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    一、綜合類(lèi)  

    1．問(wèn)：什么是房地產(chǎn)？

    答： 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，指土地及地上建筑物、附著物。

    2．問(wèn)：什么是房地產(chǎn)權(quán)？

    答： 房地產(chǎn)權(quán)是指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。

    3．問(wèn)：什么叫房地產(chǎn)登記？

    答： 房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利記載于政府特定的簿冊(cè)上，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的一種法律制度。它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項(xiàng)基本制度。

    4．問(wèn)：為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)登記？

    答：房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個(gè)方面的作用：

    （1）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；

    （2）保障權(quán)利人的合法權(quán)益；

    （3）加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過(guò)房地產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。

    5．問(wèn)：不辦房地產(chǎn)登記對(duì)權(quán)利人會(huì)產(chǎn)生什么影響？

    答：（1）未經(jīng)登記的房地產(chǎn)不能依法辦理轉(zhuǎn)移登記；

    （2）未經(jīng)登記的房地產(chǎn)不能依法辦理抵押登記；

    （3）未經(jīng)登記的房地產(chǎn)發(fā)生侵害，或其使用發(fā)生變化時(shí)，其權(quán)利人的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)。

    6．問(wèn)：怎樣申請(qǐng)房地產(chǎn)登記？

    答：申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)房地產(chǎn)登記的法律、法規(guī)及政策向登記部門(mén)提交申請(qǐng)表及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，登記部門(mén)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。

    7．問(wèn)：什么是宗地？

    答：宗地是土地的基本單元，是指以權(quán)屬界限組成的封閉地塊。深圳市的土地以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)地號(hào)。

    8．問(wèn)：什么叫宗地圖？

    答：宗地圖包括土地使用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。

    9、問(wèn)：權(quán)屬調(diào)查包括哪些方面的內(nèi)容？

    答：房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來(lái)源是否合法，占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有無(wú)合法批準(zhǔn)手續(xù)，有無(wú)加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落等。
 
    10、問(wèn)：權(quán)屬調(diào)查的程序及方法是什么？

    答：權(quán)屬調(diào)查的程序及方法如下：

    （1）核查房地產(chǎn)登記申請(qǐng)人所提交的資料是否齊全、有效，申請(qǐng)表格填寫(xiě)是否正確完整；

    （2）核查申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案資料（電腦查檔，如不能確定，還須核查原始登記資料）；

    （3）如有必要，現(xiàn)場(chǎng)核查申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。
 
    11、問(wèn)：房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容？

    答：房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記，包括對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來(lái)源、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的記載。
 
    12、問(wèn)：房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)，如何受理？

    答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》及政府編制文件的規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)主管部門(mén)即深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局是深圳市房地產(chǎn)登記部門(mén)。登記發(fā)證的具體工作特區(qū)內(nèi)由深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心負(fù)責(zé)，特區(qū)外由寶安、龍崗分局負(fù)責(zé)，登記申請(qǐng)文件由深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心及寶安、龍崗分局的產(chǎn)權(quán)辦文窗口按規(guī)定進(jìn)行受理。
 
    13、問(wèn)：有哪些情形的房地產(chǎn)暫緩登記？

    答： 有下列情形之一的，登記部門(mén)可作出暫緩登記的決定：

    （1）產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；

    （2）涉及違法用地、違法建筑事項(xiàng)，未經(jīng)處理或正在處理之中的；

    （3）受理申請(qǐng)后發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)文件需要修正或補(bǔ)齊的；

    （4）房地產(chǎn)權(quán)利受到司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)沒(méi)收、查封等限制的；

    （5）法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其它事由。
 
    14、問(wèn)：房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱(chēng)是如何確定的？

    答：房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱(chēng)根據(jù)如下辦法確定：

    （1）企業(yè)法人，為該企業(yè)法人工商登記時(shí)的法定名稱(chēng)；

    （2）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱(chēng)或政府確認(rèn)的名稱(chēng)；

