色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    近來，樓市成交量爆炸式的增長讓業(yè)內(nèi)集體迷茫，對于是否會長久回暖，一向以敢言著稱的潘石屹（新聞 博客）也顯得非常謹慎，他表示，從過去一段時間的成交量來看，樓市確實已經(jīng)回暖，但是是否會長久回暖還不敢斷言，這要期冀于今后的國際經(jīng)濟形勢和貨幣政策，現(xiàn)在還不敢妄下結(jié)論。

   同樣包括北大房地產(chǎn)研究所所長陳國強、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長張承惠也謹慎地表示，目前只是出現(xiàn)回暖的苗頭，但是究竟是否意味著樓市已經(jīng)度過危機，呈現(xiàn)根本性回暖還尚待觀察。

   和專家的謹小慎微不同的是，盡管口頭上一再稱回暖只是暫時的，但是從3月起，京城熱銷的許多項目全舉起了漲價大旗，一派迎接當年即2007年盛況即將到來的氣氛又在樓市內(nèi)部慢慢蔓延開。賣得好就提價無疑反映了開發(fā)商對樓市回暖的積極看法。

   盡管目前樓市還沉浸在是否會長期回暖的辯論聲中，但是，近期一些以滿足改善型需求為主的項目全出現(xiàn)了熱銷。例如剛剛開盤不久的珺峰(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)16號樓，熱銷120套，攬金近3億，而且銷售戶型主要集中在140-160平方米的大戶型，而與此同時，其他區(qū)域的大戶型項目代表珠江帝景(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、金都杭城、文成建筑(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)等項目也出現(xiàn)了熱銷狀況。

    一位業(yè)內(nèi)人士認為，大戶型產(chǎn)品熱銷的現(xiàn)象很值得研究，傳統(tǒng)看法認為市場低迷階段通常會以剛性需求、入門級產(chǎn)品為主。但珺峰的快速銷售說明，更具消費能力的改善型買家一直在關(guān)注著市場變化，并開始進入市場。同時也可以看到被政策、市場信心等因素排擠出市場的投資需求開始回頭。這是北京房地產(chǎn)市場回暖的一個重要信號，因為改善型需求和投資型需求是對房地產(chǎn)市場更有力的支撐。

    ●樓市回暖到底能走多遠？

    一直以來對于北京樓市之所以表現(xiàn)得如此抗跌，無論專家還是開發(fā)商全認為是由于強硬的剛性需求的存在支撐了北京房價的下降速度，但是通過這輪樓市回暖的熱銷項目分析，記者卻發(fā)現(xiàn)改善型才是支持樓市長久發(fā)展的關(guān)鍵。

    所謂的剛性需求，就是由于結(jié)婚、拆遷等被迫性因素造成的買房需求，同時還包括每年大量的高校畢業(yè)生和來京工作人員的愿望式買房需求，無疑在理論上他們對購房有著非常迫切的需求。但是需求不是購買力，就如同一直強調(diào)中國的內(nèi)需如何的強大，但是在沒形成購買力之前它永遠只是畫餅充饑。

    “剛性需求確實存在并且很旺盛，但是它不是購買力，并不能帶動銷售。從我們項目來看目前購房者全是改善型需求，他們有著非常強大的購買力。”珺峰項目有關(guān)負責人表示。

   “這幾天一直在幫朋友買房，全是120平方米以上的大戶型，不僅現(xiàn)在改善型需求釋放出來了，而且投資型購房也出現(xiàn)了苗頭，無疑這對樓市回暖是一個利好消息。”浙江商會副會長陳俊表示。

    盡管目前投資性需求還只有很少一部分，但是這一現(xiàn)象的出現(xiàn)已經(jīng)引起了專家的注意。陳俊認為，“投資者對市場趨勢判斷是最為準確的，目前樓市中已然出現(xiàn)了一些投資者，表明樓市已經(jīng)處于了上漲的前夜。”

    誠然，從去年開始蔓延的世界性金融危機開始影響中國，無疑對于大多數(shù)工薪階層來說，在過去的一年中財富并沒有出現(xiàn)增長，而且相對而言還要面臨著更加嚴峻的就業(yè)形勢，在這樣的情況下買房的步伐肯定也將受到影響，存在的剛性需求在財富沒有增加的情況下很難釋放出來。

