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    5月后，住宅成交一周好過一周，但與住宅同時(shí)標(biāo)價(jià)出售的社區(qū)底商卻遭遇寒流。記者發(fā)現(xiàn)，不少在售盤住宅幾乎售罄，而社區(qū)底商卻普遍成交寥寥，往年常見的“一鋪難求”局面不復(fù)存在。

    城東某樓盤銷售經(jīng)理也表示了對(duì)這一現(xiàn)象的困惑：該樓盤住宅只剩下數(shù)十套，雖然朝向不大好，樓層不理想，但每天過來看盤的購(gòu)房者還是絡(luò)繹不絕，而幾十套社區(qū)商鋪卻幾乎沒有賣出多少，論價(jià)格也是相當(dāng)合理，就是看的人少，這和往年溫州動(dòng)輒出現(xiàn)搶鋪景象大相徑庭。

    社區(qū)商鋪越來越難賣

    社區(qū)底商，是指住宅的第一層、第二層的底層商鋪。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價(jià)位也較其他層位低，開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商促進(jìn)銷售，同時(shí)小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決，服務(wù)了小區(qū)住戶。因客戶基礎(chǔ)相對(duì)穩(wěn)定，住宅底層商鋪長(zhǎng)期以來都是市場(chǎng)頗為關(guān)注的物業(yè)類型、投資者熱衷的商鋪投資形式。然而，現(xiàn)在情況發(fā)生了顛覆性的變化。

    不管從市中區(qū)域、甌海中心區(qū)還是龍灣中心區(qū)，在售的現(xiàn)房及期房社區(qū)底商，眼下似乎都面臨著有價(jià)無市的窘境。記者從溫州透明售房網(wǎng)了解到，從今年已開盤的包括翡翠公館、香緹華府、壹品國(guó)際等樓盤成交數(shù)據(jù)來看，底層商鋪數(shù)量多數(shù)在50套以上，數(shù)量?jī)H為住宅的兩成，個(gè)別甚至更低，但成交情況不理想，多數(shù)成交僅為個(gè)位數(shù)。有樓盤銷售人員說，在日常接觸中，能很明顯地感覺到，投資商鋪的客戶數(shù)量快速下降，因此也影響到了最終成交量。

    一般而言，目前出讓地塊多數(shù)有商業(yè)配比要求，比例約為總量的10%左右，而各房企的定價(jià)策略多數(shù)為住宅的兩倍或稍高，由于溫州人對(duì)商鋪投資的喜愛，該類房源之前都處于不愁賣的狀態(tài)。直到2012年后，情況逐漸發(fā)生了變化，從位置不好的鋪?zhàn)与y賣，變成位置比較好的底商也難賣，滯銷現(xiàn)象逐漸成為普遍，但由于底商數(shù)量較少，多數(shù)房企采取不降價(jià)走量處置，導(dǎo)致情況越演越烈。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于這種現(xiàn)象，目前不少房企采用的通行做法是減少商鋪的占比，盡量增加住宅的數(shù)量，把多數(shù)小區(qū)商業(yè)配套集中在會(huì)所等公用空間內(nèi)。從統(tǒng)計(jì)來看，不少樓盤的二三期開盤就已無社區(qū)底商的售賣公示。

    底商拍賣屢屢受挫

    除在售商品房底商成交遭遇困局外，近期部分頭頂“高性價(jià)比”標(biāo)簽的拍賣二手底商也屢屢受挫。比如近期正式進(jìn)入拍賣公示流程的溫州市矮凳橋228號(hào)2、3幢、高樂大廈111~116號(hào)等部分底商房源在短期內(nèi)經(jīng)歷了幾輪流拍，目前即使是低于市場(chǎng)價(jià)也遭遇無人應(yīng)拍的窘境。

    中潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)趙克表示，雖然在售盤和二手拍賣社區(qū)底商的定位及購(gòu)買客戶群體存在差異，但部分房源近期不約而同遭市場(chǎng)冷遇，一定程度上代表著商鋪風(fēng)光無限的時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。

    但他也表示，底商滯銷一說也需要區(qū)別化看待，總價(jià)百萬元左右，面積偏小的成熟店鋪依然是不折不扣的稀缺貨，市場(chǎng)的接受程度就比較高。而許多在售盤處于郊區(qū)，周邊沒有成熟的生活配套，即客流量是阻礙成交的一大硬傷。但總體而言，商鋪投資普遍具有門檻高、過戶稅費(fèi)高等準(zhǔn)入限制。

    底商如何贏回市場(chǎng)

    受電商沖擊，實(shí)體商業(yè)應(yīng)聲下滑成為近年來底商滯銷一個(gè)老生常談的原因，但有商鋪投資者表示多數(shù)底商產(chǎn)品還是可以投資的，主要看商鋪的投入產(chǎn)出比，高溢價(jià)率商鋪時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。高總價(jià)必須高租金才能維持高回報(bào)，反之低租金低總價(jià)的鋪?zhàn)右脖灰恍┩顿Y者接受。

    這樣的案例，在去年溫州碧桂園等項(xiàng)目的底商銷售上可見一斑。當(dāng)時(shí)溫州碧桂園以約等于住宅的價(jià)格發(fā)售商鋪，甩開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在短期內(nèi)取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。房企在項(xiàng)目實(shí)景樣板區(qū)設(shè)置了水果店、飯店、便利店等商業(yè)形態(tài)，來實(shí)地考察的投資者在計(jì)算過租售比后，就下單了。而且該項(xiàng)目的商鋪屬于面積集中在80~100平方米的單層鋪，可以適應(yīng)多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，能最大程度保證租金。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，社區(qū)商鋪配比多或少，應(yīng)該根據(jù)樓盤自身特點(diǎn)和地段考慮，不再高溢價(jià)率，不盲目隨便配置，這樣的底商產(chǎn)品才更受市場(chǎng)歡迎。但目前樓市，這類案例還相對(duì)較少，很多項(xiàng)目還沒有達(dá)到在開發(fā)階段預(yù)先細(xì)化考慮商鋪設(shè)置的程度，社區(qū)底商“滯銷”現(xiàn)象不排除會(huì)有愈演愈烈的趨勢(shì)。