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    一、建筑知識

    容積率

    指建筑用地中建筑面積與基地總用地面積之比。容積率實際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即控制土地使用強度等而提出的一個限制指標。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。

    建筑面積

    建筑面積指建筑物的水平面積，其計算公式為：

    建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分攤的公共建筑面積

    套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積）

    套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積 或＝非共用墻墻體、水平投影面積

    公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積

    公用建筑面積分攤系數(shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積）

    居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為：

    居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù)

    獨立式住宅的換算系數(shù)為1．83，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，是可見開發(fā)商在促銷上的精明之處。

    建筑密度

    即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

    綠化率

    是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。

    戶室比

    “戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。

    開間

    開間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然的寬度而言，故又稱為開間。

    進深

    進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。

    閣樓

    即暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無采光、通風(fēng)窗的，稱為暗樓。近年來在新設(shè)計建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。

    水箱間

    是指建筑在房屋中及房屋天面上專不儲水用途的房屋，在水箱外另設(shè)有圍護結(jié)構(gòu)及屋面頂蓋。 

    裝飾性塔樓

    是指突出屋面作為裝飾性的較小的樓層，一般不能使用。如鐘樓等。

    附層 

    即夾層，是指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是二層，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫階層，或叫夾層。

    假層

    是指在建造房屋時，在房屋中同時建造的一結(jié)構(gòu)、比較低矮的樓層，其前后沿口高度較低，人不能直立。在一般情況下，樓層內(nèi)高度在1.7M以上的部分。 

    灰空間

    “灰空間”一詞最早是由日本建筑師黑川紀章提出的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。
“灰空間”也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等. 

    軟裝潢

    就居室而言, 除了固定的、不能移動的裝飾物，如地板、頂棚、墻面及門窗以外，其他可以移動的裝飾稱軟裝潢，包括：窗簾、沙發(fā)、壁掛、燈具、工藝品等，他們的大小規(guī)格、色彩造型、放置位置等均應(yīng)與設(shè)計并行考慮，以保證協(xié)調(diào)美觀。 

    商住住宅

    商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進行社會活動的人群。 

    蝶式住宅有什么特點

    蝶式住宅準確地講是改良型的塔樓，同時結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。一般為一梯多戶,多是采用框架結(jié)構(gòu)的高層建筑。為了達到更好的采光通風(fēng)效果，有發(fā)展出各種類型，如蝶型，丁字型，工字型等等。

    SOLO

    SOLO是一個英文單詞，含義為獨奏、單獨、單獨飛行；SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態(tài)，SOLO是一種生活；SOLO是市中心精準住宅。

    SOLO戶型新概念之定義

    1.主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人

    2.戶型尊重客戶以往生活模式，強調(diào)個性化界面

    3.每套建筑面積在35平方米左右，

    4.臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身。

    5. SOLO戶型特別細致地構(gòu)成了輔助空間。強調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和 廚房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。

    6. SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等，

    7.全裝修現(xiàn)房交房，無期房銷售狀態(tài)。

    8.提供推托出租和包租業(yè)務(wù)。

    9.外銷或內(nèi)銷外租

    SOLO主張青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個人，但可以徹底擁有一座房子與各種假惺惺的居住生活決裂。

    花園式住宅（別墅）

    花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。

    VS

    VS是英文VILLA STYLE的縮寫，意思是“別墅式戶型”，這個概念在一定程度上反映了樓盤的內(nèi)在品質(zhì)。VS戶型概念將為白領(lǐng)、私企老板等提供一個“別墅式”的居住環(huán)境，這些戶型由三層組成，面積在150平方米左右。　

    經(jīng)濟適用房

    是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適用中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，故又稱為經(jīng)濟實用房。隨著時代的發(fā)展，經(jīng)濟適用房的適用性也會發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高而不斷提高住房質(zhì)量。因而經(jīng)濟適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質(zhì)量上要通過精心規(guī)劃，精心設(shè)計和精心施工，使經(jīng)濟適用住房的建設(shè)標準不高而水平高，面積適中功能全，造價不高質(zhì)量好，占地不多環(huán)境美。

    集資房

    一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。

    商業(yè)圈

    商業(yè)圈是指商場吸引顧客的地理區(qū)域。它是以商場為中心向四周擴展，構(gòu)成一定的輻射范圍，形成商業(yè)圈。商業(yè)圈包括三 部分：核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。

    二、買房知識

    商品房轉(zhuǎn)預(yù)售

    商品房轉(zhuǎn)預(yù)售，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購人將其預(yù)購的尚未竣工的商品房再行進行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱“炒樓花”。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定，表明這一問題至今尚無明確的法律規(guī)定。

    基價

    經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出.

