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    2010年4月，萬(wàn)象城的開(kāi)業(yè)開(kāi)啟了杭州商業(yè)綜合體元年；2013年，西溪印象城、城西銀泰城和西田城相繼迎客，杭州綜合體進(jìn)入多點(diǎn)開(kāi)花時(shí)代；2014年，除了市中心的湖濱銀泰IN77，城北再迎萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中大銀泰城和水晶城三劍客……至此，城西、城北商圈得以實(shí)質(zhì)性形成，區(qū)域型生活方式真切照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

    而城東，也終于將在今年秋天收獲碩大的果實(shí)。繼5月底地鐵上蓋社區(qū)MALL和達(dá)城先行試水，體量高達(dá)22萬(wàn)方的龍湖·金沙天街最新敲定將于9月26日開(kāi)業(yè)，下沙終于正式步入地鐵上蓋綜合體元年。

    小型社區(qū)MALL先行試水
    餐飲占比超過(guò)了一半

    5月30日，地鐵上蓋社區(qū)MALL和達(dá)城正式開(kāi)業(yè)，當(dāng)天吸引了大量學(xué)生和居民前來(lái)光顧，人氣較旺。這個(gè)體量為2.5萬(wàn)方的小型社區(qū)MALL，和地鐵一號(hào)線下沙文澤路站C出口直接相連，同時(shí)位于下沙最成熟的物美商圈核心位置，距離物美超市僅約500米，周邊并且緊鄰杭州電子科技大學(xué)、浙江理工大學(xué)等四五所院校，坐擁高校學(xué)生和周邊居民的不錯(cuò)人氣。

    相較于下沙此前以學(xué)生為主要消費(fèi)群體、定位不高的零散式街邊商業(yè)，和達(dá)城的開(kāi)業(yè)可以說(shuō)把下沙的商業(yè)提高了一個(gè)檔次，而隨著接下去龍湖·金沙天街等多個(gè)綜合體的陸續(xù)面市，下沙商圈即將被重新定義，區(qū)域型商業(yè)中心開(kāi)始成形。

    從業(yè)態(tài)來(lái)看，作為一個(gè)體驗(yàn)型的社區(qū)MALL，和達(dá)城對(duì)餐飲的倚仗程度較高，其占比超過(guò)了一半，為50.5%；健身、書(shū)吧、美甲美發(fā)、兒童樂(lè)園等休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)占13.3%；其余即為零售業(yè)態(tài)，占到三成多。

    而從開(kāi)業(yè)兩周以來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，餐飲品牌也確實(shí)是重頭戲。上周一個(gè)下雨的工作日，記者坐地鐵到和達(dá)城實(shí)地探訪。中午十二點(diǎn)半，所有品牌里生意最好的要數(shù)弄堂里，700多方的店里可容納300多人，除了幾個(gè)大包廂空著外全部滿座，要么就是在翻桌，店外還有兩三桌客人在等位。晚上生意自然更好，據(jù)稱工作日晚上平均可以翻桌一次，周末晚上更火爆，可以翻到三次左右。

    再比如開(kāi)了近300方店面的星巴克，據(jù)說(shuō)5月份的營(yíng)業(yè)額要比預(yù)期高五成，周末的銷售量能夠達(dá)到約600杯，這跟這家店是下沙第二家星巴克也大有關(guān)聯(lián)。

    22萬(wàn)方金沙天街9月底來(lái)襲
    體驗(yàn)型業(yè)態(tài)加起來(lái)占七成

    這邊和達(dá)城率先打了個(gè)頭陣，那邊廂，來(lái)自龍湖的最新消息稱，金沙天街確定將于9月26日正式開(kāi)業(yè)。至此，下沙商業(yè)即將產(chǎn)生脫胎換骨的嬗變，一躍迎來(lái)城東首個(gè)也是體量最大的地鐵上蓋大型購(gòu)物中心。

    作為龍湖在杭州乃至華東的第一個(gè)項(xiàng)目，金沙天街經(jīng)過(guò)兩年的打造現(xiàn)已露出雛形，立面干掛石材、玻璃幕墻等均已完成，有條不紊地備戰(zhàn)著開(kāi)業(yè)時(shí)間窗的臨近。上周的龍湖杭州兩大天街項(xiàng)目發(fā)布會(huì)上，金沙天街相關(guān)負(fù)責(zé)人透露稱，截至目前，金沙天街的招商率已超95％，16000方華潤(rùn)萬(wàn)家、1600方世紀(jì)星真冰滑冰場(chǎng)、6000方海上國(guó)際影城、3000方威爾士健身四大主力店，近80家品牌餐飲，萬(wàn)寧、西西弗書(shū)店、愛(ài)玩嘉年華、肯德基、星巴克、New Balance Kids等品牌商家已先后簽約進(jìn)駐。“事實(shí)上，整個(gè)招商進(jìn)程都要好于我們的預(yù)期。今年1月，原本的招商率目標(biāo)是60％，結(jié)果我們招到了80％，說(shuō)明品牌商家對(duì)于金沙天街的人氣和前景還是十分看好的。”金沙天街一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

