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    存量房時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)改造的蛋糕正在變大。

    國(guó)內(nèi)首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金高和資本正在加大對(duì)商辦物業(yè)的投資。記者日前從高和資本了解到，該公司收購(gòu)的首個(gè)持有型寫(xiě)字樓項(xiàng)目“新街高和”目前已在北京面世。這是2015年1月高和資本從新加坡星獅集團(tuán)收購(gòu)的項(xiàng)目，位于北京北二環(huán)內(nèi)，原名為“星街坊”，后命名為“新街高和”。

    在行業(yè)內(nèi)，做寫(xiě)字樓改造的還不只是高和資本。近幾年來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)整體供量過(guò)剩，地產(chǎn)私募基金將目光投向了傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目，并希望借助資產(chǎn)管理能力來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值。分析人士指出，商業(yè)項(xiàng)目可通過(guò)“商改寫(xiě)”獲得更高的租金收益及資產(chǎn)溢價(jià)，其中租金收益增加可達(dá)10%~20%，但與此同時(shí)商業(yè)項(xiàng)目的土地性質(zhì)、原有平面設(shè)計(jì)、租戶安置等都可能是改造需要面臨的挑戰(zhàn)。

    “改造版”寫(xiě)字樓時(shí)代

    記者日前在新街高和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目正在對(duì)外招租，現(xiàn)場(chǎng)打出了共享辦公的新型產(chǎn)品形態(tài)“Hi Work”。高和資本產(chǎn)品總監(jiān)付邦保對(duì)記者介紹，Hi Work具有共享、社交等“互聯(lián)網(wǎng)+”的辦公屬性，高和希望以此為所有入駐項(xiàng)目的企業(yè)提供對(duì)接資源、空間增效、創(chuàng)新指導(dǎo)、辦公配套和VIP接待五個(gè)方面的服務(wù)。據(jù)他的說(shuō)法，入駐企業(yè)可以通過(guò)APP一鍵預(yù)約服務(wù)，APP也每天為用戶推送天氣、培訓(xùn)、政策等信息。

    如此的改造能否帶來(lái)盈利能力的提升？根據(jù)高和提供的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，通過(guò)整體改造后，藍(lán)峰大廈租金由4元/平米/天提升至6.5元~7.2元/平米/天，租金平均漲幅75%。而付邦保告訴記者，與藍(lán)峰大廈不同，新街高和則主要定位于金融類企業(yè)辦公，是Hi Work2.0版本。

    公開(kāi)資料顯示，高和資本正式成立于2009年10月，是中國(guó)首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，主要投資一線城市和1.5線城市的核心區(qū)域的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，目前已收購(gòu)項(xiàng)目11宗，在北京、上海核心區(qū)域投資總額超過(guò)240億元。該公司總計(jì)收購(gòu)項(xiàng)目11宗，其中北京7宗，上海3宗，蘇州1宗，已退出項(xiàng)目7宗。

    實(shí)際上，除了本土房地產(chǎn)私募基金，海外的私募基金也早已開(kāi)始對(duì)商業(yè)改造的探索。2014年4月，房地產(chǎn)私募基金公司基匯資本宣布，其旗下基金所投資的一家公司已達(dá)成有條件協(xié)議，收購(gòu)北京三里屯地產(chǎn)項(xiàng)目盈科中心。樓板面積約16.99萬(wàn)平方米的盈科中心，由兩棟甲級(jí)辦公樓、兩棟服務(wù)型公寓、一間大型購(gòu)物中心組成。基匯資本方面當(dāng)時(shí)對(duì)本報(bào)記者表示，這項(xiàng)初步總價(jià)約為9.28億美元的交易是海外私募基金在中國(guó)最大的單項(xiàng)物業(yè)收購(gòu)案之一，基匯資本計(jì)劃在收購(gòu)后，通過(guò)積極的資產(chǎn)管理最大化的發(fā)揮該物業(yè)的商機(jī)潛能。目前，北京盈科中心成功實(shí)現(xiàn)“商改寫(xiě)”，而中關(guān)村海龍商城、三里屯太平洋百貨等傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)均開(kāi)始進(jìn)行整體改造，太平洋百貨被改造為新型寫(xiě)字樓，不久將對(duì)外招租。

