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    綠地、保利、萬科等一線房企紛紛加入戰(zhàn)團。地方政府與房企的投資熱情下，產業(yè)園區(qū)數量呈飆升之態(tài)。截至目前，國家級經濟技術開發(fā)區(qū)共有220家，國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)數量達146家。

    住宅地產廝殺正酣，房企又忙于開辟新的戰(zhàn)場。

    20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)—蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，工業(yè)地產隨之興起。2003年，業(yè)內首次提出產業(yè)地產概念，并將之作為工業(yè)地產的升級與換代。也就是這一年，伴隨著政策東風，國內產業(yè)地產開始進入密集開發(fā)階段。

    綠地、保利、萬科、富力、碧桂園、招商等一線房企紛紛加入戰(zhàn)團。地方政府與房企的投資熱情下，產業(yè)園區(qū)數量呈飆升之態(tài)。來自中國開發(fā)區(qū)協會的數據顯示，截至目前，國家級經濟技術開發(fā)區(qū)共有220家，國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)數量達146家。

    作為房地產細分市場的最大機會之一，產業(yè)地產仍被公認為最難的細分領域。蹣跚發(fā)展近30年，時至今日，產業(yè)地產如何輕重結合？又如何通過資本，像業(yè)務遍及全球77個主要城市的物流倉儲運營商—普洛斯那樣，形成地產開發(fā)部門、地產運營部門和基金管理部門“三核聯動的閉合資本循環(huán)體系”？最終，產業(yè)地產將如何創(chuàng)新盈利模式？

    繁榮背后，這都是產業(yè)地產運營商們必須直面的難題。

    房企新戰(zhàn)場

    從住宅地產到商業(yè)地產，再到產業(yè)地產，房地產市場的轉型更像是一場“游擊戰(zhàn)”。隨著產業(yè)地產市場化不斷加深，介入產業(yè)地產開發(fā)運作的市場化主體則越來越多元化。

    這其中不乏千億房企俱樂部中的成員。

    萬科曾明確表示，公司未來將在住宅和傳統商辦地產之外，積極拓展產業(yè)地產等業(yè)務。

    早在2012年，萬科就曾在鄭州接手美銘全球高新智慧產業(yè)園的開發(fā)。2014年，東莞萬科綜合產業(yè)園項目正式簽約落戶大朗鎮(zhèn)石廈村，總投資6.5億元。同年，萬科聯手老牌產業(yè)地產運營商天安數碼城集團在上海拿下一塊占地面積16萬平方米的產業(yè)用地。

    無獨有偶，另一家千億房企保利地產也在今年7月中旬揮師產業(yè)地產，其首個項目南沙保利電商港總建筑面積約75萬平方米，并于2016年7月13日正式啟動全球招商。

    據保利地產副總經理余英介紹，南沙項目定位為跨境產業(yè)園區(qū)，將聚集跨境商務、港航服務、制造研發(fā)、保稅展貿四大產業(yè)。

    與萬科、保利從產業(yè)園切入的模式不同，碧桂園則憑借科技小鎮(zhèn)全面進軍產業(yè)地產。

    “產業(yè)地產的經濟效益不僅體現在經濟周期的對沖機制和穩(wěn)定期，還能成為優(yōu)質土地、優(yōu)惠政策、中周期利潤、相關業(yè)務的重要來源。”在今年8月舉行的碧桂園“產城融合戰(zhàn)略”發(fā)布會現場，碧桂園助理總裁向俊波向記者透露，公司目前已有三個科技小鎮(zhèn)項目啟動，“我們5年內會安排不少于1000億元的投入，計劃在深圳周邊建設10個有差異化的科技小鎮(zhèn)，并實現模式輸出”。

    這意味著，從未接觸過產業(yè)地產的碧桂園需要招兵買馬，從而順利進軍這一細分領域。

    這一次，碧桂園找來了幫手戴宏亮。作為前天安數碼城（集團）有限公司（以下簡稱“天安數碼城”）總裁，現任深圳百富東方投資有限公司（以下簡稱“百富東方”）董事長的戴宏亮深諳產業(yè)地產經營之道。

