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    一邊是商品住宅熱銷，另一邊卻是退房頻發(fā)；一邊是存量壓力仍較大，另一邊卻又現(xiàn)供不應(yīng)求；一邊是市場(chǎng)預(yù)期仍未完全樂觀，另一邊已是一片漲價(jià)聲……出現(xiàn)那么多怪相，我們不免要問：這個(gè)樓市怎么了？

    怪相一：

    一邊是成交回暖，一邊是大量退房

    今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交先是迎來“小陽春”，后又步入“艷陽天”。撇去已經(jīng)過去的“金三銀四”不說，僅從5月份的數(shù)據(jù)來看，如中國指數(shù)研究院信息中心的監(jiān)測(cè)顯示，全國30個(gè)主要城市中，有24個(gè)城市住宅成交面積環(huán)比上升，占總城市數(shù)量的八成，成交面積超過100萬平方米的城市達(dá)到11個(gè)，30個(gè)城市總成交面積環(huán)比增長(zhǎng)8.58%，；其中，成交面積最大的為上海，達(dá)到267萬平方米，其次是北京與重慶，成交面積均接近200萬平方米，成交面積環(huán)比漲幅最大的為杭州，達(dá)到55.65%。

    但是，與成交明顯放量形成鮮明對(duì)比的是，樓市內(nèi)退房現(xiàn)象屢見不鮮，不少樓盤的高撤單率令人咋舌。如近期受到關(guān)注的杭州退房事件，5月杭州售房網(wǎng)出現(xiàn)6筆解除合同的“大單”，涉及金額達(dá)1.17億元，并且還被調(diào)查發(fā)現(xiàn)退房的原購買人竟為樓盤的投資方。另如北京、上海等地也有不少樓盤的銷售受到質(zhì)疑，北京在售樓盤的合同撤銷率最高達(dá)到30%，上海更有樓盤合同撤銷總次數(shù)接近已售房源的50%。

    原因：

    不可否認(rèn)，去年被潑冷水的房地產(chǎn)市場(chǎng)今年忽又一夜春風(fēng)，政策利好、價(jià)格下降等因素促進(jìn)了需求的釋放，而且目前還可以看到，信心恢復(fù)的不光有剛性需求，投資性需求也開始入場(chǎng)。

    不過，一些不和諧之處也不能忽視，退房現(xiàn)象便是一例。對(duì)此，各方有著各方的解釋，如有開發(fā)商表示，是因?yàn)轫?xiàng)目后期降價(jià)銷售，由此前期業(yè)主心懷不滿提出退房，或是預(yù)定后貸款環(huán)節(jié)遇到問題，只能選擇退房等；有關(guān)方面也已介入，杭州市長(zhǎng)表示杭州樓市總體健康，而對(duì)大單退房情況將繼續(xù)跟蹤并依法處理，北京房協(xié)則表示北京的高退房率存在對(duì)數(shù)字的誤讀，事實(shí)上今年前5月北京的預(yù)售商品房退房率為4.7%，同比還下降了3.4%。

    可是，“自導(dǎo)自演”的情況畢竟存在，隱藏在退房潮和高撤銷率背后的真相便在于——開發(fā)商為緩解資金困局，試圖通過“自產(chǎn)自銷”等手段騙取銀行房貸，同時(shí)還可以營造出一種熱銷假象。如果遇到被迷惑的購房者，有些房源便可“撤銷轉(zhuǎn)讓”，也有假按揭不成而“自動(dòng)”退房的情況。

    趨勢(shì)：

    無論是火爆還是低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直被呼吁要理性。一方面，短期的發(fā)力并不代表可持續(xù)性，“經(jīng)過4月份的瘋狂上漲后，5月份的成交量已趨于理性，如盡管成交量繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)，但是漲幅已有所回歸，北京、上海、南京、重慶等城市就有此跡象。”克而瑞（中國）研究中心首席研究員陳嘯天表示，“考慮到各城市的成交量已經(jīng)過數(shù)月增長(zhǎng)，需求已經(jīng)得到一定釋放，并且重新樂觀起來的開發(fā)商采取的漲價(jià)、惜售等措施可能引起新的觀望，所以預(yù)計(jì)市場(chǎng)調(diào)節(jié)在即，三季度成交量可能出現(xiàn)回落。”

