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    經(jīng)過一段“小陽春”式的上漲，房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了居安思危的時候！在火熱的成交現(xiàn)狀中，我們更關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)接下來可能走出怎樣的曲線，無論是成交量還是價格，而這些將直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的命運和普通投資者的利益。

    一個非常重要的先導(dǎo)性指標(biāo)讓我們對未來樓市感到憂心，那就是房地產(chǎn)新開工情況。年初以來
，雖然4萬億啟動的國家大投資如火如荼，但房地產(chǎn)投資總額的增速卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資，新開工面積也大幅下降。這預(yù)示著更少的供給與更多的需求將直接對沖，最終導(dǎo)致房價畸形上漲。而房地產(chǎn)投資的萎縮也將直接影響地方GDP增長。

    一些學(xué)者認(rèn)為，此前房地產(chǎn)開發(fā)商手中的極高存量可能釋放出來，帶來大量新的供給。但上海證券報調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因為部分地塊項目被擱在“高成本”上，開發(fā)商選擇要等到房價漲到收支平衡的那一天才愿意推出項目，因此存量全面入市的時間表尚不可期。除了大型國資背景的企業(yè)大舉入市外，更多企業(yè)尚處在從觀望向進場過渡的時期。

    這些結(jié)果將導(dǎo)致短期內(nèi)部分城市供需矛盾激化。有數(shù)據(jù)顯示，2009年，上海、北京、深圳三大一線城市的改善型住房缺口達到1600萬平方米。受此影響，二季度這些市場將面臨更明確的漲價壓力。

    現(xiàn)狀土地購置、新開工持續(xù)低迷

    上海證券報調(diào)查后獲悉，今年一季度，樓市短期供給顯著增加，但長期增量嚴(yán)重不足。

    房地產(chǎn)市場有四個重要指標(biāo)：土地購置面積和新開工面積預(yù)示著未來市場增量，房屋竣工面積和銷售面積代表短期市場供需。來自國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三個月，房屋竣工面積同比增長26.3%，商品住宅竣工面積同比增長26.9%，達到0.81億平方米。另外，房屋施工面積同比增長12.7%。這說明短期內(nèi)房屋供給壓力不大。

    但是看長期，前三個月，全國土地購置面積同比下降40.1%，為4742萬平方米，而去年同期則是增長29.7%。前三個月，土地開發(fā)面積同比下降11.3%，為5223萬平方米，而去年同期則是增長11.0%。另外，一季度房屋新開工面積同比降16.2%，為2.01億平方米。

    究其原因，去年以來，土地一級市場交易活躍度明顯下降，開發(fā)商放緩拿地和土地開發(fā)進度，以應(yīng)對行業(yè)的景氣度下降。根據(jù)遞延效應(yīng)，這一趨勢一直持續(xù)到一季度。

    “由于去年市場受到?jīng)_擊很大，對于開發(fā)商來說，基本思路是，能不拿地盡量不拿，已經(jīng)拿到的土地盡量不要施工，在施工階段盡量放緩節(jié)奏，已經(jīng)上市的盡量小批量推出，一切皆因資金壓力。”一位上海房地產(chǎn)商告訴記者。

    以北京為例，2008年，北京住宅類土地成交慘淡，到下半年土地流拍情況明顯增加，土地成交溢價由2007年的52%降至2008年的21%。

    再看標(biāo)桿房企之一的金地集團。金地在2008年快速收縮戰(zhàn)線，致使去年全年的新開工面積只有138萬平方米，同比減少了43%�？硕�瑞調(diào)查顯示，類似金地的企業(yè)并不在少數(shù)，而這樣的大規(guī)模收縮戰(zhàn)線勢必影響2009年的項目銷售與結(jié)轉(zhuǎn)。

    進入一季度，開發(fā)商樓盤銷售速度明顯加快，這一定程度上為開發(fā)商帶來加速入市的動力。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心報告，一季度，包括萬科、中海、保利、金地、招商地產(chǎn)等在內(nèi)的10家標(biāo)桿企業(yè)總成交量同比增長80%，在售樓盤價格也出現(xiàn)這一輪調(diào)整以來首次小幅上漲。