    （3）非法人組織，為該組織依法登記的名稱(chēng)或政府批準(zhǔn)的名稱(chēng)；

    （4）個(gè)人，為合法身份證明上的姓名；

    （5）共有人，為各權(quán)利人的名稱(chēng)或姓名。

    15、問(wèn)：可否用化名、別名、他人名字申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記？

    答：不能以化名、別名申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。

    16、問(wèn)：房地產(chǎn)登記中所說(shuō)的身份證明是指什么？

    答：房地產(chǎn)登記中所說(shuō)的身份證明是指：

    （1）屬個(gè)人的，提供身份證明復(fù)印件；

    （2）屬企業(yè)的，提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法定代表人或負(fù)責(zé)人證明及身份證明復(fù)印件；

    （3）屬事業(yè)單位或其它社團(tuán)組織的，提供政府批準(zhǔn)成立的批文復(fù)印件，或核準(zhǔn)登記證明、法定代表人或單位負(fù)責(zé)人證明；

    （4）屬?lài)?guó)家機(jī)關(guān)的，提供法定代表人或單位負(fù)責(zé)人證明；

    （5）單位授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書(shū)及委托代理人個(gè)人身份證明復(fù)印件；

    （6）個(gè)人授權(quán)他人代理的，提供公證的授權(quán)委托書(shū)及委托代理人個(gè)人身份證明復(fù)印件；

    （7）境外企業(yè)、組織或個(gè)人提交的身份證明按規(guī)定需經(jīng)過(guò)見(jiàn)證或認(rèn)證，香港和澳門(mén)的需經(jīng)司法部授權(quán)的律師見(jiàn)證。

    17、問(wèn)：哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)？

    答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、抵押、分割、交換、贈(zèng)與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。上面所說(shuō)的有關(guān)當(dāng)事人包括：買(mǎi)賣(mài)雙方、抵押人與抵押權(quán)人、房地產(chǎn)共有人、房地產(chǎn)交換雙方、贈(zèng)與雙方等。

    18、問(wèn)：哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨(dú)申請(qǐng)？

    答：下列情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可以單獨(dú)申請(qǐng)：

    （1）土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；

    （2）因繼承或遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；

    （3）因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記，有法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的可單獨(dú)申請(qǐng)；

    （4）變更登記；

    （5）因土地使用年期屆滿的注銷(xiāo)登記；

    （6）因房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)證書(shū)等其他登記。

    19、問(wèn)：哪些房地產(chǎn)登記須辦理公證手續(xù)？

    答：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，下列房地產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)辦理公證：

    （1）房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承；

    （2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事人一方或雙方為境外組織或個(gè)人的，轉(zhuǎn)讓、抵押合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)深圳市公證機(jī)關(guān)公證。

    20、問(wèn)：采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

    答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，利用欺騙手段獲得核準(zhǔn)登記的，由登記部門(mén)撤消核準(zhǔn)登記，沒(méi)收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任，造成他人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

    21、問(wèn)：什么情況下登記部門(mén)可以決定撤銷(xiāo)全部或部分核準(zhǔn)登記事項(xiàng)？

    答：有下列情形之一的，登記部門(mén)可以決定撤銷(xiāo)全部或部份核準(zhǔn)登記事項(xiàng)：

    （1）當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的；

    （2）當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或偽造有關(guān)證件、文件，采取欺騙手段獲準(zhǔn)登記的；

    （3）登記部門(mén)審查有疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹?/p>

    22、問(wèn)：房地產(chǎn)登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？

    答： 國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)最高年期規(guī)定如下：

    （1）居住用地 70年；

    （2）工業(yè)用地 50年；

    （3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；

    （4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年；

    （5）綜合或者其他用地 50年。

    23、問(wèn)：土地使用權(quán)終止的情況有哪些？

    答：（1）出讓合同規(guī)定的年期屆滿；

    （2）土地滅失；

    （3）土地使用者死亡而無(wú)合法承繼人；

    （4）人民法院或土地管理部門(mén)依法作出的沒(méi)收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效；

    （5）用地單位遷移或者被依法注銷(xiāo)的；

    （6）市政府根據(jù)社會(huì)公共利益需要，提前收回土地使用權(quán)；

    （7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    24、問(wèn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)與房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押？

    答：《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)份額同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

