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    為了消化商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存，不少地方采取了各種應(yīng)對(duì)措施，其中包括“商改住”政策，允許商業(yè)用地調(diào)整成為住宅用地。

　　商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存壓力有多大？先看一組數(shù)據(jù)。其一，最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬(wàn)平方米，同比激增23%。其二，有數(shù)據(jù)表明，到去年12月，全國(guó)寫字樓平均空置率為18%，商業(yè)用房空置率達(dá)到30%。其三，二三線城市商業(yè)用房等消化周期高達(dá)50個(gè)月以上，一些城市甚至達(dá)100個(gè)月以上。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存壓力還是相當(dāng)大的。

　　如何從根本上消化商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存？回答這個(gè)問(wèn)題，要先從源頭探究。

　　一是總量過(guò)剩。在住宅市場(chǎng)出現(xiàn)分化的情況下，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就把商業(yè)地產(chǎn)作為開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008至2014年，全國(guó)商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)了328%，明顯高于同期住宅開(kāi)發(fā)投資187%的增幅。在需求方面，以電商為代表的新型業(yè)態(tài)的異軍突起，傳統(tǒng)實(shí)體店受到了前所未有的壓力，出現(xiàn)了集中關(guān)店現(xiàn)象，這一現(xiàn)象必然傳導(dǎo)到對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求上。受到供需兩方面的夾擊，供過(guò)于求的局面在所難免，特別是三四線城市，由于整體消化能力有限，這種供過(guò)于求的現(xiàn)象就更加突出。

　　二是結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏獨(dú)特的理念和模式，模仿式開(kāi)發(fā)直接導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)層面的同質(zhì)化現(xiàn)象。以購(gòu)物中心為例，一方面數(shù)量上相對(duì)飽和，另一方面經(jīng)營(yíng)模式基本類同。通常逛過(guò)一個(gè)購(gòu)物中心，就沒(méi)必要再去逛其他的了。所以說(shuō)，缺乏主題、缺乏特色、缺乏差異的購(gòu)物中心，必然出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。

　　與房地產(chǎn)去庫(kù)存相比，商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存更為復(fù)雜一些，涉及到地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、消費(fèi)能力、商業(yè)設(shè)施整體規(guī)劃以及商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)水平等。“商改住”政策為商業(yè)地產(chǎn)找到了一條出路，但效果也因地而異。比如，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存突出的地方，同樣也面臨著住宅去庫(kù)存的壓力。所以，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，應(yīng)該從供需兩端發(fā)力。

　　首先，在供給側(cè)要嚴(yán)格控制數(shù)量的增長(zhǎng)。這就要求地方政府必須轉(zhuǎn)變一味追求數(shù)量的發(fā)展理念，在規(guī)劃和用地審批過(guò)程中，嚴(yán)格按照市場(chǎng)規(guī)律和行業(yè)特點(diǎn)，按照商圈的容量要求，適當(dāng)控制數(shù)量避免過(guò)剩。像四川就對(duì)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存較大的城市，嚴(yán)格控制新增土地供應(yīng)和規(guī)劃指標(biāo)。

　　其次，根據(jù)不同需求，提供差異化的項(xiàng)目產(chǎn)品。影響商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的因素比較復(fù)雜，除了要有好的地段、適宜的建筑設(shè)計(jì)外，對(duì)投資運(yùn)營(yíng)的專業(yè)化要求也比較高。所以，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，最主要的還是要在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面想辦法，通過(guò)差異化經(jīng)營(yíng)，通過(guò)不同的主題功能設(shè)計(jì)和與眾不同的服務(wù)，避免結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題。

　　病去如抽絲。商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存要有打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，一蹴而就的想法，很可能欲速則不達(dá)。（原標(biāo)題：商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存 從供需兩端發(fā)力 評(píng)論員：魏穩(wěn)虎）