色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

　　外資為何要進(jìn)軍一線城市的高檔寫字樓？

　　從靜態(tài)的地產(chǎn)市場看，目前似乎不是投資最佳時點(diǎn)。但換個角度，也許會有更好認(rèn)識：陸家嘴甲級寫字樓租金不到香港1/3甚至1/4；隨著自由貿(mào)易區(qū)的設(shè)立，中國經(jīng)濟(jì)升級版在上海率先啟動；創(chuàng)客時代，第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重會進(jìn)一步提升；未來的十年，不一定是住宅地產(chǎn)的黃金十年，但一定會是寫字樓的黃金十年。

　　“我現(xiàn)在要做的就是準(zhǔn)備好資金，在熊市中賺錢。”

　　一位外資房地產(chǎn)基金代理人曾私下告訴《國際金融報(bào)》記者，當(dāng)下的中國市場，類似這樣的海外基金，保守估計(jì)200多只，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，“跑得比兔子還快”。

　　資金量有多大呢？

　　據(jù)戴德梁行最新披露的數(shù)據(jù)，全球房地產(chǎn)基金投資目前已集結(jié)4290億美元（約合人民幣2.66萬億元）的總金額，其中超過四成的資金，即逾460億美元（約合人民幣2855億元）將投向中國房地產(chǎn)市場。

　　主要投什么項(xiàng)目呢？

　　易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《國際金融報(bào)》記者，外資回歸一線城市，會加大對優(yōu)質(zhì)資源的把控，甲級寫字樓是一類增值空間比較大的投資產(chǎn)品。

　　梳理這波投資風(fēng)潮，還得從上海長寧區(qū)仙霞路上的一棟高檔寫字樓說起。

　　“靴子”易主

　　尚嘉中心有三個意向買家，全部是境外投資機(jī)構(gòu)，一個來自亞太，另外兩個都來自美國，名氣最大的是黑石基金。據(jù)稱，黑石基金最終勝出，以50億元價(jià)格入手。

　　尚嘉中心，位于長寧區(qū)仙霞路99號，因?yàn)橥庑慰崴蒲プ�，又被稱為“靴子樓”。

　　2007年，尚嘉中心地塊以14.32億元價(jià)格被掛牌，土地樓面價(jià)為19073元/平方米。聯(lián)手獲取該地塊的是澳門賭王何鴻燊和法國LVMH集團(tuán)，二者分別通過澳門特區(qū)旅游娛樂集團(tuán)旗下澳娛中國集團(tuán)有限公司和LVMH集團(tuán)旗下L Real Estate房產(chǎn)公司投資，各占50%股份。

　　由于LVMH集團(tuán)參與了投資，因此尚嘉中心也被稱為“LV大廈”，總建筑面積14萬平方米，建筑總高134米，地面28層，地下4層，其中4.7萬平方米超甲級寫字樓，4.9萬平方米商業(yè)設(shè)施，其余為配套設(shè)施用房，總投資5億美元。

　　2013年尚嘉中心正式開業(yè)，由于硬件設(shè)施豪華，尚嘉中心被看作是恒隆廣場的有力挑戰(zhàn)者——后者是上海最知名的奢侈品購物中心。

　　開業(yè)之初，尚嘉中心表現(xiàn)相當(dāng)搶眼。LVMH集團(tuán)旗下近20個品牌首先入駐，隨后，Prada集團(tuán)、云開集團(tuán)和歷峰集團(tuán)旗下高端品牌也陸續(xù)進(jìn)駐。

　　但好景不長，由于所在區(qū)域商業(yè)定位的原因，以及奢侈品行業(yè)景氣度下降，尚嘉中心發(fā)展不順。

　　一位一線購物中心的銷售主管告訴記者，尚嘉中心所在的虹橋并不是傳統(tǒng)的高檔商品購物區(qū)域，商圈的形成需要時間培養(yǎng)。

　　根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，尚嘉中心2014年的凈收入不到2.5億元。而恒隆廣場2014年全年的租金收入為7.72億港元（約人民幣6.2億元）。