    在我們走訪的多個項目中發(fā)現(xiàn)，在樓市整體回暖的情況下，選擇大戶型的改善型購房者越來越多。

    在珺峰售樓處我們看到，不少前來購房的置業(yè)者選擇該項目最近推出的160平方米的主力戶型，用于改善自己目前的居住環(huán)境�，B峰的銷售負責人在接受采訪時表示，近期在珺峰的購房者中有大部分是改善性需求，之前有一套住房，有升級換代的考慮，在此次政策的利好下，一部分改善性需求可以滿足上述要求的，銀行可按照第一套貸款執(zhí)行。

    ●剛需分流已成必然趨勢

    對于這次樓市回暖，國都證券首席策略分析師張翔認為，是因為受到房價下降、政策刺激及大幅降息后購買力的顯著提升等因素的綜合影響，以及長期以來累積的剛性需求與改善性需求的部分釋放。但是需求的釋放在哪個市場中體現(xiàn)還是需要分析。

    我愛我家副總裁胡景暉表示，目前二手房市場成交的戶型面積主要在85平方米左右，其中剛性需求（一次購房）達到了65%，改善型需求只有30%，投資型需求占5%。無疑在二手房市場剛性需求得到了充分的釋放。

    同時值得注意的是隨著北京市大面積的保障性住房的竣工，許多北京本地的剛性需求得到了更多的滿足。

    那么改善型需求將在何處得到釋放？無疑商品房市場將充分地體現(xiàn)這部分購房者的需求。

    其實縱觀這輪樓市回暖其主要原因是來自于貸款政策的調(diào)整，特別是利率7折的措施，實際上等于國家貼錢讓購房者買房。而更影響深遠的是，二套住房的松動，讓改善型需求得到了釋放。

    今年初，北京建委發(fā)布“關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見”中明確指出：“加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。”

    隨后在兩會期間，政府工作報告又重申了此意見，盡管隨即遭到了銀監(jiān)會的糾正，指出二套房貸并沒有松綁。但是不少業(yè)內(nèi)人士認為此意見實質(zhì)為有條件的放寬“二套房”政策，而從目前的樓市回暖來看，此條政策催生了改善性需求的釋放。

    對此陳國強認為，在國家大力推進保障性住房市場的同時，也意味著市場的分層會越加明顯。剛性需求會過多地在保障性和二手房市場中得到滿足，而改善型需求將在商品房市場中得到滿足。

    潘石屹（新聞 博客）也認為，這次二手房成交量的迅速增長一方面表現(xiàn)了市場的購買力釋放，另一方面也表示了許多人開始賣掉手中的房子，去選擇更大的新房子。

    ●回暖背后品質(zhì)是硬道理

    房價的下降無疑是促發(fā)樓市回暖的直接原因。雖然有更多的開發(fā)商參與到價格戰(zhàn)中來，但從近期熱銷的項目如珺峰(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、星河灣、珠江帝景(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、金都杭城來看，價格是購房者出手的一個誘因，但品質(zhì)才是成交的關(guān)鍵，特別是對于改善性需求來說，他們大多有一次以上的購房經(jīng)歷，深知什么樣的房子品質(zhì)好，什么樣的房子住著才舒適。我們注意到，以上幾個項目的價格都比周邊項目高出不少，但均取得不錯的銷售成績。

    正在熱銷的珺峰6號樓是該項目現(xiàn)房發(fā)售的最后一棟住宅，不僅緊鄰社區(qū)核心區(qū)的13000平方米湖景園林，而且目前社區(qū)內(nèi)的一所9年制36班義務(wù)教育中學已經(jīng)全部竣工。受益于朝陽大悅城(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)進駐、地鐵6號線即將建成等因素，朝青板塊也將步入收官階段，這無疑也是當下區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)房熱銷的一個主要賣點。

    此外，CBD板塊的整體成熟以及中央電視臺、北京電視臺等傳媒業(yè)的進駐，也給朝青項目改善型產(chǎn)品的熱銷增添了一個重要砝碼。“我們?nèi)ツ暝?-12月4個月內(nèi)就完成5個億的銷售額，而這次6號樓開盤更是銷售了近3億元金額。從銷售現(xiàn)場反饋的信息顯示，住宅可用、配套可享、景觀可見的真樓實景是吸引購房者的最大因素，珺峰全現(xiàn)房實景以及短期內(nèi)即可入住的優(yōu)勢打消了不少購房者的顧慮。”珺峰銷售總監(jiān)鄭德強對近階段項目的爆發(fā)性銷售表達了自己的看法。