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    新一輪房地產(chǎn)泡沫正在全球積聚，這次輪到了商業(yè)地產(chǎn)？全球?qū)�業(yè)投資者認(rèn)為：此次不同于以往，全球低利率環(huán)境創(chuàng)造了房地產(chǎn)的繁榮，但基本面也有改善的跡象。

    全球投資者掃貨商業(yè)地產(chǎn)

    2015年二季度，倫敦、中國(guó)香港、大阪和芝加哥的辦公樓估值創(chuàng)下新紀(jì)錄，紐約、洛杉磯、柏林和悉尼房?jī)r(jià)已達(dá)到2009年后的新高。行業(yè)追蹤者真實(shí)資本（Real Capital）分析稱(chēng)，全球商業(yè)地產(chǎn)交易可以說(shuō)是量?jī)r(jià)齊升。2015年一季度，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)交易規(guī)模增幅36%，達(dá)到2251億美元，已經(jīng)超越了2006年的增長(zhǎng)速度。在歐洲，交易價(jià)值飆升37%，達(dá)到1350億歐元，這是2007年以來(lái)的最高水平。資金正從四面八方流入到商業(yè)地產(chǎn)中。根據(jù)另類(lèi)資產(chǎn)追蹤商Preqin的數(shù)據(jù)，美國(guó)養(yǎng)老基金將7.7%的資產(chǎn)投資于地產(chǎn)，而2011年該比例僅為6.3%。

    除了大型美國(guó)投資機(jī)構(gòu)，亞洲和中東的賣(mài)家在市場(chǎng)上也越發(fā)活躍。中國(guó)的安邦保險(xiǎn)集團(tuán)2015年2月斥資19.5億美元購(gòu)買(mǎi)了紐約的華爾道夫酒店，創(chuàng)下美國(guó)酒店界收購(gòu)紀(jì)錄。中國(guó)陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)5月以2.3億美元購(gòu)買(mǎi)了紐約的巴卡拉特酒店，每個(gè)房間的價(jià)格達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的200萬(wàn)美元。中國(guó)人壽保險(xiǎn)集團(tuán)和平安保險(xiǎn)4月花費(fèi)5億美元成為波士頓一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要股東。就在7月，中國(guó)主權(quán)財(cái)富基金又分別在悉尼和墨爾本購(gòu)買(mǎi)了9座辦公樓，以及法國(guó)、比例時(shí)的10座百貨大樓。

    歐洲的資本也沒(méi)有閑著，投資者正在投入馬德里、都柏林等資產(chǎn)價(jià)格尚未達(dá)到危機(jī)前峰值的市場(chǎng)。美國(guó)M&G房地產(chǎn)公司上月在西班牙做出了首筆投資，在馬德里市中心斥資9000萬(wàn)歐元購(gòu)買(mǎi)了一座3.5萬(wàn)平方米的閑置辦公樓，計(jì)劃將其翻新后出租給英國(guó)廣告公司W(wǎng)PP PLC.。M&G歐洲核心地產(chǎn)基金經(jīng)理西蒙·愛(ài)麗絲表示：“我們?nèi)匀皇窃谖靼嘌朗袌?chǎng)的地位進(jìn)行的購(gòu)買(mǎi)。”該基金從3月起已在丹麥、意大利、德國(guó)和法國(guó)市場(chǎng)花費(fèi)了3.6億歐元。

    低利率加熱商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

    目前，全球商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了危機(jī)前的水平。綠街咨詢(xún)（Green Street Advisors）制作的商業(yè)地產(chǎn)估值指數(shù)從2007年的100點(diǎn)跌至2009年的61.2點(diǎn)，又在2013年回到100點(diǎn)，上周該指數(shù)為118點(diǎn)。

    低利率環(huán)境被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的主因。標(biāo)準(zhǔn)人壽投資房地產(chǎn)研究及策略部主管 Anne Breen對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示：“利率位于歷史低點(diǎn)，且很可能會(huì)繼續(xù)維持現(xiàn)有水平，因此對(duì)收益率的追求使投資者轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)。”真實(shí)資本數(shù)據(jù)顯示，目前美國(guó)10年期國(guó)債的收益率大約為2.2%，相反，紐約商業(yè)地產(chǎn)的平均資本化率卻是5.7%。

