色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    從2014年開始，杭州將迎來一個商業(yè)綜合體的開業(yè)潮。就在綜合體大規(guī)模出現(xiàn)在城市版圖的各個板塊時，一塊被譽為“浙江省內(nèi)最具商業(yè)價值地塊”的市中心寶地已經(jīng)默默進入拆遷以來的第6個年頭，這塊地，正是比鄰武林銀泰的百井坊巷地塊。

    2009年，《杭州市百井坊巷地區(qū)有機更新城市設(shè)計》完成，這塊地的出讓便一直成為備受關(guān)注的焦點。6年過去了，這塊寶地卻一直沒能成功出讓。知情人士稱，總價高和操作難度大，是這塊地遲遲未能成功找到下家的根本原因。

    拆遷歷時超過5年

    對大部分的老百姓來說，百井坊巷是武林廣場商業(yè)圈一道獨特的風(fēng)景。百井坊地塊存有錢王井、基督教會天水堂、天主教堂、司徒雷登故居等具有歷史價值及時代特點的建筑。傳統(tǒng)的坊巷里弄，和時尚地標武林銀泰不過“一炮仗路”。

    2006年批復(fù)的武林天水規(guī)劃管理單元（XC01）控制性詳細規(guī)劃公告中，百井坊巷與中山北路交叉口的西北面一帶，已經(jīng)從居住用地為主改成了商業(yè)金融業(yè)和商業(yè)兼住宅用地。

    2007年，浙江銀泰百貨有限公司一度拿下過百井坊巷C2-B06地塊，面積為5656平方米，但隨后因地塊影響周邊居民樓采光等原因被政府原價收回，這幅地塊也列入了這次改造的地塊范圍。

    2009年12月8日，下城區(qū)全面啟動了“杭州市下城區(qū)百井坊地區(qū)綜合改造工程”。根據(jù)百井坊巷綜合改造工程指揮部貼出的公告，歷經(jīng)5年多的拆遷，在2014年11月20日劃上自行搬遷的句號。

    記者從現(xiàn)場看到，截止日期過去了兩個月，搬遷工作仍在進行，但拆除的進度明顯在加速。

    一本土地證，地價太高

    2009年，《杭州市百井坊巷地區(qū)有機更新城市設(shè)計》完成，當(dāng)時規(guī)劃升級地塊占地15.44公頃。

    杭州市百井坊綜合改造工程指揮部（以下簡稱百井坊指揮部）相關(guān)負責(zé)人向錢江晚報記者展示了百井坊綜合改造工程的示意圖，記者看到，規(guī)劃用地東起鳳起路中學(xué)西圍墻、耶穌堂支弄，西到打枝弄，北到體育場路，南至百井坊巷。

    目前百井坊地塊的最終版圖已經(jīng)縮減為5.2204公頃，規(guī)劃建筑面積22萬平方米。鳳起中學(xué)和喜得寶賓館所在的20多畝土地，2012年也被列入改造范圍，但這部分并未包含在22萬平方米的規(guī)劃建筑面積內(nèi)。

    知情人士透露，這塊地本身的價格太高是一個重要原因。“因為這塊地的土地證只有一本，22萬平方米的面積，參照旁邊的杭州中心地塊2011年成交價1.8萬元/平方米，光是地價起碼也要40個億，一下子能拿出來這么多錢投入到商業(yè)地產(chǎn)里的開發(fā)商少之又少。”對于這塊地只有一本土地證，不能分拆出讓的說法，記者從百井坊指揮部得到了確認。一位國大集團內(nèi)部人士說，他們也考慮過這塊地，“最后也是因為覺得貴放棄了”。

    雖是寶地，操作難度卻不小

    百井坊巷所鄰近的延安路，北有杭州大廈、國大、武林銀泰三足鼎立形成的時尚武林商圈，中有以湖濱銀泰為核心的旅游湖濱商圈，最南端是民俗文化集聚的傳統(tǒng)吳山商圈。武林商圈更是全城中高端百貨消費核心。

    而百井坊地塊雖然處于鬧市，卻是典型的鬧中取靜，犯了商業(yè)中的大忌。它與最繁華的延安路之間，隔著武林銀泰總店。唯一面臨的主干道是體育場路，另外兩邊的百井坊巷和中山北路的通行標準皆為雙向單車道，交通的通達性大打折扣。

    對于這樣一個藏于繁華背后的地塊來說，想要做旺必須通過商業(yè)定位和規(guī)劃設(shè)計來導(dǎo)入大量的人流，但偏偏周邊的道路對于人流導(dǎo)入性又很弱，天然的不足成為了項目潛伏的最大危機所在。

    據(jù)了解，由于這個區(qū)塊受西湖東望天際線的限制，建筑物高度不能高于85米，這又限制了將來可以拍賣土地的容積率。業(yè)內(nèi)資深評論人士劉強稱：“作為政府來說，當(dāng)然是容積率越高越好，但是拿地以后發(fā)現(xiàn)受規(guī)劃限制、方案批不出的也不是偶然事件，之前的嘉里中心就是最好的例子。”

