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    8月11日，繼合肥之后，蘇州、南京也出臺(tái)樓市新政，對(duì)房貸政策進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)，針對(duì)拍地規(guī)則實(shí)施了一番“變臉”。雖然從政策細(xì)則看，很多人認(rèn)為依然是降低杠桿和抑制需求等老套路，但在市場(chǎng)上還是引發(fā)了熱議。人們紛紛猜測(cè)，誰(shuí)會(huì)是長(zhǎng)三角地區(qū)下一個(gè)出臺(tái)限購(gòu)限貸的城市？杭州抑或其他？而事實(shí)上，無(wú)論是否有新的調(diào)控政策出臺(tái)，有一點(diǎn)是毋庸置疑的，那就是整個(gè)上半年以及這個(gè)夏天的杭州樓市，都和眼下的天氣一樣火熱難耐。

    限購(gòu)大幕開啟？合肥、蘇州、南京領(lǐng)銜

    剛剛過去的一周，對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)的樓市來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是重磅炸彈頻現(xiàn)的一周。

    8月11日，蘇州出臺(tái)樓市限購(gòu)新政。新政提出，非本市戶籍居民購(gòu)買第一套住房，不受任何限制，非本市戶籍購(gòu)買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)由40%調(diào)整為50%；居民家庭已有2套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

    同一天，南京也發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見》，規(guī)定“從8月12日起，調(diào)整土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式和商品住房貸款首付比例”。

    對(duì)比蘇州的政策，南京新政主要提高了二套房的首付比例：對(duì)有1套房無(wú)貸的居民家庭，首付比例調(diào)整為不低于35%；對(duì)1套房且有貸款未結(jié)清的家庭居民，首付款比例調(diào)整為不低于50%。

    不過，針對(duì)土地市場(chǎng)，南京此次則罕見地設(shè)置了三道“防火墻”——

    當(dāng)土地網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的80%時(shí)，七層及以下住宅應(yīng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以申領(lǐng)預(yù)售許可證；八層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上方能申領(lǐng)。如果競(jìng)價(jià)達(dá)到土地最高限價(jià)的90%，則該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

    而在蘇州、南京之前，導(dǎo)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，針對(duì)異常火熱的樓市，合肥也已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的調(diào)整控政策。

    7月1日，合肥就開始實(shí)施差別化信貸政策，政策規(guī)定有兩套及以上住房且無(wú)貸款，有兩次及以上房貸記錄并結(jié)清的，第三套房首付比提高至六成。8月9日，合肥限貸再次加碼。當(dāng)日下午，合肥各銀行放出貸款新細(xì)則：查有兩套房，征信有一筆貸款未結(jié)清，拒絕貸款。

    這么多的城市再念樓市“緊箍咒”，原因無(wú)非只有一個(gè)，那就是樓市的持續(xù)高燒。

    以合肥為例。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，合肥房?jī)r(jià)上漲了39.57%，漲幅位居全國(guó)各大城市之首，即便是交易淡季的8月，其房?jī)r(jià)仍一直不斷上漲，絲毫沒有冷靜的跡象。

    蘇州、南京也不例外。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月底，蘇州新建住宅平均價(jià)格為15337元/平方米，相比去年同期漲價(jià)三千多元。從平均樓面價(jià)看，蘇州比去年同期上漲200%，位居全國(guó)第二。

    眼下，隨著長(zhǎng)三角諸多城市陸續(xù)出臺(tái)樓市新政，一場(chǎng)限購(gòu)大幕似乎正在次第拉開。那么，在這個(gè)大幕背后，杭州是否會(huì)成為下一個(gè)限購(gòu)的城市？對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，杭州是否會(huì)限購(gòu)，還需要觀察，但其他城市的限購(gòu)令，肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)。

    杭州是否會(huì)限購(gòu)？暫未可知

    今年上半年，和北京、上海、深圳等一線城市以及蘇州、南京、廈門等二線城市一樣，杭州樓市也出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)。

    統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，杭州商品房市場(chǎng)成交量，套數(shù)、面積、金額均創(chuàng)下歷史最高水平，甚至超過2010年到2014年這五年中任何一年的全年成交量。其中，商品房?jī)r(jià)格也實(shí)現(xiàn)了從2011年初限購(gòu)限貸以來(lái)，第一次明確快速的上漲。

    新房之外，二手房市場(chǎng)同時(shí)被激發(fā)。今年1月至6月，杭州主城區(qū)二手房成交高達(dá)34111套，創(chuàng)歷史同期新高，且超過除2009年和2015年以外的其他年份全年成交量。

    與其緊密相連的土地市場(chǎng)，更是高燒不退。記者了解到，上半年杭州土地市場(chǎng)成交金額創(chuàng)下歷史同期最高紀(jì)錄，達(dá)810.1億元，且超過2011年、2012年及2015年的年度成交總額。

    不僅如此，土地市場(chǎng)的最高樓面價(jià)更是頻頻被刷新，主城區(qū)以及蕭山、余杭熱點(diǎn)板塊幾乎每一宗地塊都受到了多家開發(fā)商的追捧爭(zhēng)搶。

    僅以上半年為例。

    5月27日，杭政儲(chǔ)出【2016】9號(hào)奧體單元MU-01、02、03地塊經(jīng)28輪報(bào)價(jià)，由信達(dá)地產(chǎn)競(jìng)得，總價(jià)高達(dá)123.18億元，樓面價(jià)21575.8元/平方米；

    5月20日，杭州拱墅區(qū)慶隆單元熱電廠地塊出讓，被融信集團(tuán)以23.61億競(jìng)得，樓面價(jià)31404元/平方米，創(chuàng)拱墅區(qū)新高；

