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    潘石屹:“土地銀行”落幕 銷售是唯一出路

　　在今年SOHO中國(guó)2008年年報(bào)的主席報(bào)告里，我寫了這么一段話：2008年下半年以來，從國(guó)際金融市場(chǎng)不斷傳來各種壞消息。市場(chǎng)上有各種反應(yīng)：有人在反省；有人在預(yù)測(cè)。

　　經(jīng)歷了瘋狂的2007年后，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的故事開始謝幕了，房地產(chǎn)銷售迅速下滑。隨著西方國(guó)家次貸危機(jī)的蔓延，追捧中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際資本也是 “泥菩薩過河，自身難保”。對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，市場(chǎng)的銷售才是唯一出路。

    08年土地資本縮水一半

　　金融危機(jī)的發(fā)生，是貨幣出了問題，大量發(fā)行貨幣會(huì)讓貨幣貶值。如果以貨幣為標(biāo)準(zhǔn)來衡量過去一年的全國(guó)房?jī)r(jià)，漲跌并不明顯。但如果我們將參照物換成石油，那就大不一樣了。以北京房?jī)r(jià)為例，一年前，平均每平方米房?jī)r(jià)相當(dāng)于8桶石油；而今天，一平方米值22桶石油。也就是說，相對(duì)石油，北京房?jī)r(jià)一年漲了2.75倍，這種趨勢(shì)未來不會(huì)改變，就是要回歸財(cái)富本質(zhì)，去杠桿，去泡沫。

　　我在報(bào)告里說，在過去的大半年時(shí)間里，SOHO中國(guó)沒有購進(jìn)過一塊土地和一個(gè)項(xiàng)目，公司從“少動(dòng)作”轉(zhuǎn)向“不動(dòng)作”。但是，SOHO中國(guó)將在新的一年，用自有現(xiàn)金和銀行提供的兼并貸款，在北京和上海市場(chǎng)全力抄底。

　　全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)似乎給SOHO中國(guó)創(chuàng)造了低價(jià)獲取繁華地段土地的好機(jī)會(huì)，但現(xiàn)在回頭來看，2008年全國(guó)土地價(jià)格的走勢(shì)證實(shí)了SOHO中國(guó)2008年采取 “冬眠戰(zhàn)略”是正確的。從整體來看，2008年全國(guó)土地資產(chǎn)的平均價(jià)格下降了50%，這意味著，在2008年，任何購買土地資產(chǎn)的交易都是一個(gè)錯(cuò)誤。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)陷入資本怪圈

　　房地產(chǎn)的資本化，打破了中國(guó)房地產(chǎn)正常的循環(huán)，即把正常的征地、建設(shè)和銷售過程，變成以土地儲(chǔ)備作為一個(gè)重要標(biāo)志來衡量中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，誰圈的地多，誰的資產(chǎn)價(jià)值就大。這時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也就脫離了實(shí)際的價(jià)值，而進(jìn)入迎合資本市場(chǎng)的怪圈。

　　2007年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地的支出高達(dá)3萬億元人民幣，而當(dāng)年全國(guó)商品房的銷售額僅有2.9萬億人民幣，這種奇怪的現(xiàn)象就是“面粉的價(jià)格比面包的價(jià)格貴”。在這種怪圈下，各大城市的“地王”屢創(chuàng)新高，從40億元一塊地，到五六十億元一塊地，一直到92億元一塊地，樓面價(jià)也上升到每平方米6萬多元人民幣的天文數(shù)字。

　　由于“物以稀為貴”，所以每次當(dāng)政府提出 “十八億畝耕地的紅線不能突破”時(shí)，都進(jìn)一步刺激開發(fā)商對(duì)中國(guó)土地的追逐熱情。土地儲(chǔ)備在國(guó)際資本市場(chǎng)上被起了一個(gè)好聽的名字，叫“土地銀行”。

　　資本市場(chǎng)的追逐，房地產(chǎn)開發(fā)商的貪婪，再加上地方政府的土地財(cái)政交織在一起，共同上演了土地泡沫瘋狂的一幕。房地產(chǎn)開發(fā)商圈地的面積也從幾百畝發(fā)展到幾千畝，甚至到幾萬畝，并且還在不斷地創(chuàng)造新高。

　　然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售迅速下滑，企業(yè)這才明白，市場(chǎng)的銷售才是唯一出路。房地產(chǎn)業(yè)的怪圈，應(yīng)該終結(jié)了。