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    博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第九屆年會于6月14日舉行，中國地產(chǎn)界、金融界、學術界及傳媒機構的首腦人物會聚博鰲，共同面對嚴峻的房地產(chǎn)金融環(huán)境，找尋地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的空間。

　　主持人：下面有請經(jīng)濟學家、建設部專家委員會委員，北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩先生發(fā)表主題演講。

　　董藩：讓“房地產(chǎn)泡沫論”見鬼去吧！

　　大家都知道，我最近挨了很多罵。在房地產(chǎn)問題已經(jīng)被徹底政治化、道德化、娛樂化的今天，再說房地產(chǎn)市場沒有泡沫，肯定是還要挨罵。房地產(chǎn)業(yè)有不少缺點，比如偷稅漏稅情況較多，但更多的還是成就，但沒有人再談我們的成就，在討論房地產(chǎn)問題時已經(jīng)出現(xiàn)了類似當年爭論“姓資還是姓社”那樣的沖突。似乎全社會都在盼著房地產(chǎn)行業(yè)出事，哪個開發(fā)商出了事，大家就會說“報應啊，我早就知道他有今天”。有些批評有道理，但房地產(chǎn)也承受了很多莫名其妙的委屈。我是學者，強調說實話，寧可一人挨罵，不讓行業(yè)委屈，今天就跟大家談談房地產(chǎn)泡沫問題。

　　一、當前房地產(chǎn)有"泡沫"嗎？沒有！

　　中國是個盛產(chǎn)謊言的國家，從古到今都是如此。古代一些人甚至忽悠皇帝可以長生不老，叫皇帝萬歲，害得皇帝天天煉可長生不老的丹藥，秦始皇被一個叫徐福的人騙得坐船繞山東半島轉了三個月，也沒找到仙山、仙人和仙藥，結果大家都知道。近六七年最大的謊言是什么？那就是甚囂塵上的“房地產(chǎn)泡沫論”。泡沫論絕對是“三人成虎”的產(chǎn)物。房地產(chǎn)“泡沫”基本是不存在的！

　　1、什么是“房地產(chǎn)泡沫”？

　　“泡沫”就是虛擬需求過度膨脹，導致市場價格水平明顯高于基于真實生產(chǎn)和真實消費基礎上的理論價格。

　　“房地產(chǎn)泡沫”就是指由房地產(chǎn)投機因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎的情況，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值(市場價值的基礎) 不符。雖然賬面上價值增長很高，但實際上不具備穩(wěn)定實現(xiàn)的基礎，形成一種表面上的虛假繁榮。

　　住宅需求包括直接消費需求和理財(投資)需求，投資性需求又分為長期出租性需求、相機行事的混合需求 、短期投機性需求。真實的需求包括直接消費需求和長期出租性需求以及絕大部分相機行事的混合需求。真正的“泡沫”是由短期的投機需求和一部分相機行事的混合需求轉化成投機需求導致的--可根據(jù)存量房產(chǎn)換手時間的長短來分離、近似統(tǒng)計這一部分需求。投機性需求很少，絕大多數(shù)城市基本沒有投機性需求，即使是北京……五月份關于消費的許多數(shù)據(jù)出來了，別的都在跌，租金卻上漲，說明什么？有人會租房子空著玩嗎？濃綠萬枝紅一點，動人春色不須多，只憑這一點就可以說明房地產(chǎn)短缺，沒有泡沫！

　　2、由直接的消費需求和長期的出租用需求推動的價格上漲是有堅實需求基礎的上漲，不能稱為“泡沫”。所以，在這個問題上，簡單地談理財需求(投資需求)過大導致了“房地產(chǎn)泡沫”是不科學的。(象小孩長身體，長得快就是有泡沫？你打他兩巴掌他就不長個了嗎)

　　3、對房地產(chǎn)市場總體上是否存在"泡沫"的判斷，已經(jīng)出現(xiàn)了全民性錯誤認識。

　　4、如果不考慮政策干預的影響，現(xiàn)在就是把所有房地產(chǎn)市場上“投機者”都抓起來，房價還是會漲的。

　　5、最科學、最簡單的判斷方式：

　　理財投資中用于出租的房屋不多，準備短期炒賣的比重過大，就是有泡沫了。
  

    二、房地產(chǎn)"泡沫論"的錯誤判斷依據(jù)

　　導致這一全民性錯誤的判斷依據(jù)有哪些？ 有七點：

　　1、房地產(chǎn)價格一路飆升，導致房價收入比超出可接受范圍。房價收入比的合理水平是3～6∶1，但各地遠高于這個數(shù)字；

　　2、中國的房地產(chǎn)業(yè)以遠超過10%的高發(fā)展速度持續(xù)增長5年后，按照其固有周期必然調整，但未調整(由于其它因素影響這個上升階段延長了，房地產(chǎn)周期的特殊性--指數(shù)波動，非價格波動)；