    5月5日，位于杭州蕭山區(qū)的奧體07、09地塊被景瑞地產(chǎn)、陽(yáng)光城集團(tuán)分別以14.11億、13.85億競(jìng)得，樓面價(jià)19634元/平方米、19846元/平方米，蕭山區(qū)宅地樓面價(jià)記錄一天兩次刷新；

    3月23日，杭州綠城集團(tuán)以37.35億元競(jìng)得潮鳴地塊，折合樓面價(jià)45368元/平方米，刷新杭州宅地樓面價(jià)記錄……

    樓市、地市雙重火爆的勢(shì)頭，讓人無(wú)疑對(duì)杭州樓市是否會(huì)再度限購(gòu)產(chǎn)生了不少想象的空間。

    對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，杭州是否會(huì)跟進(jìn)限購(gòu)仍然是一個(gè)未知數(shù)。在地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)多年的馮偉告訴記者，就目前來(lái)看，杭州實(shí)行的限購(gòu)政策還是比較嚴(yán)厲的。

    比如，《杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見》規(guī)定：對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房，因此，“尚不存在出臺(tái)限購(gòu)政策的可能性”。

    浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛則認(rèn)為，二線城市全面恢復(fù)限購(gòu)的可能性不大，杭州是否會(huì)限購(gòu)，還需要觀察。

    “如果房?jī)r(jià)短期不出現(xiàn)大幅度上漲，政府不必去啟用這樣的行政措施。”他說(shuō)。

    新一輪上漲通道仍將開啟？撲朔迷離

    上半年火爆如是，下半年杭州樓市又將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？眼下，一股繼續(xù)上漲的預(yù)期正在買賣雙方之間悄無(wú)聲息地彌漫開來(lái)。

    購(gòu)房者小丁就感受到了這種預(yù)期帶來(lái)的壓力。小丁告訴記者，就在前幾天，自己看中了一套二手房，原本和房東談得好好的，對(duì)方卻突然聲稱不賣了。

    “房東說(shuō)，要等到G20峰會(huì)之后再掛出來(lái)，價(jià)格可以賣得更高。”小丁說(shuō)。

    誠(chéng)如小丁所言，導(dǎo)報(bào)記者了解到，近段時(shí)間二手房市場(chǎng)上，確實(shí)有不少類似的現(xiàn)象出現(xiàn)。

    “8月過后就是金九銀十了，很多房東都覺得到時(shí)候房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲。”采訪中，我愛我家的置業(yè)顧問小游表示。

    新房市場(chǎng)也不例外。這個(gè)8月，原本是交易淡季，但杭州樓市的表現(xiàn)依舊不差。僅以上周為例。統(tǒng)計(jì)顯示，8月7日至8月13日，杭州市區(qū)（含余杭、蕭山、富陽(yáng)、大江東）商品房成交3880套，較上周增加了169套。其中主城區(qū)成交1817套，余杭區(qū)成交1376套，蕭山區(qū)成交517套，富陽(yáng)區(qū)成交94套，大江東成交76套。

    數(shù)據(jù)說(shuō)話的同時(shí)，一些板塊出現(xiàn)“房荒”的傳聞也是甚囂塵上。比如濱江區(qū)政府板塊，今年幾無(wú)全新住宅新增供應(yīng)，蕭山也有多個(gè)板塊進(jìn)入“缺貨”狀態(tài)。

    不過，傳聞之外，庫(kù)存量的明顯下降卻是事實(shí)。記者獲悉，自3月份至今，杭州樓市已連續(xù)經(jīng)歷了5個(gè)月的放量成交，直接導(dǎo)致庫(kù)存迅速去化。截至8月13日，杭州市區(qū)（含余杭、蕭山、富陽(yáng)、大江東）庫(kù)存量為141657套，較上周減少了1292套，其中主城區(qū)庫(kù)存量63245套。

    供求關(guān)系逐漸逆轉(zhuǎn)，土地市場(chǎng)同樣成為必爭(zhēng)之地。這個(gè)7月，盡管土地出讓宗數(shù)不及6月，話題性與熱度卻絲毫不減。

    7月5日，房企陽(yáng)光城競(jìng)得未來(lái)科技城一宗宅地，成交總價(jià)近37.5億元，樓面價(jià)19664元/平米，雙雙打破余杭區(qū)宅地競(jìng)拍記錄。

    誠(chéng)如上述種種，那么接下來(lái)，樓市的走向又將如何？

    在此前浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院發(fā)布的上半年樓市報(bào)告中，丁建剛就表示，下半年影響杭州樓市走勢(shì)的各種因素復(fù)雜。一方面，上市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)帶來(lái)的巨大慣性仍會(huì)繼續(xù)向前。另一方面，由于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)復(fù)雜和不確定，“黑天鵝”事件會(huì)增多。

    馮偉則認(rèn)為，接下來(lái)，隨著成交量逐步穩(wěn)定，市場(chǎng)將會(huì)從火爆中回歸理性。

    “樓市上行回暖周期已經(jīng)達(dá)到往年周期運(yùn)行的頂點(diǎn)，因此下半年市場(chǎng)會(huì)開啟自發(fā)調(diào)節(jié)模式。”他說(shuō)，隨著一些城市房?jī)r(jià)過快上漲出臺(tái)抑制政策，杭州政策目前雖暫未見收緊，但宏觀層面不會(huì)允許房?jī)r(jià)高位上行。（原標(biāo)題：限購(gòu)風(fēng)再吹，杭州樓市要“避暑”？ 夏燕/文）