    投入不小，回報不快

    諳熟商業(yè)地產(chǎn)操作的業(yè)內(nèi)人士徐琦敏稱：“運營回報還是要看可售與持有部分的比例。”根據(jù)記者從百井坊指揮部了解到的情況，這塊地除了部分回遷安置用的住宅外，其他均為商業(yè)用途。這就意味著，這個項目的經(jīng)濟回報將主要取決于商業(yè)定位，以及寫字樓和商鋪的配比。

    22萬平方米的建筑體量是個什么概念呢？大悅城的工程總監(jiān)張會明給記者算了一本粗略的賬：對這類綜合體項目按正常開發(fā)速度算，拿地三年后項目可進入銷售回報周期。按照40億元的土地投入算，10%資金成本意味著三年資金成本約12億，地價總成本約52億元，這還不包括建造成本。

    假設(shè)將來可售部分（以寫字樓為主）占10萬平方米，那么按目前的行情，整個寫字樓部分的建造成本在8億元；余下12萬平方米做購物中心并自持，購物中心的建造成本約為18億元——建造成本兩者相加約26億元，再加上之前的52億元土地成本，總成本超過78億。而可售部分全部售罄后的回報約40億元（按目前周邊寫字樓4萬元/平方米的行情保守估算），項目要做到資金平衡幾乎不可能。

    假設(shè)將可售部分定為16萬平方米，則寫字樓部分成本約為13億，余下6萬平方米購物中心自持，建造成本約為9億元，這樣總成本約74億元。銷售寫字樓可以產(chǎn)生64億元回報，粗略計算的確可以通過加大可售部分比重實現(xiàn)資金平衡。但6萬平方米的購物中心體量，想要與周邊的杭州大廈及武林銀泰總店的商業(yè)抗衡，難度著實不小。

    如果全部自持，那么按照零售業(yè)約10%的毛利率，起碼要做到每年的銷售總額在40個億，才能勉強打平土地款的資金成本。就算是銀泰百貨杭州武林店，上半年的銷售總額也不過10.96億元。

    綜合體夾擊下突圍艱難

    除了地塊自身的條件對操作團隊的要求極高，百井坊所處的地段外圍競爭也異常激烈。有業(yè)內(nèi)人士測算過，未來兩三年內(nèi)，杭州將新增體量超過10萬平方米的商業(yè)綜合體近30個，其中主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍。而武林商圈本身也面臨著在電商沖擊下的轉(zhuǎn)型升級。

    項目北面，杭州大廈陸續(xù)完成了4座“城”的商品定位和品牌布局；而銀泰武林店宣布和百大合并，更名為銀泰武林總店，在有限的購物環(huán)境變更下，通過加入更多體驗式服務(wù)來完成傳統(tǒng)百貨的升級。另一邊的國大GDA PLAZA動靜更大，也閉店升級計劃轉(zhuǎn)型成為Shopping Mall，以“高端奢侈品品牌+高端時尚餐飲品牌”為主要業(yè)態(tài)。

    百井坊面臨的競爭恐怕不僅僅是現(xiàn)有的幾大綜合體，新項目的啟動也使得整個板塊面臨的廝殺會更為激烈。有消息稱將由杭州大廈接手策劃實行武林廣場下沉式商業(yè)，位于武林廣場東北角的杭州中心規(guī)劃的購物中心建筑面積就有9.74萬平方米。

    “這個項目錯過了最好的出讓時機。”在劉強看來，6年前，電子商務(wù)還沒有像今天這樣來勢洶洶，杭州大廈也還沒有發(fā)展成目前的體量，這塊地在當(dāng)年看起來更有想象空間。不光如此，“杭州現(xiàn)在的商業(yè)綜合體項目上馬太多，地鐵沿線的綜合體也會分走很大一部分的消費力，城市多極化格局和原先的單極核心不可同日而語。這個項目要做成功，必須要順應(yīng)現(xiàn)在的綜合體去百貨化趨勢，引入大量創(chuàng)新的體驗式商業(yè)形態(tài)，否則要想在這樣一個區(qū)塊突圍，非常艱難。”他不無擔(dān)憂地說。

    恒隆地產(chǎn)或?qū)⑷腭v

    不過，坊間一度流傳的恒隆地產(chǎn)或?qū)⑷胱〉南�息在業(yè)內(nèi)人士看來或許是一個利好。

    11月25日，恒隆地產(chǎn)有限公司助理董事梁煥添、高級經(jīng)理陳文博等五人再度來到百井坊巷考察。下城區(qū)官網(wǎng)消息稱，“恒隆地產(chǎn)前期已多次來訪我區(qū)，實地考察百井坊巷地塊，對地塊拆遷進度、周邊商業(yè)氛圍、交通情況等做了深入的了解。此次來訪，恒隆高級經(jīng)理陳文博表示希望將百井坊巷恒龍廣場項目打造成恒隆在內(nèi)地的第十一個世界級商業(yè)項目，并明確恒隆地產(chǎn)商業(yè)項目將永久自持，對雙方的合作充滿信心。”

    一位曾供職于恒隆廣場的資深人士稱，恒隆廣場的操盤手法完全有別于國內(nèi)地產(chǎn)運營商，如果他們來操盤，或許會給百井坊帶來意想不到的春天。