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    隨著多項救市政策的實施，樓市行情日益回暖，購房者的置業(yè)熱情也重新高漲，越來越多的人開始頻繁出入各大售樓部，挑選自己心儀的房子。數(shù)據(jù)顯示，截至11月初，2015年杭州市區(qū)新房成交已經(jīng)突破10萬套，火熱行情直追樓市最高峰的2009年，甚至有望創(chuàng)造歷史新高。

    在這浩浩蕩蕩的“購房大軍”中，首次置業(yè)的年輕人擔(dān)當(dāng)了“主力軍”。對于他們來說，第一次買房難免會一頭霧水，甚至掉進(jìn)開發(fā)商的陷阱里都毫無察覺。贈送空間是不是越大越好？樣板房跟實際房子有什么差別？綠化面積如何計算？商報記者梳理了三個常見的購房陷阱，為購房者們提供一些參考。

    贈送空間越大越好？ 當(dāng)心變成違章建筑

    “贈送××平方”、“兩房可變?nèi)��?rdquo;、“贈送可變空間”……在買房過程中，贈送面積是我們最常聽到的銷售說辭之一，也是售樓人員手中最有用的殺手锏之一。在房價高企，寸土寸金的當(dāng)下，能有個10平方米的贈送空間，相當(dāng)于不花錢就多了個房間，購房者自然喜笑顏開，并且希望多多益善。

    不過，贈送空間真的是開發(fā)商的“饋贈”嗎？當(dāng)然不是，與其說這些面積是“送”的，還不如說是“偷”的。“偷”的對象，則是房子的公攤面積、建筑設(shè)計面積、非產(chǎn)權(quán)空間等等。不僅如此，這些贈送空間，在進(jìn)行改造后，甚至有可能成為“違章建筑”。

    最近，位于濱江的湖漫雅筑小區(qū)的業(yè)主遇到了不小的煩心事。據(jù)媒體報道，原本應(yīng)該在9月份交房的房子，由于開發(fā)商澆筑改造的部分面積并沒有在有關(guān)部門進(jìn)行備案或?qū)徟�，被人舉報為“違章建筑”，最終由城管執(zhí)法部門進(jìn)行了拆除。而這部分面積就是當(dāng)初開發(fā)商承諾的贈送空間。

    據(jù)漢嘉集團(tuán)第三建筑設(shè)計研究院院長邊挺介紹，像湖漫雅筑這樣由開發(fā)商集中澆筑改造可變空間卻被認(rèn)定為違章建筑的例子，在杭城尚屬首例，“它沒有在有關(guān)單位進(jìn)行報備和審批的情況下就直接動工改造，所以被認(rèn)定是違章建筑。”邊院長表示，贈送空間在樓市并不少見，尤其是在政策寬松的時候，非常受歡迎。“也有一些開發(fā)商在樣板房裝修時將可變空間進(jìn)行改造，導(dǎo)致購房者在參觀后以為這種行為是必然可以的，”邊院長介紹。

    除了贈送空間有變成違規(guī)建筑的風(fēng)險外，有一些面積原本就不納入產(chǎn)權(quán)面積范圍內(nèi)，卻被開發(fā)商做順?biāo)�人情包裝成“贈送面積”。根據(jù)杭州市規(guī)劃局最新的規(guī)定，主題結(jié)構(gòu)外的陽臺，進(jìn)深不超過2.4米的，計算一半面積；窗臺高度不得低于0.3米，凈高在2.2米以內(nèi)且外沿突出墻面不超過0.7米的飄窗、無上蓋的室外走廊、層高2.2米以內(nèi)的櫥窗、作為公共開放空間的架空層、裝飾性幕墻都不算建筑面積。

    值得注意的是，贈送面積并不屬于產(chǎn)權(quán)面積，不會寫入到房產(chǎn)證里，基本上不受法律保護(hù)，今后如果遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時，購房者的權(quán)益很難得到保護(hù)，容易產(chǎn)生糾紛。

    樣板房會“變身” 眼見不一定為實

    來到售樓部看房，參觀樣板房是必不可少的環(huán)節(jié)，看看戶型設(shè)計，感受下空間尺度，甚至是為以后裝修找個樣本，對于開發(fā)商來說，樣板房更是展示產(chǎn)品的最直接有效的方式。都說眼見為實，不過在精心裝扮過的樣板房里，購房者能夠看到的，可不一定是自己能夠得到的。