    行業(yè)過(guò)剩的危與機(jī)

    地產(chǎn)私募基金資管頻繁發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目改造的現(xiàn)象背后，是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)逐漸過(guò)剩的行業(yè)現(xiàn)實(shí)。目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正處于發(fā)展初期轉(zhuǎn)向逐步成熟階段，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，部分地區(qū)已出現(xiàn)供大于求、競(jìng)爭(zhēng)加劇的狀況。來(lái)自RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)2.66億平方米，其中寫(xiě)字樓待售面積比11月份增加128萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加458萬(wàn)平方米。全國(guó)寫(xiě)字樓平均空置率18%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)30%。

    現(xiàn)有低層次、同質(zhì)化的散售模式面臨越來(lái)越大的經(jīng)營(yíng)壓力，改造、運(yùn)營(yíng)對(duì)于盤活寫(xiě)字樓資產(chǎn)來(lái)說(shuō)顯得十分關(guān)鍵。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2015）》指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代后，存量房交易上升，房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性更加凸顯，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念和重心逐步從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營(yíng)。在美國(guó)，當(dāng)城市化率在50%~60%之間，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過(guò)60%時(shí)，房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)和持有并重，當(dāng)城市化率、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過(guò)60%時(shí)，持有經(jīng)營(yíng)比重迅速提高并最終超過(guò)開(kāi)發(fā)比例。

    對(duì)此，高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者指出，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓辦公形態(tài)正在被顛覆，但寫(xiě)字樓的創(chuàng)新形態(tài)并不僅限于時(shí)下大熱的聯(lián)合辦公。在他看來(lái)，共享辦公不只是針對(duì)創(chuàng)新型小微企業(yè)的辦公形態(tài)，成長(zhǎng)型企業(yè)也需要移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下辦公的共享與開(kāi)放的社交。

    對(duì)于當(dāng)下一線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資前景，蘇鑫分析，通常來(lái)講，相較于住宅，核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)收益率有明顯優(yōu)勢(shì)，以北京為例，豐臺(tái)、大興和通州等郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，由于不斷有新增供應(yīng)帶來(lái)的流通性競(jìng)爭(zhēng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱；反觀核心區(qū)域，由于目前禁限令的出臺(tái)，核心區(qū)域的商辦物業(yè)很長(zhǎng)時(shí)間之內(nèi)不會(huì)再有新的供應(yīng)，現(xiàn)有的在售樓盤不存在流通性競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，在他看來(lái)屬于安全性資產(chǎn)。

    另外一個(gè)隱秘的趨勢(shì)是，商業(yè)改為寫(xiě)字樓正在成為了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的新潮流。受營(yíng)改增政策特點(diǎn)的影響，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)裝修或者“商改寫(xiě)”裝修進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，開(kāi)發(fā)商不僅改變或提升了自身資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)避免了因重復(fù)納稅帶來(lái)的多余支出。

    對(duì)此，戴德梁行中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海評(píng)價(jià)說(shuō)，直觀來(lái)看，在租金收益及資產(chǎn)溢價(jià)方面，開(kāi)發(fā)商也獲得明顯收益增長(zhǎng)，其中租金收益增加可達(dá)10%~20%。但他同時(shí)指出，“商改寫(xiě)”的挑戰(zhàn)也不容忽視，從政策層面看，如果當(dāng)初商場(chǎng)拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場(chǎng)不可改為寫(xiě)字樓，商業(yè)的平面設(shè)計(jì)絕大部分也不適合寫(xiě)字樓使用，因此在“商改寫(xiě)”時(shí)需要優(yōu)化平面設(shè)計(jì)以滿足寫(xiě)字樓用戶的使用要求。此外，他還提到，寫(xiě)字樓對(duì)于自然采光有較高要求，因此“商改寫(xiě)”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商業(yè)工程的施工非常復(fù)雜，大樓內(nèi)原有租戶的退租、續(xù)租工作也十分復(fù)雜繁瑣。（原標(biāo)題：存量房時(shí)代的新“戰(zhàn)爭(zhēng)” 地產(chǎn)私募持續(xù)改造一線城市寫(xiě)字樓 蔡胤）