　　戴德梁行公布2014年上海主要商場“首層店鋪?zhàn)饨?rdquo;數(shù)據(jù)，上海恒隆廣場的數(shù)據(jù)高達(dá)每天每平方米120元，上海陸家嘴的IFC也直逼100元，而尚嘉中心只有30元。

　　尚嘉中心要出售的流言2014年底就已傳出。

　　黑石基金當(dāng)時對尚嘉中心詢過價(jià)，并對這個項(xiàng)目做了評估，“但賣方要價(jià)接近60億元”。

　　一位房地產(chǎn)公司銷售經(jīng)理透露，2015年春天，何鴻燊要買下中心另外50%股權(quán)的消息甚囂塵上，據(jù)悉，何鴻燊家族方面甚至展開了盡職調(diào)查，并有了初步意向。

　　不過，大廈管理公司方面很快出面澄清，短期內(nèi)不會賣，并否認(rèn)LVMH旗下品牌可能撤出的傳聞。

　　但6月初再次傳出消息，黑石基金收購尚嘉中心的交易接近完成，成交價(jià)超過50億元。

　　這次，雙方不置可否。

　　“黑石”信號　　

　　之前曾一度集體撤出中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的外資基金，近期有卷土重來之勢。近期上海多宗寫字樓整棟收購交易幾近落單，意象明確的接盤方多為境外投資機(jī)構(gòu)

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，黑石基金歷來被視為投資風(fēng)向標(biāo)。

　　資料顯示，黑石基金是全球最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)公司，管理資產(chǎn)總額達(dá)到600億美元，業(yè)務(wù)遍及美國、歐洲、亞洲和拉丁美洲，業(yè)務(wù)涵蓋酒店、寫字樓、零售業(yè)、工業(yè)、住宅等各種投資。

　　自2009年末以來，其用于債務(wù)及股權(quán)投資的房地產(chǎn)基金，已經(jīng)投資或承諾投資多達(dá)228億美元。

　　“尋找優(yōu)質(zhì)、能夠創(chuàng)收的低成本資產(chǎn)進(jìn)行資本重置，我們通過親自參與管理和進(jìn)行定向投資提升資產(chǎn)價(jià)值。”黑石基金在其官網(wǎng)上如此闡述其投資模式。

　　據(jù)記者了解，黑石對項(xiàng)目的平均持有期略超過3年，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，過去10年的年均收益率保持在26%以上。

　　前述房地產(chǎn)公司銷售經(jīng)理告訴記者，“咱們做房地產(chǎn)，一般都是做完了以后恨不得第二天就能賣出去。而歐美的經(jīng)驗(yàn)是，長期持有的地產(chǎn)比轉(zhuǎn)手賣的利潤率從長期而言收益率肯定要高。一般基金的持續(xù)時間差不多都是三年以上。在這個期間，一方面物業(yè)可以升值，另一方面，有比較好的現(xiàn)金流，持有人能拿這個現(xiàn)金流隨時做證券化，馬上就可以轉(zhuǎn)手套現(xiàn)。”

　　事實(shí)上，黑石基金進(jìn)入中國已有數(shù)年，但最近一次投資寫字樓還要追溯到2012年。

　　當(dāng)年12月，黑石基金與中國臺灣頂新集團(tuán)聯(lián)手買下了位于上海靜安區(qū)北京西路968號的華敏帝豪大廈5層-33層，約4.75萬平方米，收購總價(jià)人民幣23億元。

　　時隔三年，黑石基金再次出手，是巧合，還是一線城市寫字樓市場投資價(jià)值顯現(xiàn)呢？

　　據(jù)世邦魏理仕對機(jī)構(gòu)投資者的投資意向調(diào)查，2015年，外資投資者對中國住宅市場的興趣驟降，投資意向由去年的21%降到今年的11%，但外資投資者對中國的寫字樓投資依然熱衷。