　　3、把住宅作為投資品。保守估計已有20%以上的購房者是出于投資或者投機目的。

　　4、租金售價比超過國際標準(房屋每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，國際成熟市場經(jīng)濟國家1：200)；

　　5、房地產(chǎn)貸款超常增長。

　　6、空置率很高，空關率也很高。

　　7、炒賣地皮現(xiàn)象明顯。

　　三、房地產(chǎn)“泡沫論”的錯誤思維

　　1、未聯(lián)系產(chǎn)業(yè)周期理論來分析房地產(chǎn)供給與需求問題，未認識到當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特殊階段

　　2、將國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展簡單理解為各產(chǎn)業(yè)齊頭并進，不承認主導、先導產(chǎn)業(yè)在投資需求上的特殊地位；

　　3、未聯(lián)系當前房地產(chǎn)的需求來分析房地產(chǎn)供給問題，將二者割裂開來研究

　　4、不了解當前房地產(chǎn)需求爆發(fā)的國情背景、制度背景和意識背景，未能科學引導和抑制

　　5、全民性沿用馬克思的勞動價值論來看待房價與成本的關系，導致對開發(fā)商的反感和敵對情緒泛濫

　　勞動價值論在房地產(chǎn)認識領域的表現(xiàn)以及危害

　　基本表現(xiàn)：“暴利論”

　　危害一：要求公布商品房成本(南京、鹽城、福州已公布)

　　危害二：實施限價房

　　危害三：要求集資建房，單位自建房回頭，發(fā)動“不買房運動”和“萬人購房團”

　　危害四：全民性仇視房地產(chǎn)業(yè)，政府受到輿論要挾，出臺了一些不當政策，嚴查開發(fā)商(捂盤惜售、內(nèi)部交易等)，地方政府救市受到指責。

　　6、弄錯了空置面積的含義和空置率的公式，直接導致高層對房地產(chǎn)宏觀形勢的錯誤判斷

　　7、忽視了生活方式變化對需求的影響

　　8、傳統(tǒng)的"家家有房"的居住理念在作祟

　　9、企業(yè)的本質屬性與買者的自利性之間的沖突，想少花錢，企業(yè)想多賺錢大家之間又產(chǎn)生沖突；

　　10、傳統(tǒng)的、根深蒂固的仇富文化與市場經(jīng)濟本身要求的對企業(yè)家、對財富的尊重之間的沖突；

　　11、市場經(jīng)濟本身要求的自由民主與相對集權的管理體制之間的沖突.
 

    四、房地產(chǎn)“泡沫論”的巨大危害

　　房地產(chǎn)“泡沫論”除了讓部分學者一舉成名外，別無好處--

　　第一，導致了對宏觀形勢的錯誤判斷，總認為房地產(chǎn)行業(yè)導致國民經(jīng)濟過熱；

　　第二，導致了對房地產(chǎn)市場的錯誤判斷，從而導致調控思路的嚴重偏差，多年調控無法達到目的，欲罷不能；宏觀調控是短期的，但是在中國演化成長期的態(tài)勢，這個是錯誤的，欲罷不能。

　　第三、導致了房地產(chǎn)投資的波動，人為強化了國民經(jīng)濟的不穩(wěn)定性，也延誤了老百姓改善居住條件；

　　第四，導致了房地產(chǎn)行業(yè)與全民之間的對抗，仇富情緒急劇泛濫，對政府的不信任情緒也增加了，政府做了很多事情但是人們總是在罵政府；

　　第五、導致了政府在房地產(chǎn)領域的某些倒退，政府與市場的摩擦增加，宏觀調控滲入到微觀領域，破壞了市場機制，包括90、70一出臺我就是反對的。

　　五、現(xiàn)在政府救市思路的缺陷

　　災難就像刀子，握住刀柄，就可以為我們服務；握住刀刃，就會割破手--現(xiàn)在靠公共投資拉動經(jīng)濟增長的救市思路恰恰是有問題的，三個方面尤其值得關注--

　　1、公共投資無法避免腐敗問題。沒出事前都說自己是孔繁森，一查變成了王寶森！

　　2、產(chǎn)業(yè)鏈稀疏而簡短，關聯(lián)作用有限。沒有效率，就沒有市場經(jīng)濟！

　　3、無法扭轉政府熱、市場冷的局面。沒有民營經(jīng)濟的參與，同樣不叫市場經(jīng)濟！

　　六、讓房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮作用

　　1、重新肯定房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用

　　房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)(根據(jù)羅斯托的理論，解釋為：在一定經(jīng)濟發(fā)展階段，吸收運用新技術快，處于供求關系中心；且規(guī)模大，在GDP中所占比重大；需求彈性高，發(fā)展快于其他行業(yè)，附加價值大，是該時期國民收入增加和提高人民生活水平的主要支撐者)，對國民經(jīng)濟的支撐作用非常強，房地產(chǎn)業(yè)垮了則國民經(jīng)濟垮了；