    商業(yè)地產(chǎn)可能的泡沫引起了監(jiān)管部門(mén)的注意。美聯(lián)儲(chǔ)在7月對(duì)國(guó)會(huì)提交的半年報(bào)中指出：“隨著商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的估值壓力正在上升。”美聯(lián)儲(chǔ)和其他金融機(jī)構(gòu)也指出，銀行正在放松其貸款標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商Trepp LLC的數(shù)據(jù)，截至2015年一季度末，銀行商業(yè)地產(chǎn)未償還貸款規(guī)模總計(jì)為1.7萬(wàn)億美元。

    分析師認(rèn)為，如果利率急劇上升，地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)迅速下跌。美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)暗示今年年底前開(kāi)始進(jìn)入加息通道。利率的上升可能會(huì)沖擊全球金融市場(chǎng)，尤其在價(jià)格下跌的情況下出發(fā)抵押品違約潮。

    基本面改善

    不過(guò)，也有全球機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為：“此次不同于以往。”來(lái)自標(biāo)準(zhǔn)人壽投資的布林恩（Anne Breen）對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。“美聯(lián)儲(chǔ)加息的預(yù)期對(duì)于投資市場(chǎng)而言可以說(shuō)是一把達(dá)摩克利斯之劍。在對(duì)利率上升的擔(dān)憂情緒中，美國(guó)的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)已經(jīng)成為犧牲品，但私募股權(quán)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)價(jià)格重估。有可能的情況是，和歷史上緊縮周期的開(kāi)始階段一樣，美國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)在會(huì)經(jīng)歷一段拋售，但當(dāng)實(shí)際資產(chǎn)的表現(xiàn)穩(wěn)定后，資本又會(huì)重新回流。”

    布林恩認(rèn)為，“全球地產(chǎn)的基本面正在改善。”事實(shí)上，“英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)較為更加全面，各行業(yè)都出現(xiàn)了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。而在歐洲大陸，房客的需求正在提高，但租金增長(zhǎng)率尚未跟上。日本的辦公樓是少數(shù)幾個(gè)租金增長(zhǎng)平穩(wěn)且空置率低的市場(chǎng)。中國(guó)資本賬戶的逐步開(kāi)放正在驅(qū)動(dòng)股票市場(chǎng)的擴(kuò)張，也因此提高了對(duì)中國(guó)香港金融區(qū)域辦公空間的需求。”

    上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者：“在國(guó)際市場(chǎng)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上升的背景下，投資商辦物業(yè)的盈利預(yù)期在強(qiáng)化。”也有多頭觀點(diǎn)認(rèn)為，假如高利率伴隨著高通脹，那么房東就可以提高租金，房地產(chǎn)價(jià)值就不一定會(huì)受到影響。同時(shí)，目前這輪周期還沒(méi)有看到過(guò)度建造的跡象——這正是在過(guò)去讓地產(chǎn)市場(chǎng)癱瘓的原因之一。布林恩認(rèn)為,“盡管新開(kāi)發(fā)地產(chǎn)整體上低于此前的周期，但全球的開(kāi)工建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始，這是從漫長(zhǎng)的休眠期中蘇醒的典型跡象。在英國(guó)，一些新的辦公樓、百貨商店和物流中心開(kāi)始破土動(dòng)工；歐洲大陸核心市場(chǎng)的低供應(yīng)率也支撐著租金價(jià)格的平穩(wěn)增長(zhǎng)；美國(guó)西海岸的技術(shù)革命正在催生建筑的巨大需求；澳大利亞的建筑市場(chǎng)專(zhuān)注于將辦公空間轉(zhuǎn)換為住宅；在東京，舊有辦公樓正在更新改造。”

    商業(yè)地產(chǎn)投資需放眼全球

    在全球商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格可能虛高的背景下，投資者該如何選擇？世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部經(jīng)歷助理陸繼德對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示：“為了尋找更多值得投資的商業(yè)地產(chǎn)，國(guó)際投資者應(yīng)該擴(kuò)大他們的投資范圍。”

    陸繼德說(shuō)：“從微觀的角度來(lái)看，我們看到在一些大型經(jīng)濟(jì)體的門(mén)戶城市——比如美國(guó)紐約和英國(guó)倫敦的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，隨著近年全球投資者間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格升高，進(jìn)而導(dǎo)致資本化率降低，使得海外投資機(jī)會(huì)逐漸難找。比如在美國(guó)，中國(guó)投資者應(yīng)該將其投資范圍從門(mén)戶城市紐約和洛杉磯擴(kuò)大至其他大城市，如亞特蘭，達(dá)拉斯和丹佛。在歐洲，越來(lái)越多的投資者將其投資范圍從倫敦?cái)U(kuò)大至曼徹斯特、西班牙的馬德里和德國(guó)的法蘭克和柏林。”