　　“今年新籌集投向亞太區(qū)域的房地產(chǎn)投資達(dá)到破記錄的1220億美元（約合7574億元人民幣），較6個月前增加了4%。”戴德梁行資本市場研究部主管Nigel Almond表示，從全球房地產(chǎn)基金所投重點(diǎn)區(qū)域來看，亞太地區(qū)占比達(dá)到41%，而中國成為這些房地產(chǎn)基金在亞太地區(qū)投資意愿最強(qiáng)的國家，日本和新加坡位列亞太地區(qū)第二和第三名。

　　“海外資金涌入中國，一方面出于保值增值，另一方面則受到中國央行不斷降息等因素影響。”據(jù)世邦魏理仕執(zhí)行董事邵律觀察，“很多海外基金正在中國核心區(qū)域?qū)ふ耀C物，逐步增加投資比重。”

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，活躍在中國房地產(chǎn)市場的外資基金保守估計(jì)也有200家之多。一位外資代理人告訴《國際金融報(bào)》記者，可能昨天他們還在中國四處找項(xiàng)目，今天，他們中的一些開始退出，而另一部分人則順勢進(jìn)入。

　　一線“爭寵”

　　不斷寬松的貨幣政策效應(yīng)在一線城市寫字樓市場得到了明顯的體現(xiàn)。5月深圳寫字樓市場也迎來了爆發(fā)期。全市寫字樓成交面積20.8萬平方米，環(huán)比增長170%；北京寫字樓市場沉寂近一年之后，再次呈現(xiàn)億元級大單；上海多棟寫字樓有交易信息傳出

　　這么多外資希望投資，那么問題就來了，中國寫字樓市場現(xiàn)在是什么情況？

　　根據(jù)盈石研究中心跟蹤的中國二十大城市寫字樓數(shù)據(jù)來看，這些城市未來三年的供應(yīng)量達(dá)到了驚人的4300萬平方米，是目前現(xiàn)有甲級寫字樓存量的110%，尤其是2015年預(yù)期將成為歷史最大供應(yīng)年，供應(yīng)面積超過1800萬平方米。

　　盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平告訴告訴《國際金融報(bào)》記者，中國一線城市的寫字樓市場將會長期處于良性發(fā)展的狀態(tài)。

　　盈石集團(tuán)研究中心發(fā)布的《2015年中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)報(bào)告》認(rèn)為，一線核心城市作為最主要的對外窗口，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)也成為具有較高金融屬性的標(biāo)的物，被大多數(shù)機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)同和追逐，“在最被看好的寫字樓發(fā)展城市評選中上海、深圳、北京排名前三，接近九成的受訪者看好這三個城市未來在寫字樓領(lǐng)域中的競爭力和機(jī)遇”。

　　值得注意的是，除了尚嘉中心，滬上多個標(biāo)志性建筑的大宗交易亦都進(jìn)入了最后談判階段，買家?guī)缀醵际蔷惩馔顿Y機(jī)構(gòu)。如位于上海核心商圈的南京西路1788項(xiàng)目近期也傳出幾近成交的消息，買家可能是一個外資主權(quán)基金，目前談判尚在進(jìn)行。據(jù)記者了解，該筆交易的成交價(jià)格或?qū)⒃谌嗣駧?0億元左右。

　　此外，早些時候曾傳聞75億甩賣的新天地企業(yè)天地一期目前也有3、4個買家在進(jìn)行深入談判，其中外資背景的收購方占大多數(shù)。而九江路上的寶龍大廈近期也再次易主，新主人是美資背景的投資基金AEW，成交單價(jià)大約在3萬元左右。

　　創(chuàng)客引力

　　短期到中期內(nèi)，與二線城市寫字樓相比，一線城市仍是投資最具吸引力的市場，其穩(wěn)定發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)會帶來的持續(xù)需求，其中最令市場期待的是，全民創(chuàng)新時代，會讓非核心區(qū)寫字樓的收益逐漸升高　　