　　房地產(chǎn)業(yè)是主導產(chǎn)業(yè)。主導產(chǎn)業(yè)是指在一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的某個階段，具有廣闊的市場前景和較強的技術進步能力，有較強的擴散效應，對其他產(chǎn)業(yè)增長具有較強的前向拉動和后向推動作用，對經(jīng)濟發(fā)展起導向性和帶動性作用，代表了產(chǎn)業(yè)結構的演變方向或趨勢的產(chǎn)業(yè)。具有較強的擴散效應，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，能使產(chǎn)業(yè)結構高級化；

　　房地產(chǎn)業(yè)還是先導產(chǎn)業(yè)，要為各行業(yè)發(fā)展提供生產(chǎn)資料。只有房地產(chǎn)業(yè)率先恢復，國民經(jīng)濟才能健康發(fā)展，否則存量房價格大漲，而且各行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)要素供應瓶頸；

　　要啟動內(nèi)需，必須抓住“牛鼻子”，中國經(jīng)濟的“牛鼻子”就是房地產(chǎn)業(yè)。對大眾化商品來說，沒有任何一類產(chǎn)品的價值量比房地產(chǎn)大，政府也不可能給每個家庭發(fā)出幾十萬、上百萬消費券；有的開發(fā)商沒有認識到這一點，以為房地產(chǎn)不行了，去養(yǎng)豬去了，結果被豬圈套住了，結果一失足成千古恨，再回頭已百年身。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)將率先突圍

　　(1)房地產(chǎn)業(yè)具有率先突圍的條件

　　城市化、家庭分化、大規(guī)模人口整合(戶籍管制放松)、生活方式變化、人口增長、城鄉(xiāng)收入差異、城鄉(xiāng)階層意識、積壓剛性需求的釋放、抄底意識的萌生、買房規(guī)劃的長期性(決策時受“節(jié)約”意識影響小)

　　(2)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)表現(xiàn)出率先突圍的跡象

　　美國商務部稱，2月份新屋開工數(shù)超過58萬，環(huán)比上漲22%，是19年來最大漲幅；

　　最近土地出讓成交量回升，流派現(xiàn)象大大減少，全國1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資2398億元，同比增長1% ，供應指標掉頭向上，不太可能繼續(xù)惡化；

　　商品房交易量明顯回升，價格企穩(wěn)，二手房價格明顯回升，一手房也有抬頭跡象。

　　 七、結論

　　1、當年東南亞金融危機發(fā)生時,房地產(chǎn)行業(yè)尚處少年，但窮人的孩子早當家，正是房地產(chǎn)行業(yè)將中國經(jīng)濟拖出了泥潭。今天，雖然房地產(chǎn)行業(yè)仍不成熟，而且備受詬病，但卻不得不再次承擔起拯救中國的重擔--這正是房地產(chǎn)行業(yè)的可敬之處，雖然大家并不愿認可這一現(xiàn)實。

　　2、不管承受著多少責難，不管輿論對其怎樣惡語相向，房地產(chǎn)業(yè)還是表現(xiàn)出了對國家的忠誠和民族的責任感，這是它可愛的地方--盡管開發(fā)商只是為了盈利，消費者也只是為了改善自己的居住條件。

　　3、在中國、世界都在經(jīng)歷嚴重經(jīng)濟危機的情況下，房地產(chǎn)業(yè)能率先啟動是中國的大幸，在世界仰仗中國的背景下，也是世界的大幸。全世界都羨慕我們。我們必須從更高的層面認識它。所有反對房地產(chǎn)復興的想法都是危害國家利益、危害人類共同利益，也可以說是反人類的。

　　4、如果把機遇比喻成盛裝的美女，危機就是穿了一件破衣服的美女，眼力好的人還是能看出她是美女。每一場悲劇都會在平凡的人中造就出英雄，每一場危機也都會孕育出偉大的企業(yè)。中國正在經(jīng)歷災難，開發(fā)商需要攜起手來，幫助中國度過難關。在競爭的經(jīng)濟中，企業(yè)家也沒有休息的地方。

　　5、任何人在經(jīng)濟規(guī)律面前都是渺小的，都是無能為力的。我們必須尊重規(guī)律，尊重房地產(chǎn)行業(yè)。不但沒有人會使房地產(chǎn)業(yè)垮掉，而且沒有房地產(chǎn)業(yè)救不了中國，看看樓市的最新數(shù)據(jù)吧--我們看到了什么？看到了房地產(chǎn)行業(yè)正在拯救中國！