    25、問(wèn)：“二手樓”使用年限從何時(shí)算起？

    答：“二手樓”的使用年限從土地管理部門(mén)出讓土地使用權(quán)之日或《房地產(chǎn)證》確定的起始日起算。

    26、問(wèn)：什么叫“確權(quán)”？

    答：確權(quán)就是房地產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、產(chǎn)權(quán)核準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放權(quán)利證書(shū)等登記程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過(guò)程。

    27、問(wèn)：什么是《房地產(chǎn)證》？

    答：《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。

    28、問(wèn)：《房地產(chǎn)證》主要記載哪些內(nèi)容？

    答：《房地產(chǎn)證》主要記載業(yè)主所購(gòu)房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容。如權(quán)利人名稱(chēng)、身份證號(hào)；宗地號(hào)、土地用途、土地位置、宗地面積、使用年限；房地產(chǎn)的名稱(chēng)、棟號(hào)、房號(hào)、用途、建筑面積、竣工日期、建購(gòu)價(jià)款以及房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利等。

    29、問(wèn)：舊《房地產(chǎn)證》如何更換新證？（暫不登報(bào)）

    答：可分以下情況分別辦理：

    （1）屬于原特區(qū)房地產(chǎn)公司代表政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，需到深房集團(tuán)新峰交易所認(rèn)證，在辦理登記時(shí)除提交產(chǎn)權(quán)證原件外，還需提交原購(gòu)房合同書(shū)原件。若有遺失則需在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》刊登遺失聲明，并出具具結(jié)書(shū)，然后到房地產(chǎn)所在地登記部門(mén)換領(lǐng)《房地產(chǎn)證》；

    （2）屬原蛇口工業(yè)區(qū)產(chǎn)權(quán)處所頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》，需先持原《房屋所有權(quán)證》到蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司核實(shí)確認(rèn)，然后持《房屋所有權(quán)證》及原購(gòu)房資料到房地產(chǎn)所在地登記部門(mén)換領(lǐng)《房地產(chǎn)證》；

    （3）屬于原市房管局發(fā)的《房屋所有權(quán)證》必須先審查土地使用權(quán)是否合法，如土地合法或雖不合法但已經(jīng)處理的，可到房地產(chǎn)所在地登記部門(mén)換領(lǐng)《房地產(chǎn)證》；不合法且未經(jīng)處理的，不得換證。

    30、問(wèn)：《房地產(chǎn)證》和《房屋所有權(quán)證》有什么不同？

    答：現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》合二為一，統(tǒng)一制作的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證，兩者主要區(qū)別是《房地產(chǎn)證》同時(shí)記載有土地資料和房屋資料，是對(duì)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)統(tǒng)一進(jìn)行登記。而原《房屋所有權(quán)證》則沒(méi)有記載土地使用權(quán)狀況。

    31、問(wèn)：《房屋所有權(quán)證》能否換發(fā)《房地產(chǎn)證》？

    答：根據(jù)深府〔2004〕193號(hào)文《深圳市處理房地產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題若干規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，已核發(fā)房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)，經(jīng)登記部門(mén)核實(shí)其房屋所有權(quán)與其土地使用權(quán)權(quán)屬相符的，可辦理?yè)Q發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證手續(xù)。

    32、問(wèn)：紅皮《房地產(chǎn)證》和綠皮《房地產(chǎn)證》有什么區(qū)別？

    答：（1）紅皮《房地產(chǎn)證》說(shuō)明該房地產(chǎn)是市場(chǎng)商品房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人可完全享有該房地產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)利；

    （2）綠皮《房地產(chǎn)證》說(shuō)明該房地產(chǎn)是非市場(chǎng)商品房地產(chǎn)。綠皮《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，不得買(mǎi)賣(mài)，需抵押或出租的，要按有關(guān)規(guī)定辦理；

    （3）上述區(qū)別僅是形式區(qū)別，實(shí)質(zhì)區(qū)別應(yīng)以《房地產(chǎn)證》及房地產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

    33、問(wèn)：如何查證《房地產(chǎn)證》的真實(shí)性？

    答：（1）要確認(rèn)《房地產(chǎn)證》是否真實(shí)，房地產(chǎn)權(quán)利人首先應(yīng)到房地產(chǎn)檔案部門(mén)查詢(xún)，看是否有登記記錄，《房地產(chǎn)證》號(hào)、房地產(chǎn)坐落位置是否屬實(shí)。

