好的時(shí)候，酒店式公寓憑借不限購不限貸、小面積低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)跟著雞犬升天；住宅行情差的時(shí)候，酒店式公寓日子就難過了，往往成交極為慘淡。

    而2014年的杭州酒店式公寓成交行情告訴了我們這樣一個(gè)事實(shí)：當(dāng)連住宅自己都身陷絕地反擊的悲壯行情、盡管頭上政策緊箍咒已松仍須用低價(jià)來換成交量的時(shí)候，酒店式公寓賣起來就討厭了。透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)2014年，杭州酒店式公寓量?jī)r(jià)雙雙暴跌，尤其是成交量，成交套數(shù)和成交面積環(huán)比2013年跌幅均在三成左右；成交均價(jià)則環(huán)比下跌將近一成，其下跌幅度并且超過住宅均價(jià)的跌幅。

    新的2015年，住宅行情依然難言，酒店式公寓也依然身處天量庫存中，并將繼續(xù)迎來海量新增供應(yīng)。如此嚴(yán)峻背景之下，酒店式公寓市場(chǎng)新年可謂道阻且長，激戰(zhàn)在所難免，突圍困難重重。

    整個(gè)2014年，酒店式公寓市場(chǎng)可謂流年不利：作為一種類住宅產(chǎn)品，上半年受住宅低迷牽連行情很差；等到下半年雙限解除，剛需類和改善型住宅都開始狂飆突進(jìn)，市場(chǎng)重心完全在住宅之上，酒店式公寓一則不再有不限購不限貸優(yōu)勢(shì)，二則反受住宅大放量擠壓嚴(yán)重，被住宅搶盡風(fēng)頭，沒有撈到任何一點(diǎn)好處，最終成交量暴跌慘不忍睹，比住宅降得更厲害也沒換來多少成交量。

    透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年，杭州市區(qū)（包括蕭山、余杭）的酒店式公寓最終呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的慘淡行情：全年酒店式公寓成交7402套、成交面積46.5萬方，相比2013年同期的10231套、69萬方，下跌2829套、22.5萬方，下滑幅度分別為27.7%和32.6%，一點(diǎn)都不像住宅下半年解限后的大搶收行情；從整體價(jià)格來看，2014年酒店式公寓成交均價(jià)為15494元/平方米，相比2013年的17129元/平方米，下跌1635元/平方米，跌幅為9.55%，而這也超過了住宅市場(chǎng)的跌幅8.57%，說明酒店式公寓就算比住宅降得更多，也很難撬動(dòng)市場(chǎng)換來成交量。

    從各區(qū)域酒店式公寓成交來看，余杭區(qū)成交1424套，是2014年杭州酒店式公寓成交量最大的區(qū)域，其次是拱墅區(qū)1116套，蕭山區(qū)1095套位列第三。余杭區(qū)一直是杭州樓市的供應(yīng)和成交重鎮(zhèn)，占比就高，拔得頭籌不奇怪；拱墅區(qū)和蕭山區(qū)行情走好則更多依靠個(gè)盤的突出表現(xiàn)。而存量超高的下城區(qū)，最終成交平平收官于965套，惜敗于上述三個(gè)區(qū)域，名列第四。

    各區(qū)域的行情，離不開區(qū)域內(nèi)個(gè)盤的走勢(shì)如何。從最終2014個(gè)盤成交套數(shù)排名前十來看，余杭區(qū)成功登頂既靠眾人拾柴，也靠明星個(gè)盤，怡豐城和萬寶城都是2014下半年才首開的新盤，憑借低價(jià)利器拿下個(gè)盤冠軍和季軍，為余杭區(qū)鎖定勝局；拱墅區(qū)和蕭山區(qū)也均有兩個(gè)樓盤上榜，為區(qū)域成交放量奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，我們看到為了最大限度降低總價(jià)撬動(dòng)市場(chǎng)，個(gè)盤們紛紛選擇毛坯銷售以求祭出絕對(duì)低的單價(jià)，怡豐城和萬寶城即為個(gè)中翹楚，特別是位于臨平山北板塊的萬寶城，其成交均價(jià)低至4934元/平方米，這樣的價(jià)格在整個(gè)杭州范圍都十分罕見。