    “當(dāng)初我們?nèi)�樣板房參觀時，覺得每個房間都好大，等到收房一看，怎么房間都變小了？”陳先生兩年前在城北購買了一套89方三房的房子，當(dāng)時他比較了好幾個樓盤，最后覺得這個項目樣板房里的書房特別寬敞，做成臥室綽綽有余，不過等到今年交房，卻發(fā)現(xiàn)這個房間僅僅只能放下一張小床。“現(xiàn)在想起來，當(dāng)時的樣板房確實沒有做在實體里，”陳先生表示。

    目前市場上的樣板房主要有兩種，一種是實體樣板房，另一種則是臨時搭建的樣板房，前者的面積和高度很難作假，后者則有各種“發(fā)揮的空間”。“有些開發(fā)商將樣板間面積設(shè)計成與實際大小1.1∶1，給人一種空間寬敞的感覺，普通購房者根本發(fā)現(xiàn)不了。”某業(yè)內(nèi)人士表示。

    就算是實體樣板房，里面也有不少陷阱。為了營造出房間寬敞舒適的效果，樣板房里的家具尺寸一般都會縮水，比如主臥1.8米寬的床變成1.7米的，次臥1.5米寬的床變成1.2米，梳妝臺、柜子、沙發(fā)、餐桌等家具也要比實際尺寸小。等到收房裝修時，自己按照實際尺寸購買的家具，往往會將家里塞得滿滿當(dāng)當(dāng)，顯得擁擠。

    而且，購房者在參觀樣板房時，往往都會覺得室內(nèi)明亮醒目，造成一種采光充足的假象。其實，這主要是樣板房內(nèi)眾多吊燈、射燈、筒燈的“功勞”，這些燈長期打開，營造出一種溫馨明亮的感覺。此外，還有一些樣板間設(shè)置了許多鏡子，它們可以掩蓋房間比較暗的缺陷，讓室內(nèi)顯得更加亮堂。

    如果購買的是精裝修房，那么其中的陷阱就更多了。最近，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士潘女士去參觀了一橋南岸的一個豪宅樓盤的江景樣板房，潘女士發(fā)現(xiàn)戶型圖上原本是陽臺的地方被包了進(jìn)來，做成了一個放鋼琴的小空間，在這個地方彈鋼琴，眼前就是錢塘江景，真是愜意。另外，樣板房里的兩間臥室，都做了整面的落地窗。潘女士詢問這是否就是未來的交付標(biāo)準(zhǔn)時，銷售人員并未做出肯定的回答。

    而且精裝修的房子，開發(fā)商往往會贈送櫥柜、衛(wèi)生潔具、空調(diào)等設(shè)備，參觀樣板房時，購房者往往可以看到各種高大上的品牌，不過在實際交付時，卻發(fā)現(xiàn)得到的產(chǎn)品和樣板房的并不相同。

    綠地面積“變魔術(shù)” 植草磚鋪成了停車位

    房子本身之外，整個小區(qū)的綠地面積也是購房者挑選樓盤的重要指標(biāo)之一，也成為購房的陷阱之一。

    “我們小區(qū)在交付后，在地面鋪設(shè)植草磚，做了許多地上停車位，這算不算降低了綠化率？”王先生購買的房子位于西溪濕地附近，在交房后，王先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)里多了許多地上停車位，這些停車位下面是植草磚，他數(shù)了一下大約有140多個。

    “植草磚可以計入綠地率，不過并不是按照所有的面積，而是按照一定的比例折算，如果計算后小區(qū)的綠地率仍然滿足規(guī)定，那么植草磚做車位并不算違規(guī)。”漢嘉集團(tuán)第三建筑設(shè)計研究院院長邊挺說到，“這個折算的比例每個城區(qū)的規(guī)范都不一樣，計算比較復(fù)雜。”

    此外，目前市場上有一些花園洋房的產(chǎn)品，為了提高一樓房源的性價比，將房子前面的綠地圍起來做成私家花園，將使用權(quán)贈送給業(yè)主。開發(fā)商真的可以這么做嗎？這里又是一個綠化的陷阱。

    “能不能做成私家花園贈送給業(yè)主，主要看這部分的面積算不算在綠地面積里面。”邊院長介紹。在項目報備審批的時候，如果將這部分面積算在整個小區(qū)的綠地率里面，那肯定屬于公共綠地，不能私用。“目前杭州的花園洋房項目，它們一樓的私家花園大部分都屬于公共綠地。”邊院長說道。

    對于這類產(chǎn)品，邊院長提醒購房者，在購房時應(yīng)該注意查看花園部分有無計入公共綠地的范圍，如果屬于公共綠地，那么即使開發(fā)商在承諾給予使用權(quán)，未來還是會產(chǎn)生一系列問題。