    認購

    一般也稱作內(nèi)部認購。是指項目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預(yù)訂銷售方式。一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷售合同。

    有償合同

    指合同當(dāng)事人因取得權(quán)利（包括利益）需償付一定代價的合同。其主要特點是，當(dāng)事人一方履行義務(wù)的同時，有要求對方為一定行為的權(quán)利。

    房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記

    房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。

    采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。
房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利入，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。

    我國房地產(chǎn)登記的原則是：①產(chǎn)權(quán)登記與產(chǎn)權(quán)審查確認同步；②登記產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，③產(chǎn)權(quán)人親自辦理；④權(quán)利人會同辦理；②嚴格按照程序辦理。

    房地產(chǎn)交易手續(xù)

    進行房地產(chǎn)交易必須經(jīng)過的程序，通常包括：交易雙方向房地產(chǎn)交易管理機關(guān)提出申請、出讓方交驗擁有相應(yīng)權(quán)利的訂件、雙方按規(guī)定簽訂契約協(xié)商確定交易價格及有關(guān)事項、交易管理機關(guān)勘察評估交易價的公平性，監(jiān)定交易契約、交納契稅和手續(xù)費、辦理新的房地產(chǎn)權(quán)利證件。房地產(chǎn)經(jīng)紀人指代客進行房地產(chǎn)交易并以此取得用金的中間人。

    動產(chǎn)抵押貸款

    指以土地使用權(quán)或房屋、其他土地上的定著物及附著物為抵押物的貸款。

    房屋抵押

    指抵押人（債務(wù)人或第三人）以自己的房屋作為抵押物價權(quán)人，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法律規(guī)定將抵押的房屋折價或以變賣 該抵押房屋的價款而優(yōu)先受價。 房屋預(yù)售（炒樓花）即出售房屋期貸。

    房地產(chǎn)抵押

    房屋抵押是一種具體的抵押方式，是指債務(wù)人或者第三人為了保證債務(wù)履行而將自己所有的房屋或享有處分權(quán)的房屋提供出來作擔(dān)保，如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。從法律角度分析，房屋抵押是一種擔(dān)保方式，也是一種法律關(guān)系。 

    房地產(chǎn)抵押貸款合同

    又稱不動產(chǎn)抵押貸款合同。是由抵押貸款當(dāng)事人以房產(chǎn)土地使用權(quán)設(shè)定抵押而用書面形式簽訂的代款合同。

    按揭與抵押的區(qū)別

    按揭與抵押的主要區(qū)別，在于借貸過程中是否發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。其區(qū)別主要如下：

    一．按揭和抵押在法律上的區(qū)別：按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押則不變更所有關(guān)系，因此二者當(dāng)事人的法律地位及享有的權(quán)益不同。按揭受益人經(jīng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人，享有擔(dān)保物的所有權(quán)。抵押則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押人仍保留擔(dān)保物的所有權(quán)，抵押權(quán)人是非所有權(quán)人，只享有抵押權(quán)，即對抵押物的支配權(quán)。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權(quán)人的身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權(quán)人的身份只是抵押權(quán)人。

    二．目的及運作上的差異：按揭和抵押擔(dān)保的基本目的在于保證債務(wù)的履行。但二者在目的和運作上仍有區(qū)別：

    1．按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風(fēng)險和盡可能多地借得款項；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人是所有權(quán)人，較之抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。

    2．在借款目的上，按揭人的目標指向和按揭物是同一的，借款的目的是購置房屋，取得房屋產(chǎn)權(quán)；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的的借款。

    3．運作上的區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。其基本程序：在抵押人先取得產(chǎn)權(quán)證的前提下，辦理他項產(chǎn)權(quán)證，以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有他項產(chǎn)權(quán)證。按揭則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下進行的。一般是先辦理他項產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān)保，產(chǎn)權(quán)在付清購房款后由房地產(chǎn)開發(fā)單位轉(zhuǎn)給按揭受益人，所有權(quán)證由按揭人持有。

    4．抵押和按揭牽扯的當(dāng)事人不同：抵押一般牽涉兩個當(dāng)事人：抵押人和抵押權(quán)人，一般不再需要擔(dān)保人是單純的“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權(quán)時進行的，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實現(xiàn)錢、物、權(quán)分離狀態(tài)下的動作。因此，原業(yè)主或所有者往往要作為擔(dān)保人，使按揭有三個當(dāng)事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔(dān)保人”。 
    個人住房擔(dān)保委托貸款

    個人住房擔(dān)保委托貸款（以下簡稱貸款）是指北京市住房資金管理中心及所屬分中心（以下簡稱管理中心）運用房改資金，委托銀行向購買自住莊房（含建造、大修，下同）的住房公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。貸款須由借款人或第三人提供財產(chǎn)抵押擔(dān)保加第三人保證擔(dān)保、或財產(chǎn)抵押擔(dān)保加購房綜合保險、或財產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保、或連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

    組合貸款

    個人住房組合貸款,是指符合某銀行個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)性貸款的同時，還可向銀行申請個人住房公積金貸款。即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物，可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。

    貨幣分房

    貨幣分房就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物分配為工資分配，由職工自己買房或租房。

    樓宇按揭

    即樓房抵押貨款，是房地產(chǎn)信貸中的一種抵押擔(dān)保方式，樓宇按揭是發(fā)展商、銀行和購房者三方面的一種約定，約定購房者將其已預(yù)付部分購房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，發(fā)展商為購房者按期消償銀行貸款做擔(dān)保，在履行債務(wù)時，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。

    銀行按揭

    銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。

    分期付款

    分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，對客戶來說免息分期付款是最合心意，而且越長越好，但對發(fā)展商來說卻很不利，損點利息倒是咬咬牙能挺得過來，只是那資金回籠就不知要到哪年哪月了，這是在談市比較吸引人的銷售方式。

    一次性付款

    這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。