    另一方面，虛假繁榮會(huì)造成更大的樓市泡沫，所以開發(fā)商以“融資”為目的退房操作不可輕視，好在這已引起房產(chǎn)管理部門注意，著手進(jìn)行調(diào)查，更令銀行系統(tǒng)有所警惕，開始加大金融風(fēng)險(xiǎn)防范力度�？傊�，完善的市場(chǎng)監(jiān)管雖然不易，但十分必要。

    怪相二：

    一邊說存量消化難，一邊說供應(yīng)量不足

    2009年一開年，業(yè)內(nèi)就指出樓市面臨庫存壓力。如戴德梁行的數(shù)據(jù)表明，北京、上海、廣州等全國9大城市2006-2008年建設(shè)的商品住宅中積壓了約3800萬平方米，而消化這些市場(chǎng)存量平均需要9個(gè)月的時(shí)間。

    然而，近期樓市內(nèi)卻冒出“斷供”、“房荒”的聲音。如1-5月上海共成交商品住宅680萬平方米，卻只有411萬平方米的新增供應(yīng)，有分析認(rèn)為月銷量繼續(xù)維持眼下高位的話，住宅市場(chǎng)恐面臨“斷供”；又如深圳基于近兩個(gè)月消化新房過萬套，但新開工面積明顯減少，引發(fā)“房荒”議論；還有廣州表示即使樓市銷售理想，今年也不再增加住宅用地供應(yīng)，使得市場(chǎng)預(yù)期未來房源受限、房?jī)r(jià)難降。

    原因：

    對(duì)于目前顯得有些矛盾的供需局面，業(yè)內(nèi)認(rèn)為不能一概而論。如從今年以來的銷量和新增供應(yīng)量來看，的確顯得“供不應(yīng)求”，但其實(shí)去年樓市低迷中積壓了的大量供應(yīng)還有許多沒有消化；一些城市的可售存量是在迅速減少，但也只是回到了去年的水平，目前的樓市主題還是“去庫存化”。

    不過，所謂的存量壓力本來“分布”就不均衡，戴德梁行的數(shù)據(jù)表明，一線城市壓力相對(duì)較輕，消化存量可能僅需幾個(gè)月的時(shí)間，而部分二、三線城市壓力就較大，需要一年以上的時(shí)間方能消化；還有分析師指出，一個(gè)城市內(nèi)的房源供應(yīng)也會(huì)因位置不同而有緊有松，比如上海的環(huán)線之分、深圳的關(guān)內(nèi)關(guān)外之分。

    何況，還有存量供應(yīng)的“有效性”問題。如許多去年積壓下來的房源可能本身就是難去化的房源，去年的深度調(diào)整后，樓市泡沫被大量擠壓，今年釋放的也主要是剛性需求，某些區(qū)域、某些類型的房源因不符合市場(chǎng)需要而繼續(xù)積壓著，開發(fā)商唯有針對(duì)性地推出新房源，由此形成存量多卻難銷、增量少卻熱銷的情況。另外，開發(fā)商也有自己的供應(yīng)策略，比如更愿意在傳統(tǒng)銷售熱季投放，但也要與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錯(cuò)開投放時(shí)間，這可能使得一段時(shí)間、部分區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)乏力。

    趨勢(shì)：

    在業(yè)內(nèi)看來，雖然局部可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的隱憂，但還是可以通過一系列舉措促進(jìn)后續(xù)供應(yīng)，保持整體的供需平衡。

    其中，土地成為首要突破點(diǎn)。有數(shù)據(jù)顯示，1998-2008年全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)31.3億平方米，但截至2008年底全國土地開發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，也就是說仍有近40%的土地被開發(fā)商攥在手中。“由于去年樓市低迷，很多開發(fā)商主動(dòng)提出將減少開工量，但在今年庫存加快消化的背景下，土地的存量積壓對(duì)后市的房源供應(yīng)構(gòu)成直接影響，考慮到政府新推土地一般周期較長(zhǎng)，如果能夠適時(shí)盤活存量地，也對(duì)房源供應(yīng)是一種保障。”世邦魏理仕研究部大中華區(qū)董事馬雪明表示。