    （2）注意識(shí)別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)巍Ｆ湔鎮(zhèn)涡钥上蚍康禺a(chǎn)登記部門(mén)查詢(xún)。

    34、問(wèn)：《房地產(chǎn)證》中的原建購(gòu)價(jià)是如何確定的？有什么意義？

    答：《房地產(chǎn)證》中原建購(gòu)價(jià)的確定：購(gòu)買(mǎi)商品房及其他房地產(chǎn)，原建購(gòu)價(jià)款是指買(mǎi)賣(mài)合同中確定的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)；發(fā)展商及其他單位或個(gè)人自建房，原建購(gòu)價(jià)款是指該房地產(chǎn)的建造成本價(jià)。

    《房地產(chǎn)證》中的原建購(gòu)價(jià)款是買(mǎi)房或建房時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值，也是以后再轉(zhuǎn)移時(shí)計(jì)算有關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)。

    35、問(wèn)：《房地產(chǎn)證》中的建筑面積的含義和來(lái)源是什么？

    答：《房地產(chǎn)證》中的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成，其具體數(shù)據(jù)是由房地產(chǎn)登記部門(mén)認(rèn)可的測(cè)繪部門(mén)提供。

    36、問(wèn)：房地產(chǎn)實(shí)際用途與《房地產(chǎn)證》上記載用途不一致時(shí)，如何處理？

    答：房地產(chǎn)實(shí)際用途與《房地產(chǎn)證》上記載用途不一致時(shí)，由房地產(chǎn)登記部門(mén)查核原始登記資料確定。

    37、問(wèn)：未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？

    答：未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。由于未成年人為沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。

    38、問(wèn)：申請(qǐng)人如何向房地產(chǎn)登記部門(mén)領(lǐng)取辦文結(jié)果？

    答：申請(qǐng)人帶上收文回執(zhí)，憑身份證明向房地產(chǎn)登記部門(mén)領(lǐng)取辦文結(jié)果。遺失收文回執(zhí)的，申請(qǐng)人憑身份證明及遺失收文回執(zhí)具結(jié)書(shū)領(lǐng)取。

    39、問(wèn)：房地產(chǎn)登記的種類(lèi)有哪些？

    答：房地產(chǎn)登記分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更及其他登記、抵押（注銷(xiāo)抵押）登記和查（解）封登記等。

    40、問(wèn)：如何申請(qǐng)辦理到期房地產(chǎn)續(xù)期手續(xù)？

    答：根據(jù)深府〔2004〕73號(hào)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》的規(guī)定，到期房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)登記的土地使用年期屆滿的行政劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)，及原行政劃撥用地補(bǔ)交地價(jià)后轉(zhuǎn)為出讓用地但原年期未重新調(diào)整而土地使用年期已屆滿的房地產(chǎn)。到期房地產(chǎn)申請(qǐng)續(xù)期的，可以是該宗地上的所有權(quán)利人，或共同委托的代理人，也可以是單個(gè)業(yè)主。
申請(qǐng)續(xù)期手續(xù)如下：

    （1）屬整宗用地續(xù)期，或整宗用地補(bǔ)交地價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)的，由地政部門(mén)辦理。核定并收取地價(jià)后簽訂補(bǔ)充協(xié)議書(shū)或增補(bǔ)協(xié)議書(shū)。用地單位憑補(bǔ)充協(xié)議或增補(bǔ)協(xié)議書(shū)到房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理變更登記手續(xù)。

    （2）上述情況之外的，直接由房地產(chǎn)登記部門(mén)受理后核定地價(jià)并辦理變更登記手續(xù)。

    二、初始登記 

    1、問(wèn)：什么叫房地產(chǎn)初始登記？

    答：房地產(chǎn)初始登記是指對(duì)未經(jīng)房地產(chǎn)登記部門(mén)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利的土地使用權(quán)及其建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的第一次登記。

    2、問(wèn)：哪些情況應(yīng)申請(qǐng)初始登記？

    答：（1）通過(guò)行政劃撥或出讓手續(xù)取得土地的，應(yīng)在完成用地手續(xù)后三十日內(nèi)申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記；