    龍湖·金沙天街總體量高達(dá)22萬(wàn)平方米，定位為城東首個(gè)一站式時(shí)尚家庭生活中心，主打全業(yè)態(tài)體驗(yàn)型商業(yè)中心概念，主力客群瞄準(zhǔn)了周邊的常住居民以及大量高校學(xué)生。“單單滟瀾山就有3200戶居民，金沙天街將來(lái)15分鐘步行范圍內(nèi)總計(jì)約有3萬(wàn)戶住戶，再加上大學(xué)城的大量學(xué)生，預(yù)計(jì)學(xué)生將占到未來(lái)客群的一半左右。因此，金沙天街的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)就是，提供一個(gè)對(duì)于下沙來(lái)說(shuō)最大最全、品牌最優(yōu)質(zhì)、體驗(yàn)感最豐富的大型商業(yè)體。”

    該名營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，基于這樣的客群和目標(biāo)定位，最終金沙天街將需要實(shí)地到店消費(fèi)的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)比例鎖定為七成左右，其中餐飲約占三成，娛樂(lè)服務(wù)約占一成，超市、影院等主力店約占三成，近年來(lái)日漸難做的零售則壓縮到了三成。

    下沙商業(yè)明年再迎銀泰、印象城
    地鐵上蓋綜合體不能迷信地鐵效應(yīng)

    對(duì)于可輻射人口近40萬(wàn)、未來(lái)規(guī)劃輻射人群60萬(wàn)，大型商業(yè)缺失多年來(lái)僅靠一個(gè)物美超市支撐的下沙板塊而言，金沙天街這樣的大體量商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)是盼了多年的配套利好。而今夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，并且還只是一個(gè)開(kāi)頭，銀泰和印象城兩個(gè)項(xiàng)目已先后宣告進(jìn)駐，下沙商業(yè)即將迎來(lái)井噴期。

    先是銀泰首進(jìn)下沙。早在2013年8月，下沙銀泰就舉行了簽約開(kāi)工儀式，預(yù)計(jì)將在今年年底建成，明年宣告開(kāi)業(yè)。下沙銀泰位于下沙路以南、海達(dá)南路以西，即智格美食廣場(chǎng)附近，出門不遠(yuǎn)處就是B1快速公交幸福橋站。項(xiàng)目總體量約65000平方米，地面6層高，地下2層。從單店面積上看，和銀泰慶春店大致相當(dāng)，適合作一個(gè)區(qū)域型的MALL。

    再是印象城挺進(jìn)城東。去年6月，下沙總投資達(dá)1.7億美元的深國(guó)投金沙印象城項(xiàng)目簽約，規(guī)劃為16萬(wàn)方的高沙站的地鐵上蓋綜合體，涵蓋10萬(wàn)方的購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓集群，計(jì)劃開(kāi)業(yè)時(shí)間同樣是明年。這也是繼古墩路印象城、西溪印象城后，深國(guó)投在杭州操盤的第三個(gè)印象城項(xiàng)目。

    值得一提的是，剛開(kāi)的和達(dá)城，將開(kāi)的金沙天街，以及明年開(kāi)業(yè)的金沙印象城，三者均為地鐵上蓋商業(yè)綜合體項(xiàng)目。杭州地鐵一號(hào)線開(kāi)通兩年半以來(lái)，地鐵對(duì)于商業(yè)的拉動(dòng)作用事實(shí)上并不明顯，在下沙首個(gè)啟用的地鐵上蓋商業(yè)體和達(dá)城，也出現(xiàn)了類似情況：和達(dá)城目前的招商率為八成多，剩余空鋪大多位于和地鐵連通的地下一、二層，而這跟規(guī)劃初期對(duì)于地鐵商鋪預(yù)期較好、租金定得較高也有關(guān)系，最近項(xiàng)目正在下調(diào)租金積極招商。

    “地鐵其實(shí)是把雙刃劍，它能把人快速帶進(jìn)來(lái)，同樣也能把人輕松帶出去。所以，地鐵時(shí)代對(duì)于商業(yè)綜合體本身的要求也更高了，只有自身項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)硬，才能保證帶進(jìn)來(lái)的客流會(huì)比帶出去的客流多。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，地鐵只是一個(gè)加分項(xiàng)而已，項(xiàng)目不能去迷信地鐵的效用。而從下沙板塊來(lái)看，22萬(wàn)方的金沙天街一有大體量作支撐，二有天街系標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品作保證，預(yù)計(jì)鎖客能力還是不錯(cuò)的，承擔(dān)起一個(gè)區(qū)域的商業(yè)中心功能沒(méi)問(wèn)題。”贏商投資總經(jīng)理方芳分析稱。