　　雖然行業(yè)大方向前景可觀，但是近期，由于寫字樓供應(yīng)高峰再現(xiàn)，租金面臨下行壓力。

　　在DTZ戴德梁行研究部所覆蓋的16個城市中，有7個城市的租金水平在第一季度季度有所下降。其中，北京甲級寫字樓市場租金環(huán)比下跌了1.8%。

　　上海寫字樓市場第一季度租金環(huán)比上升了2.8%。值得注意的是，與北京市場類似的是，第一季度上海租賃市場的活動主要來自非核心區(qū)域。

　　深圳一季度寫字樓租金環(huán)比上升了1.8%，同比上升了20.1%。在短期，深圳寫字樓市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

　　DTZ戴德梁行研究部認(rèn)為，鑒于一線城市寫字樓的租金已經(jīng)達(dá)到一個非常高的水平，加上經(jīng)濟(jì)增長速度在降低，因此未來上述城市租金的增長將放緩。

　　“一方面，在中國經(jīng)濟(jì)放緩的大背景下，樓市也面臨很多不確定性。另一方面，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格處在高位，在短期內(nèi)外資可獲得的回報(bào)率較低。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“無論是國內(nèi)物業(yè)增值的速度，還是租金增長的幅度，短期內(nèi)很難達(dá)到較高水平，海外資金對此肯定有顧慮。”

　　還有一個現(xiàn)象更值得注意：由于企業(yè)愈來愈重視成本控制，一線城市非核心區(qū)域?qū)懽謽菍⑹艿礁�多的關(guān)注，令核心區(qū)域與非核心區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鸩罹嘁苍谥饾u縮小。

　　世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓服務(wù)部主管執(zhí)行董事林天春告訴記者，“由于土地、人力費(fèi)用的連年上漲，再加上第三產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)潮的迸發(fā)，更多企業(yè)將根據(jù)租金和行業(yè)特性采取不同的選址策略，結(jié)構(gòu)性的外遷不可避免。”

　　以上海為例，林天春認(rèn)為，上海甲級寫字樓版圖將在未來5年間迅速擴(kuò)張，尤其是浦東世博、后灘、前灘和浦西徐匯濱江等板塊會大規(guī)模開發(fā)，原先位于核心商務(wù)區(qū)內(nèi)的租戶因租金承付能力、行業(yè)特質(zhì)等方面的差異將采取不同的選址策略，結(jié)構(gòu)性外遷不可避免。

　　據(jù)測算，核心區(qū)租戶外遷將大致為核心區(qū)外的寫字樓市場帶來約100萬平方米的面積需求。

　　張平認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和更多的新興創(chuàng)新行業(yè)的啟動，租戶的行業(yè)結(jié)構(gòu)改變和非傳統(tǒng)企業(yè)的擴(kuò)張將成為未來寫字樓市場主要的內(nèi)生動力。

　　數(shù)據(jù)顯示，2005年，銀行、保險(xiǎn)、證券和基金四大傳統(tǒng)金融子行業(yè)在金融類租戶所有承租面積中的占比高達(dá)81.6%，而2014年該比例已經(jīng)下降為63.0%。

　　值得一提的是，DTZ戴德梁行中國區(qū)寫字樓部主管沈潔認(rèn)為，創(chuàng)客空間是企業(yè)成長過程中的過渡型辦公產(chǎn)品，亦是伴隨著國家層面的扶持而快速獲得市場追捧的產(chǎn)物。

　　未來創(chuàng)客空間或?qū)�對寫字樓、商辦項(xiàng)目及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場格局產(chǎn)生影響，促使寫字樓市場轉(zhuǎn)型。

　　“在非高品質(zhì)寫字樓中的租戶，將可能考慮搬至產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以整合分散的辦公室、進(jìn)一步擴(kuò)大辦公面積或降低運(yùn)營成本。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在短期到中期內(nèi)，與二線城市寫字樓相比，一線城市仍將是投資最具吸引力的市場，其穩(wěn)定發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)所帶來的持續(xù)需求及未來相對較小的供應(yīng)壓力或?qū)⒗^續(xù)推高租金水平，并能確保一線城市寫字樓投資收益在1年至3年內(nèi)有較大提升，這將有助于整個投資期間收獲可觀的租金收益，亦有助于資產(chǎn)價(jià)格的提升。