    成立于1990年的天安數碼城是中國最具規(guī)模的城市產業(yè)地產開發(fā)和運營企業(yè)，其模式本質上就是成長性企業(yè)集聚發(fā)展的服務平臺。天安數碼每到一個城市就會將各地的成長性中小企業(yè)集聚起來，通過服務平臺的提供、上下游產業(yè)鏈的建立，促進企業(yè)在園區(qū)里更好更快地發(fā)展。

    記者了解到，2016年6月22日，碧桂園與戴宏亮名下的百富東方合作成立深圳碧桂園百富產城發(fā)展有限公司（以下簡稱“碧桂園百富發(fā)展”），具體分工來看，百富東方將主要負責產業(yè)引入和運營，碧桂園則主要負責項目硬件建設開發(fā)和運營。

    盈利難題

    繁榮背后的產業(yè)地產，卻因監(jiān)管缺位而潛藏隱患。

    余英曾強調，保利的產業(yè)地產項目不通過產業(yè)地產圈地搞住宅和商業(yè)開發(fā)，而是潛心產業(yè)園運營。

    圈地另作他用，正是當下產業(yè)地產存在的亂象。由于產業(yè)土地價格較低，不少開發(fā)商采用以產業(yè)項目立項，然后變更土地用途，開發(fā)商業(yè)和住宅項目，或者二次轉讓獲取高額土地升值收益。

    以北京為例。記者查閱數據顯示，2015年上半年，北京住宅用地平均樓面地價達到15072.29元/平方米，工業(yè)用地平均樓面地價為1425.99元/平方米，處于“價格洼地”。這為一些開發(fā)商提供了套利空間。

    中國不動產研究中心專項課題組的調研顯示，產業(yè)園園區(qū)開發(fā)重房產、輕產業(yè)現象不可忽視。“部分園區(qū)存在舍本逐末，過度強調地產項目開發(fā)，而輕視產業(yè)環(huán)境搭建的問題，隨之帶來空置率高企，新區(qū)變成‘鬼城’。”而以產業(yè)地產為名的投機現象出現，可能成為產業(yè)地產發(fā)展的最大隱憂。

    房企進軍產業(yè)地產領域的另一個考驗則是，無論是前期投資建設還是后期管理運營，產業(yè)地產都是以資本鏈條為主軸進行操作，要求企業(yè)有非常強大的資金保障和融資能力。不過，產業(yè)地產又是一個天生融資渠道匱乏的產業(yè)，且開發(fā)和運營期均比較長，這讓部分產業(yè)地產商承擔著高負債運營的風險。

    有業(yè)內分析人士認為，產業(yè)地產的重點不在于批發(fā)土地，而在于后期運營，并最終達到資產證券化。

    在這種情況下，普洛斯成為了多數房企在發(fā)展產業(yè)地產的過程中學習的對象。美國起家，新加坡上市，普洛斯是擁有1/3中國血統的物流倉儲提供運營商。

    所謂“普洛斯模式”，即在傳統物業(yè)自持下兩倍的財務杠桿基礎上，又獲得了5倍的股權資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達到10倍。更重要的是，將開發(fā)部門90%以上的資產置入基金，使得普洛斯提前兌現了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年。同時,快速回籠的資金被用于新項目開發(fā)，項目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)。

    據記者了解，平安銀行將為碧桂園科技小鎮(zhèn)企業(yè)提供包括股權融資、互聯網金融、資產管理等服務。而廣州保利電商港方面也透露，公司將在項目運作的同時為金融化做準備，達到一定條件就可進行相關操作。據悉，保利集團目前旗下已有信保基金、保利資本兩家資金運作平臺。

    不過，普洛斯模式是否真正適用于中國？產業(yè)地產與基金能否發(fā)揮協同作用？一切仍未有確切答案。（原標題：產業(yè)地產之辯：熱潮下的投機亂象與資本出路 記者：胡天祥）