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　　超過50個月去庫存的周期讓商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)“高燒”，而實體商業(yè)的不景氣似乎加重了病情。然而在“商改住”等一系列“退燒藥”的治療下，商業(yè)地產(chǎn)恢復(fù)元氣似乎又出現(xiàn)曙光。

　　超高庫存

　　住宅去庫存一路高歌猛進(jìn)，部分二線城市甚至?xí)�出現(xiàn)年內(nèi)斷售的情況。但反觀商業(yè)地產(chǎn)，“高燒”癥狀似乎一直在延續(xù)。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬平方米，同比激增23%。有關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，二三線城市商業(yè)用房等消化周期高達(dá)50個月以上，一些城市甚至達(dá)100個月以上。

　　這其中，全國十大城市商業(yè)市場累計存量再刷歷史新高，已達(dá)5267.75萬平方米，同比上漲幅度達(dá)10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個城市商業(yè)存量創(chuàng)新高，成都、天津、南京存銷比分別高達(dá)141個月、96個月、83個月。

　　在業(yè)內(nèi)看來，實體商業(yè)的“寒流”是商業(yè)地產(chǎn)“高燒不退”的重要原因，包括百盛、王府井在內(nèi)的多家知名百貨公司相繼關(guān)閉在二三線城市的門店。業(yè)內(nèi)人士朱先生表示，電商沖擊實體商業(yè)只是商業(yè)地產(chǎn)走下坡路的一個表象，實際上，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃失控才是本次“高燒”的“病根”。

　　據(jù)這位業(yè)內(nèi)人士透露，很多地方為了顯示城市活力，為招商引資鋪路，大面積地規(guī)劃商業(yè)用地，部分區(qū)域的商住比甚至超過40%，這一比例在絕大多數(shù)的城市都是非�；�形的。

　　“這一現(xiàn)象如果主線在一線城市和部分發(fā)達(dá)二線城市，也許還有解決的余地，畢竟可以通過政策導(dǎo)向消化部分庫存。但如果三四線城市為了‘裝門面’而過度開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，那么結(jié)局就不樂觀了。”朱先生說，“所以，在行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難的時候，去庫存效果就成為商業(yè)地產(chǎn)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵。”

　　初見成效

　　正當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)“高燒不退”之際，各地政府開始出臺一系列商業(yè)地產(chǎn)去庫存政策，其中被視為治病良藥的“商改住”還是為一些地區(qū)緩解了病痛。

　　福建、四川、昆明等省市明確提出“商改住”政策，即在滿足一定條件下，允許商業(yè)用地調(diào)整成為住宅用地；已建在建的商業(yè)用房在一定前提下，可改變建筑使用功能，用于教育培訓(xùn)、文化、旅游等經(jīng)營性、公益性用途。

　　同時，作為四大一線城市之一的廣州，也在政策的配合下成功“退燒”。據(jù)廣州市統(tǒng)計局最新發(fā)布的經(jīng)濟(jì)運行情況顯示，截止到6月底，廣州商業(yè)地產(chǎn)存銷比為16個月，較去年底縮短2.9個月。16個月的去庫存周期，遠(yuǎn)低于北京（56個月）、上海（42個月）、深圳（36個月），在四個一線城市當(dāng)中是最短的。

　　從成交上來看，上半年，公寓成交面積90.56萬平方米，比去年同期增長18.51%。成交套數(shù)突破1.5萬套，創(chuàng)下三年來新高；商鋪成交面積32萬平方米，同比上升6.6%。

　　這一改觀得益于今年5月份開始，“營改增”“商改住”等多項新政，進(jìn)一步刺激商業(yè)地產(chǎn)去化。而漸好的局勢也會使資金像滾雪球一樣流入健康發(fā)展的廣州樓市。

　　在投資者看來，除了上述政策帶來的紅利外，不限購不限貸的商用物業(yè)成為最大的投資熱點。因此，業(yè)內(nèi)也非�？春孟掳肽陱V州市保持量價齊升的趨勢。

　　風(fēng)險仍存

　　是藥三分毒，這句話用在商業(yè)地產(chǎn)上也是適用。

　　面對多劑良藥的刺激，部分地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)有了好轉(zhuǎn)的跡象，但同時，這其中仍會存在副作用。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉曾在接受媒體采訪時算過一筆賬，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。沒有政策支持，住房租賃市場是很難掙到錢的，也很難形成規(guī)�；�，企業(yè)不易做大做強。所以，“商改住”的政策中還有很多地方需要細(xì)化落實。

　　業(yè)內(nèi)人士朱先生也同意劉洪玉所長的觀點，他認(rèn)為“商改住”政策要細(xì)化到地區(qū)，不能籠統(tǒng)推廣。對于一線城市來講，住宅的需求量非常高，如果合理利用政策，將部分閑置商業(yè)體改造成為住宅不失為一種兩全其美的辦法。但如果在一些二線甚至三四線城市，這種方法就會適得其反，甚至?xí)�成為壓倒住宅項目的最后一棵稻草�?/p>

　　而對于急于治愈的病患也想到了另一良方，那就是資產(chǎn)證券化。

　　但對于此舉，朱先生認(rèn)為，對于現(xiàn)在的市場，實施資產(chǎn)證券化的外部條件還并不充分，包括法律規(guī)定、稅收政策等硬性指標(biāo)并沒有完善的支撐，在資產(chǎn)證券化的過程中可能會出現(xiàn)各種問題。“可以說，現(xiàn)在談商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化還為時尚早，如果在監(jiān)管還不完善的情況下實施，不僅有可能會擾亂正常的市場秩序，對于金融證券市場也是一個不小的挑戰(zhàn)。”

　　在朱先生看來，治療商業(yè)地產(chǎn)“高燒”，對癥下藥才是關(guān)鍵。目前商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化十分嚴(yán)重，雷同的購物中心數(shù)量飽和，地產(chǎn)商應(yīng)該找尋獨特的經(jīng)營理念，著重開發(fā)項目的體驗感，增添主體性、特色性，才是治愈疾病的“苦口良方”。

　　“市場整體不景氣不代表所有項目不景氣，如何迎合現(xiàn)有消費者品位，打造全新的模式才是走出困境的關(guān)鍵，或許在這一競爭的過程中，商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入一個優(yōu)勝劣汰的時期。”朱先生說。（原標(biāo)題：超高庫存！商業(yè)地產(chǎn)有多“傷” 記者：劉杰）