    但值得關(guān)注的是，預(yù)示著未來增量的土地購置和新開工數(shù)據(jù)卻持續(xù)低迷。“雖然成交很好，但是新開工形勢的好轉(zhuǎn)僅局限于現(xiàn)有項目的加快推進，新的土地購置還不多，主要是大部分開發(fā)商庫存壓力還沒有得到緩解，有錢的企業(yè)還不多，除了大型國企躍躍欲試外，多數(shù)企業(yè)還是以消化庫存為主。”成都最大的本土代理機構(gòu)之一的世家機構(gòu)市場人士告訴記者。

    要了解2008年的土地市場如何影響今年的現(xiàn)實供給，需要了解開發(fā)商從拿地到銷售房源的過程究竟是怎樣形成的。

    專家介紹，一般來說，上述一個開發(fā)周期的時間大概在1年至1.5年。萬科的效率較高，可以在9個月內(nèi)形成銷售。其間政府通過對房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)三證發(fā)放來調(diào)控供給進度。所謂三證就是土地使用權(quán)證、施工許可證和預(yù)售許可證。

    拿到土地證但未開工的項目稱為未建項目，從施工到銷售的過程屬于在建項目，從預(yù)售開始，就稱為可售項目。研究機構(gòu)對存量房源的統(tǒng)計即包括未建、在建和可售三類。其中可售數(shù)量標(biāo)志短期供給，可售加在建為中期供給，未建項目則代表長期供給。

    從2007年9·27新政后，以央行收緊二套房貸款政策為標(biāo)志，全國商品房銷售在11月份達到最低點。而銷量不保對開發(fā)商的第一個影響就是放緩拿地。這種放緩趨勢一直持續(xù)了2008年全年，甚至今年第一季度。

    克而瑞(中國)研究中心總監(jiān)陳嘯天表示，如果以此推算，全國土地市場低成交局面從2008年初開始，那么，經(jīng)過1年至1年半的周期后，將在2009年第二季度達到現(xiàn)實供給的最低點。如果開發(fā)商在4月加快拿地速度和現(xiàn)有項目開發(fā)速度，這種緊張的供需矛盾可能在7、8月得到緩解。

    影響三大城市

    改善型住房缺口1600萬平方米

    供給在短期內(nèi)相對短缺，將帶來需求缺口放大。

    克而瑞(中國)研究中心報告顯示，受開工和竣工量不足的影響，上海、北京、深圳大三城市今年的改善型住房缺口達到1600萬平方米，也就是說，按正常年份的需求量來看，這三個城市將有1600萬平方米改善型住房需求無法滿足。這一現(xiàn)狀將一定程度上決定今年改善型住房的價格走勢。

    陳嘯天介紹，改善型需求指需求面積介于90平方米至144平方米的商品住宅。據(jù)統(tǒng)計，相比2006年正常市場周期，上海、北京、深圳三地的改善型住房成交量分別減少512萬平方米、500萬平方米和227萬平方米。“如果2006年的年成交量是市場正常的需求量，那么理論上來說，2008年的三地共有1200萬平方米的改善型需求沒有被滿足，進而壓抑到2009年集中釋放。”陳嘯天稱。

    另外，根據(jù)對各地在建工程情況的實時監(jiān)測，克而瑞將2008年底的改善型住房存量加上2009年的新增供應(yīng)量得出2009年總供應(yīng)，將1200萬平方米滯后的改善型需求加上2009年新增的改善型需求作為2009年總需求，其相比之后得到的結(jié)論是，上海、北京、深圳三地今年的改善型缺口分別為793萬平方米、547萬平方米和255萬平方米，三地共計1600萬平方米。

    “供求缺口這么大，房價反彈可能性不會小的。而這個缺口的壓力在很大程度上將集中在二季度，尤其是5月份間。”一位上海房地產(chǎn)商稱。