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    一、地段最為關(guān)鍵

    衡量一處商業(yè)地產(chǎn)價值的重要因素就是地段。這是因為房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)域土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間比其他地區(qū)要大得多。因此，是否位于城市的中心區(qū)域，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首要因素。另外，交通、人流、商業(yè)配套以及相毗鄰的企業(yè)平均水準等，都是衡量該區(qū)域是否具有增值潛力的重要因素。商業(yè)地產(chǎn)的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氛圍成熟。

    盡管城市中心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)價格一般較高，但由于其具有租金高、入住率高的特點，投資回報也相對較高。如果投資目的以銷售為主，投資者不妨考慮選擇發(fā)展中商圈；如果投資目的以租賃為主，則建議投資者應(yīng)選擇已成熟商圈。而天津商業(yè)地產(chǎn)的租金價格近幾年持續(xù)走高，特別是檔次高、設(shè)施好的高品質(zhì)寫字樓更保持了較高的出租率，另外，交通必須方便，這對于商業(yè)地產(chǎn)尤其不可缺少。

    不僅如此，作為一名商業(yè)地產(chǎn)的投資者，甄別好優(yōu)質(zhì)客戶同樣至關(guān)重要。不同的租戶對商鋪以及寫字樓的需求也不相同，那些知名以及實力雄厚的企業(yè)在選擇商業(yè)地產(chǎn)租賃時通常會以檔次為首要因素。而那些中小型或成長型的企業(yè)，在求租時看中的往往則是商鋪或?qū)懽謽堑男詢r比，至于檔次問題則在其次。因此，投資者在投資商業(yè)地產(chǎn)時，要把握好與客戶群定位兩者之間的平衡關(guān)系。

    二、莫一味求便宜

    投資商業(yè)地產(chǎn)，投資回報率則是投資者最為看重的，從而它也成為一個商業(yè)地產(chǎn)投資的關(guān)鍵點�？梢哉f，比較投資方案的依據(jù)，就是投資回報率。

    計算投資回報率公式為：“計算購入再出租的投資回報率=月租金×12（個月）/售價”，“計算購入再售出的投資回報率=（售出價－購入價）/購入價”。

    例如，有一臨街商鋪，面積為100平方米，售價約400萬元，周邊同等商鋪平均價格為月租金400元/平方米。也就是說，這個商鋪要是買下并成功出租，業(yè)主將有可能獲得4萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？通過上述計算公式：4萬元×12/400萬元，可以計算出這套物業(yè)的投資回報率為12%。如果業(yè)主將其轉(zhuǎn)手，最終以430萬元的價格成交，那么它的投資回報率=（430萬元-400萬元）/400萬元，通過計算得出這套物業(yè)的投資回報率是7.5%。通常來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達到16%以上。當然，不同的商鋪情況也不大相同。

    另外，有的投資者由于資金有限，往往會選擇一些切割成很小塊面積進行出售的商鋪類產(chǎn)品。殊不知，盡管這類產(chǎn)品在價格上可能會便宜些，但求租的客戶檔次普遍偏低，而且流動性大。更重要的是，當租賃市場不景氣的時候，其他業(yè)主便會為爭奪客戶資源競相壓價，從而會大大影響投資者今后的收益。

    三、配套不可小覷

    對于想要投資寫字樓的客戶來說，硬件配套設(shè)施的期權(quán)與否則尤為重要。寫字樓硬件配套主要包括電梯數(shù)量、停車位數(shù)量和內(nèi)部綜合布線系統(tǒng)等。首先，電梯方面，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右為標準。其次，車位方面，目前車位緊缺是寫字樓物業(yè)面臨的問題之一。為吸引租戶作長遠投資打算，選擇的寫字樓車位配置比例至少有1：1以上，并配備足夠的地上訪客用車位，但遺憾的是往往很多寫字樓都無法達到這個標準。最后，布線系統(tǒng)的優(yōu)劣、信息傳播速度的快慢直接影響到公司的業(yè)務(wù)。因此，既然是滿足辦公需求，就要選那些網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)備配置較高的樓宇。另外，盡管是辦公使用，但很多求租者還是很在意朝向、采光、層高、公攤以及承重等一系列問題，因此投資者要盡可能選擇那些具有較高人性化和實用率的寫字樓。

    此外，對于商用物業(yè)來講，其升值潛力的大小在很大程度上取決于后期的管理水平。對大廈的設(shè)備設(shè)施有較好的維護，能夠保證長期、高效的使用，對保證物業(yè)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。因此，只有高標準的產(chǎn)品硬件與高標準的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，才能保證物業(yè)的保值增值。這方面的例子已不勝枚舉，例如在香港經(jīng)濟危機期間，其經(jīng)濟指數(shù)大幅下跌，很多寫字樓已經(jīng)人去樓空。在這種情況下，只有那些服務(wù)水平較高，口碑較好的寫字樓仍然保持了較高的出租率。（原標題：投資商業(yè)地產(chǎn)三要訣 地段最關(guān)鍵莫求太便宜）