    同時(shí)，政府也已注意到了銷量增長(zhǎng)與開發(fā)投資并未實(shí)現(xiàn)同步的問題，所以日前宣布下調(diào)普通商品住房及其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的最低資本金比例。此舉被認(rèn)為降低了房地產(chǎn)開發(fā)的資金準(zhǔn)入門檻，能吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從拿地到推動(dòng)現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)，從而促進(jìn)后市供應(yīng)，進(jìn)而緩和價(jià)格走勢(shì)。在此政策利好下，業(yè)內(nèi)也預(yù)期下半年房地產(chǎn)投資有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步恢復(fù)及穩(wěn)定增長(zhǎng)，新開工、施工面積如能保持規(guī)模便會(huì)有利于后市供應(yīng)。

    怪相三：

    一邊說市場(chǎng)未到底，一邊房?jī)r(jià)猛漲

    雖然眼下樓市飄紅，但仍有不少人認(rèn)為，由于全球經(jīng)濟(jì)尚未見底，國內(nèi)各類市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)也依然嚴(yán)峻。

    然而，在消費(fèi)者眼中，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在半年不到的時(shí)間里泡沫再起，尤其是價(jià)格反彈很猛。

    “我覺得已經(jīng)很明顯了，萬科、中海、金地……好多上市房企的樓盤都在漲價(jià)，而且新推房源一漲就是每平方米兩三千。”有上海的市場(chǎng)人士直言。他甚至向記者透露，如今在樓盤熱銷的情況下，還有不少銷售經(jīng)理挨罵，“為什么呢？環(huán)境變了嘛，此前企業(yè)通過促銷已經(jīng)回籠了一定資金、不再缺‘救命錢’，你現(xiàn)在賣得這么快顯然是價(jià)格定低了，應(yīng)該可以定得更高一些嘛，所以就挨罵！”

    二手房市場(chǎng)也“不甘落后”。如盡管5月份上海二手房成交量及價(jià)格和一手房一樣增幅放緩，但在很多淘房者眼里卻是另一番景象：“175萬的房子，一個(gè)半月內(nèi)漲了40萬，太過分了。”“剛想定房，中介就突然告知業(yè)主漲價(jià)10萬，后來又說暫時(shí)不賣了，準(zhǔn)備再漲價(jià)……”

    原因：

    房?jī)r(jià)上行自然與市場(chǎng)成交成正比，而眼下成交釋放被視作是政府“救市”后的產(chǎn)物。經(jīng)緯地產(chǎn)的分析師表示，一是剛性需求的持續(xù)推動(dòng)，成為樓市成交不斷放大的穩(wěn)定基石；二是高端客戶不斷增多，在寬松貨幣政策環(huán)境下，通脹預(yù)期越來越大，高端客戶出于保值升值的需要入市量漸增，強(qiáng)有力地推動(dòng)了成交量的持續(xù)增加；三是充裕流動(dòng)性的部分流入，去年底以來，各國不斷為社會(huì)注入資金、增強(qiáng)流動(dòng)性，我國今年一季度也完成全年貸款額度的90%以上，其中的部分資金流入了股市、樓市和大宗商品市場(chǎng)，帶動(dòng)了這幾個(gè)投資市場(chǎng)近月來的繁榮和價(jià)格上漲。

    趨勢(shì)：

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，成交價(jià)格應(yīng)會(huì)隨成交量調(diào)整而接受考驗(yàn)，并且樓市維穩(wěn)是政府無法推卸的責(zé)任，因?yàn)橐卜顒耖_發(fā)商莫太貪心。

    “面對(duì)當(dāng)前樓市的‘單邊繁榮’，特別是在世界經(jīng)濟(jì)依然普遍低迷、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也未有效好轉(zhuǎn)的情況下，未來走向的確很難把握，我們的判斷是下半年中國樓市會(huì)保持一種脆弱的平衡。就好像走鋼絲繩，偏左偏右都會(huì)出現(xiàn)致命的危險(xiǎn)。而目前政策關(guān)注的重點(diǎn)、市場(chǎng)發(fā)展的要義應(yīng)該依然聚焦于成交量，而不是價(jià)格。市場(chǎng)過猛的時(shí)候政府也會(huì)給你一巴掌的，價(jià)格的暴漲暴跌對(duì)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展危害巨大，穩(wěn)定價(jià)格的基礎(chǔ)就是確保成交量的穩(wěn)定。企業(yè)也應(yīng)珍惜良好局面，理解速度比利潤更重要，”易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員回建強(qiáng)表示。