    而即便是這樣殺出血路搏得的寡淡行情，也仍須再打一點(diǎn)折扣，比如個(gè)盤亞軍藍(lán)鉆天成的662套全年成交量就相當(dāng)令人存疑。一方面，在2014年這樣的明顯以價(jià)換量行情之下，藍(lán)鉆天成以23980元/平方米這樣跟周邊住宅相當(dāng)?shù)膬r(jià)格居然能夠放量成交，行情還好過地段優(yōu)于它、價(jià)格低于它僅為15810元/平方米的遠(yuǎn)洋·擎峰；另一方面，藍(lán)鉆天成退房頻頻，2014全年總退房量高達(dá)驚人的103套，被限制房產(chǎn)套數(shù)同樣高達(dá)驚人的1465套，各項(xiàng)相關(guān)數(shù)據(jù)都顯得頗為“神奇”。

    下城區(qū)綜合體扎堆庫存最多 下沙成交較慢成為重災(zāi)區(qū)

    從直接影響2015年市場(chǎng)行情的存量來看，酒店式公寓繼續(xù)壓力山大，供需比甚至超過住宅。透明售房網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年1月8日，杭州市區(qū)（包括蕭山和余杭）酒店式公寓房源庫存達(dá)25745套，體量則超過140萬方。這同時(shí)意味著，在杭州樓市15萬套的存量中，酒店式公寓占比達(dá)17%，在商業(yè)地產(chǎn)庫存中占比過半，超過了寫字樓和商鋪庫存套數(shù)的總和。而在2014年1月底，杭州酒店式公寓的庫存為14000套左右，在當(dāng)時(shí)的樓市存量中占比不足12.4%，無論是從套數(shù)還是占比來看都出現(xiàn)了大幅增長。

    從存量區(qū)域分布來看，下城區(qū)由于大型綜合體眾多，以5113套的數(shù)量高居庫存榜首；蕭山區(qū)、余杭區(qū)、濱江區(qū)的存量也都在3000套以上，壓力不小。

    而如果以2014年的酒店式公寓全年成交量來計(jì)算去化周期，可以發(fā)現(xiàn)杭州市當(dāng)前的酒店式公寓庫存需要42個(gè)月。按照各個(gè)區(qū)域來看，下沙是酒店式公寓重災(zāi)區(qū)，成交速度較慢，去化周期最長達(dá)71個(gè)月，其次是濱江區(qū)需要65個(gè)月，即便是去化周期最短的西湖區(qū)，也需要19個(gè)月。

    這還只是計(jì)算了目前的庫存量所需要的消化時(shí)間，2015年還將有大量的新增供應(yīng)等待消耗。2013年出讓的純商業(yè)用地達(dá)112宗，可建面積746萬方，2014年又出讓了89宗純商業(yè)用地，可建面積613萬方，兩年相加高達(dá)1359萬方的驚人體量，其中很可能會(huì)有較高的比例以酒店式公寓的產(chǎn)品形態(tài)入市。

    此外，從項(xiàng)目定位來看，2014年作為酒店式公寓供應(yīng)大年，跟綜合體風(fēng)靡樓市步入盛放期有緊密關(guān)聯(lián)。綜合體項(xiàng)目近一兩年來遍布杭州四面八方，由于大多體量大，產(chǎn)品類型多，當(dāng)中不可避免地規(guī)劃有酒店式公寓這一產(chǎn)品類型，酒店式公寓又面積較小，因此最終出現(xiàn)的局面即為酒店式公寓供應(yīng)量尤其是套數(shù)堪稱海量。成交排行中綜合體項(xiàng)目上榜較多，目前庫存排行中綜合體同樣占比較大。從杭州存量排名前20的酒店式公寓項(xiàng)目來看，綜合體數(shù)量超過一半，這20個(gè)項(xiàng)目的酒店式公寓存量加起來就達(dá)17263套、98.4萬方。

    由此，在綜合體開始出現(xiàn)過剩苗頭陷入激戰(zhàn)的2015年，在住宅行情走勢(shì)莫測(cè)難言投資客身影難見的2015年，在自身庫存天量壓頂?shù)?015年，酒店式公寓即將無奈地進(jìn)入白熱化纏斗。