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    杭州樓市正處于一個(gè)回暖期，在3~5月間，樓市成交量出現(xiàn)驚人的大幅增長(zhǎng)：3月主城區(qū)商品房成交4767套，4月則是6268套，進(jìn)入5月，市場(chǎng)成交量急進(jìn)的步伐并未放緩，每周2000套左右的成交量似乎預(yù)示著再創(chuàng)新紀(jì)錄的可能。

    雖然很多人判斷今年樓市會(huì)好轉(zhuǎn)，但回暖速度之快仍出乎意料。5月15日~19日，被視為樓市風(fēng)向標(biāo)的中國(guó)(杭州)第九屆最佳人居環(huán)境展覽會(huì)舉行。在這種復(fù)雜的市場(chǎng)背景下，購(gòu)房者究竟持怎樣的一種心態(tài)？他們認(rèn)為市場(chǎng)下一步會(huì)怎么走？本報(bào)聯(lián)合中原地產(chǎn)在本屆人居展中對(duì)400組客戶開(kāi)展了系統(tǒng)的需求調(diào)研，發(fā)現(xiàn)眼下市場(chǎng)中的購(gòu)房者心態(tài)分化明顯，呈現(xiàn)“一半海水一半水焰”的特征，市場(chǎng)的走向依舊撲朔迷離。

房?jī)r(jià)是否會(huì)跌：多空力量相當(dāng)

數(shù)據(jù)：

    結(jié)合對(duì)于房?jī)r(jià)的下調(diào)預(yù)期來(lái)看，認(rèn)為當(dāng)前樓市價(jià)格已經(jīng)基本調(diào)整到位的占33.7%，認(rèn)為仍有下降空間的占34.7%，認(rèn)為很難判斷的占31.6%。也就是看空和看多者幾乎各占三分之一，還有三分之一是難以判斷的人群。

分析：

    在本次調(diào)查中，購(gòu)房者仍然非常關(guān)注樓市的未來(lái)走勢(shì)。樓市的變化時(shí)時(shí)牽動(dòng)著購(gòu)房者敏感的神經(jīng)，在市場(chǎng)形勢(shì)不明朗的時(shí)期尤甚。

    雖然大多數(shù)調(diào)查者表示，參與房展會(huì)更多的目的是了解信息和比較產(chǎn)品，但與2008年10月的調(diào)查數(shù)據(jù)相比，購(gòu)房者入市的意愿有所增強(qiáng)。近2個(gè)月來(lái)樓市的成交放量予以購(gòu)房者較大的信心，雖然不少樓盤的優(yōu)惠幅度小了，折扣少了，但購(gòu)房群體中相當(dāng)一部分購(gòu)房者表示堅(jiān)決盡快入市。而另一部分則索性延長(zhǎng)觀望期，繼續(xù)觀察下半年的樓市走向。

    由于樓市回暖迅速，成交量增長(zhǎng)驚人，這種非常規(guī)的現(xiàn)象令不少購(gòu)房者心存疑慮，很多人表示無(wú)法判斷樓市接下來(lái)的走勢(shì)，非常急于在媒體輿論中獲得導(dǎo)向性的意見(jiàn)，這些人認(rèn)為樓市的價(jià)格走勢(shì)很難判斷，因此短期內(nèi)仍然會(huì)保持理性，觀望一段時(shí)間。

購(gòu)房時(shí)間：推遲者多于提前者

數(shù)據(jù)：

    本屆人居展，56.8%的客群表示，在當(dāng)前形勢(shì)下，自己的購(gòu)房計(jì)劃沒(méi)有發(fā)生改變，而有15.1%的群體表示在今年中會(huì)提前購(gòu)房，而有28.1%的群體表示自己會(huì)推遲購(gòu)房。值得關(guān)注的是，延遲購(gòu)房者數(shù)量要大于提前購(gòu)房者，這兩股勢(shì)力將會(huì)成為左右樓市發(fā)展的關(guān)鍵動(dòng)力�！�

分析：

    大多數(shù)的購(gòu)房者認(rèn)為當(dāng)前的樓市總體表現(xiàn)還是比較平穩(wěn)的，雖然近期部分樓盤的優(yōu)惠和折扣比之前要少，但樓市供銷兩旺的局面還是比較穩(wěn)定，因此仍會(huì)按照自己的計(jì)劃在有合適房源的情況下購(gòu)房。

    對(duì)于那些購(gòu)房計(jì)劃作出調(diào)整的群體，他們談到提前購(gòu)房的原因主要是當(dāng)前的政策比較寬松，同時(shí)價(jià)格基本處于合理的水平，因此決定在現(xiàn)階段入市。而那些延后購(gòu)房時(shí)間的群體則表示，當(dāng)前的樓市的回暖不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，當(dāng)前的價(jià)格仍然有虛高的成分，他們認(rèn)為下半年甚至明年的機(jī)會(huì)會(huì)更好。

    可以說(shuō)，對(duì)于價(jià)格走勢(shì)的預(yù)判和對(duì)于政策環(huán)境的認(rèn)識(shí)構(gòu)成了影響購(gòu)房者購(gòu)房計(jì)劃的主要原因，而家庭收入的變化、銀行貸款的放松，僅僅是從資金的角度予以的制約。目前購(gòu)房者主要關(guān)心的仍然是合適的入市時(shí)機(jī)。

剛需仍是主流，但改善型比例增加

數(shù)據(jù)：

    近幾個(gè)月來(lái)，剛性需求持續(xù)入市的說(shuō)法是樓市成交量大增的主要依據(jù)。從本屆人居展的情況來(lái)看，首次置業(yè)者的比例仍然高達(dá)六成，二次置業(yè)的占35.7%。該兩項(xiàng)數(shù)據(jù)與去年10月房交會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)相比變化顯著，首次置業(yè)的比例下降了6%，而以改善型需求為主的二次置業(yè)比例上升了7.8%。　

分析：

    事實(shí)上，從歷屆房交會(huì)的特點(diǎn)來(lái)看，首次置業(yè)者在短期內(nèi)往往是看的多，下單的少，而二次置業(yè)者后續(xù)下單的比例則要高得多。樓市持續(xù)熱銷的中堅(jiān)力量固然是首次置業(yè)者，但僅有首次置業(yè)者入市，需求結(jié)構(gòu)上相對(duì)單一，通常只能造成局部區(qū)域樓市快速回暖的現(xiàn)象，對(duì)于樓市整體回暖而言，需要二次置業(yè)和多次置業(yè)者的比例回升，才能鞏固和夯實(shí)樓市的基礎(chǔ)，真正地走出低谷。因此，本屆人居展中，需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)初步顯露出一點(diǎn)端倪，后市能否持續(xù)，仍需要留待觀察。

    另一方面，購(gòu)房目的中，婚房和改善需求繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，而投資傾向有所抬頭。從購(gòu)房目的上看，無(wú)論是投資出租還是投資待物業(yè)升值的比例較2008年10月都有所上升。從杭州的各個(gè)區(qū)域來(lái)看，前幾個(gè)月中以下沙、九堡為代表的區(qū)塊價(jià)格已經(jīng)全面觸底，與高峰期相比，價(jià)格下降幅度超過(guò)30%，剛性需求被激發(fā)的同時(shí)，投資客也聞風(fēng)而動(dòng)，借機(jī)抄底。局部區(qū)域的樓市大熱，無(wú)疑會(huì)造成整體樓市的相應(yīng)升溫，因此，無(wú)論是剛性需求群體和投資客都會(huì)在此時(shí)發(fā)生心態(tài)上的變化，由此及彼，由局部而整體，最終導(dǎo)致需求大幅放量。