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    在眾多行業(yè)中，房地產(chǎn)由于交易過程復(fù)雜、漫長（從買房到交付時間較長），以及總價高等原因，涉及的買賣雙方糾紛，往往更加激烈和麻煩。

    為了給購房者提供相應(yīng)的防欺詐手段，都市快報、快房網(wǎng)在3月初發(fā)起了“杭州樓市特別調(diào)查”，在征集到的眾多房產(chǎn)投訴中，特別整理出幾類房地產(chǎn)消費中容易遇到的問題。同時，邀請行業(yè)專家、律師，給出了一些針對性建議。

    案例一：超出約定 延期兩年交付

    2011年12月，華豐樓盤中鐵·田逸之星首開告捷，后續(xù)加推也屢次以“日光盤”著稱。2013年6月，業(yè)主發(fā)現(xiàn)，田逸之星處于“準停工”狀態(tài)，進度拖沓。同年12月，交付日期臨近，業(yè)主們收到《告業(yè)主通知書》，稱交付日期延遲到2014年6月30日。

    后來不但沒有交付，因資金鏈斷裂，項目陷入停工狀態(tài)。隨后經(jīng)過業(yè)主努力和杭州下城區(qū)多方協(xié)調(diào)，籌集到資金的田逸之星，在2015年12月迎來了住宅部分的交房。

    根據(jù)合同約定向開發(fā)商主張違約金

    浙江豐國律師事務(wù)所謝凱律師：開發(fā)商不能按時交房，從法律上講已構(gòu)成違約，購房者可以追究開發(fā)商的違約責任。購房合同都會對逾期交付的違約責任作出約定，一般約定是，如果開發(fā)商逾期交房時間較短，可根據(jù)逾期時間按日向開發(fā)商主張違約金，如果開發(fā)商逾期交付達到一定期限，可向開發(fā)商主張解除購房合同，退回購房款并賠償損失。

    但像本案中的情況，開發(fā)商瀕臨破產(chǎn)，一般不建議主張向開發(fā)商解除合同。因為一旦主張解除合同，開發(fā)商又沒有能力履行退還房款的義務(wù)，購房人很可能面臨房財兩空的境地。

    案例二：實際交付與宣傳說辭不符

    杭州某樓盤爆出糾紛，業(yè)主認為銷售時承諾的小區(qū)泳池，變成了蓄水池，雙方各執(zhí)一詞，撲朔迷離。

    拱墅區(qū)某樓盤也接到投訴。業(yè)主發(fā)現(xiàn)交付后的廚房窗戶，與樣板房不一致。樣板房的雙開窗，變成了交付時的單開窗。

    不輕易聽信銷售說辭 相關(guān)承諾應(yīng)寫進合同

    浙江豐國律師事務(wù)所主任陳松濤：在這起維權(quán)中，如果業(yè)主們有錄音、紙質(zhì)憑證等作為證據(jù)，涉及虛假宣傳，可以向開發(fā)商要求合理賠償，但還是不足以導致退房的嚴重后果。在購房過程中，不要輕易聽信銷售員的說辭，最好是將承諾以書面形式寫在樓書、合同等地方。在簽預(yù)售合同時，對會所等相關(guān)配套的條款也要明確約定進合同，如交付時間、所有權(quán)歸屬、服務(wù)功能、服務(wù)對象等，同時明確責任承擔。

    案例三：質(zhì)量設(shè)計缺陷 影響居住使用

    有樓盤業(yè)主反映，設(shè)備平臺高出室內(nèi)地面，如遇排水不通暢，容易導致積水滲水，影響日常居住。

    另有西湖區(qū)某樓盤接到多起投訴。業(yè)主反映地下室有裂縫，面積較大，遇到天氣潮，滲水嚴重，溝通維修的進度緩慢。

    有權(quán)要求開發(fā)商進行整改修復(fù)并承擔損失

    浙江金道律師事務(wù)所蘇小為律師：如果能夠認定交付的商品房不符合約定，買方有權(quán)要求開發(fā)商進行整改修復(fù)，并承擔整改修復(fù)期間的損失。如無法整改修復(fù)，可要求開發(fā)商進行一定賠償。

    根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。

    案例四：合同涉及“霸王條款”

    有業(yè)主反映，簽完定金合同發(fā)現(xiàn)有條款約定——默認買方已閱讀并同意擬簽訂《商品房買賣合同》的全部內(nèi)容，雙方均無異議。另外，合同規(guī)劃用途為辦公用房，水、電、氣等使用用途卻沒指明是商用還是民用。

    買房仔細閱讀合同再簽字

    浙江豐國律師事務(wù)所主任陳松濤：買房前一定要看清楚房屋用途，是商鋪、辦公，還是住宅。在簽訂定金合同時，關(guān)于房子什么時候交付、房產(chǎn)證什么時候可以領(lǐng)出、房產(chǎn)證面積怎么算，都需要提前弄清楚。在簽署定金合同時，購房者可以補充自己需要明確的要素。

    涉及合同中的“霸王條款”，如果業(yè)主在購房時已簽字，那么合同已經(jīng)生效。因此提醒廣大購房者，在買房時一定要仔細閱讀合同再簽字，一旦簽字就表明認可了合同內(nèi)容。（原標題：買房四大典型案例 律師為你支招　文/張康康）