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　　全國樓市的公允價值主要被二三線城市的樓價拖累。二三線城市的平均實際樓價分別低于其公允價值5.9%和11.8%。二線城市的平均實際樓價需要半年的時間方能回升至新的公允價值水平，而三線城市則需要一年的時間。

　　在房地產(chǎn)價格連續(xù)11個月下跌之后，中國的樓市開始出現(xiàn)改善跡象，這主要是受益于2014年中期開始實施的一系列房地產(chǎn)市場寬松政策。

　　然而，全國性的樓市復(fù)蘇仍將是一個長期而艱巨的過程。二三線城市的大量庫存仍將拖累整體復(fù)蘇，它們分別需要15個月和21個月方能消化。根據(jù)70個城市樓市的供求狀況，我們預(yù)料，2015年全國房地產(chǎn)市場的公允價值最多將下跌4.5%，直至在三四線城市的需求復(fù)蘇。

　　目前，二三線城市的實際樓價仍分別低于其公允價值5.9%和11.8%。這表明，二線城市的房地產(chǎn)價格仍需要半年的時間才能上升至公允價值水平，而三線城市則需要約一年的時間。

　　房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇將可能帶動房地產(chǎn)投資出現(xiàn)反彈。此外，由于中國的實體經(jīng)濟依然低迷，我們認(rèn)為，政府不太可能再推出遏制樓市的政策。

　　歷史數(shù)據(jù)顯示，樓價每上升1個百分點，將對GDP的增長貢獻約0.2個百分點。展望未來，我們預(yù)料，在未來6至12個月，中國的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)呈現(xiàn)個別發(fā)展、較長期的周期性反彈。

　　經(jīng)過連續(xù)11個月的價格下跌，中國的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)出改善的跡象。環(huán)比而言，29個城市的樓價5月份開始穩(wěn)定或出現(xiàn)上升，超過上個月的21個城市。值得注意的是，所有一線城市的房價5月份環(huán)比均錄得上升，受惠于2014年中期的一系列房地產(chǎn)市場寬松措施。具體而言，地方政府加大對房地產(chǎn)市場的支持，它們下調(diào)了以投資為目的的二套住房的首付要求，并放松了使用住房公積金貸款買房的要求。雖然實體經(jīng)濟活動仍然低迷，房地產(chǎn)行業(yè)的回溫將為第三季度經(jīng)濟帶來溫和反彈的希望。

　　除了一、二、三線城市，其他35個城市的樓市存在著嚴(yán)重的供過于求。值得一提的是，如果分析十多年來房地產(chǎn)市場平均投資增速和平均人口增長之間的關(guān)系，我們發(fā)現(xiàn)，那些人口負(fù)增長但房地產(chǎn)投資高速增長的城市，未來房地產(chǎn)價格將會出現(xiàn)下降�？紤]到整體的70個城市的供求狀況，我們發(fā)現(xiàn)，目前70個城市的實際樓價比其公允價值要低于4.5%。分析表明，由于三四線城市的大量庫存造成供過于求，70個城市樓市的公允價值最多將下跌4.5%，并達(dá)到了新的公允價值。隨著三四線城市的需求回暖，全國平均實際房價將逐步回升至這一公允價值。

　　全國樓市的公允價值主要被二三線城市的樓價拖累。我們的估算顯示，二三線城市的平均實際樓價分別低于其公允價值5.9%和11.8%。我們的模型顯示，二線城市的平均實際樓價需要半年的時間方能回升至新的公允價值水平，而三線城市則需要一年的時間。

　　由于最近的樓市寬松政策，一線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了復(fù)蘇。具體而言，北京、上海、廣州、深圳5月份的房地產(chǎn)交易量累計分別同比上升9.0%、3.0%、14.8%和43.6%，而全國平均水平在同一個月卻出現(xiàn)了0.04%的下降。然而，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商在買地上仍然持續(xù)謹(jǐn)慎。1至5月份，北京、上海、廣州和深圳開放商的土地購置面積分別同比下降了62.1%、42.0%、90.7%和10.0%。

　　盡管開發(fā)商買地謹(jǐn)慎，但我們的模型顯示，一線城市的實際房價已高于公允價值。由于開發(fā)商減少買地將制約未來的樓市供應(yīng)，我們預(yù)料，今年內(nèi)一線城市樓價的公允價值最多將上漲4.3%，并達(dá)到一個新的公允價值。在此期間，一線城市實際房價將逐步回落至這一新的公允價值。

　　在一線城市中，深圳的樓價上升最快，今年內(nèi)樓價大幅回升。1至5月份，深圳的房屋銷售面積同比上升43.6%至198萬平方米，高于去年同期32.6%的下跌和今年1至 4月份期間27.1%的下降。此外，深圳樓市的交易總額在5月底達(dá)到561億元，同比增長64%，而去年同期則錄得18.6%的下跌。與此同時，深圳的10所商業(yè)銀行上調(diào)了住房按揭利率來遏制上漲的樓價，但是，政府并未推出遏制樓價的行政措施。

　　我們的模型顯示，深圳的實際樓價超過其公允價值7.6%，因此，我們預(yù)料，今年內(nèi)深圳樓市的公允價值將最多增加7.6%，并達(dá)到一個新的公允價值，而深圳的實際樓價則逐步下降并達(dá)到這一新的公允價值。過往而言，政府在樓市大幅上漲之時一般會推出遏制樓市的相關(guān)政策。然而，由于目前實體經(jīng)濟活動疲弱，我們認(rèn)為，遏制樓市的行政措施不太可能推出。深圳市政府可能采取市場化的措施來冷卻房地產(chǎn)市場。

　　房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇將帶來房地產(chǎn)投資的回升。歷史數(shù)據(jù)顯示，樓價每上升1個百分點，將對GDP的增長貢獻約0.2個百分點。

　　展望未來，進一步放松的貨幣政策也將利好房地產(chǎn)行業(yè)。我們預(yù)料，央行近期將再降息25個基點，今年內(nèi)還可能再降準(zhǔn)100個基點。降息和降準(zhǔn)都將有助于降低開發(fā)商和購房者的借貸成本。因此，我們預(yù)料中國的房地產(chǎn)市場未來將持續(xù)呈現(xiàn)各自發(fā)展、較長期的周期性反彈。（作者：劉利剛 系澳新銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟師）