    （2）在取得土地使用權(quán)的土地上建造建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工驗(yàn)收證明之日起六十日內(nèi)應(yīng)申請(qǐng)房地產(chǎn)初始登記。
已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應(yīng)在竣工后六十日申請(qǐng)初始登記。

    3、問(wèn)：申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么資料？

    答：申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列資料：

    （1）深圳市房地產(chǎn)初始登記申請(qǐng)表；

    （2）申請(qǐng)人身份證明；

    （3）土地權(quán)屬證明，包括：

    以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：

    ①土地使用合同書(shū)。根據(jù)土地使用合同書(shū)規(guī)定由權(quán)利人自行征地的，應(yīng)同時(shí)提交征地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)；

    ②付清地價(jià)款證明。

    以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：

    市政府批準(zhǔn)用地文件；

    用地紅線圖；

    征地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)。

    以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件。

    （4）有資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書(shū)；

    （5）違法用地經(jīng)處理并準(zhǔn)許留用的，應(yīng)提交行政處罰決定書(shū)及繳交的罰款發(fā)票；

    （6）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

    4、問(wèn)：申請(qǐng)建筑物、附著物所有權(quán)初始登記應(yīng)提交什么資料？

    答：申請(qǐng)建筑物、附著物所有權(quán)初始登記應(yīng)提交下列資料：

    （1）深圳市房地產(chǎn)初始登記申請(qǐng)表；

    （2）申請(qǐng)人身份證明；

    （3）土地使用權(quán)屬證明（同第43題第3項(xiàng)）；

    （4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原建筑許可證或建筑工程規(guī)劃許可證）；

    （5）施工許可證；

    （6）建筑物竣工驗(yàn)收證明；

    （7）工程結(jié)算書(shū)；

    （8）建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖）；

    （9）有資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書(shū)；

    （10）房地產(chǎn)分棟、分戶(hù)匯總表；

    （11）特殊情況應(yīng)提交的材料：

    ①合作建房的應(yīng)提交土地管理部門(mén)批準(zhǔn)的合作協(xié)議書(shū)，產(chǎn)權(quán)分成詳細(xì)清單；

    ②集資建房的應(yīng)提交有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)集資建房的文件；

    ③農(nóng)村統(tǒng)建樓，應(yīng)提交有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)統(tǒng)建的文件；

    ④拆遷補(bǔ)償?shù)膽?yīng)提交拆遷補(bǔ)償協(xié)議及拆遷補(bǔ)償清單；

    ⑤違法用地、違法建筑，經(jīng)處理準(zhǔn)許留用的，應(yīng)提交行政處罰決定書(shū)及繳交的罰款發(fā)票；

    ⑥屬歷史用地遺留問(wèn)題竣工項(xiàng)目的，應(yīng)提交有關(guān)文件；

    ⑦原已核發(fā)《房屋所有權(quán)證》的提交《房屋所有權(quán)證》，可不提交第4、5、6、7、8項(xiàng)材料。

    （12）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

    5、問(wèn)：土地使用年期屆滿，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期使用的，是否要重新辦理初始登記？
答：按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，土地使用年期屆滿，經(jīng)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)繼續(xù)使用土地的，應(yīng)按《登記條例》的規(guī)定辦理初始登記。

    三、變更登記 

    1、問(wèn)：什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？

    答：下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記：

    (1)房地產(chǎn)使用用途改變的；

    (2)權(quán)利人姓名或名稱(chēng)發(fā)生變化的；

    (3)房地產(chǎn)座落名稱(chēng)或房地產(chǎn)名稱(chēng)發(fā)生變化的；

    (4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。

    2、問(wèn)：申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記及其他登記應(yīng)提交什么資料？

    答：申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記及其他登記應(yīng)提交下列資料：

    （1）深圳市房地產(chǎn)變更及其他登記申請(qǐng)表；

    （2）申請(qǐng)人身份證明：

    （3）房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)；

    （4）改變房地產(chǎn)用途的，應(yīng)提交批準(zhǔn)文件及土地使用權(quán)合同書(shū)；

    （5）需補(bǔ)交地價(jià)的，應(yīng)提交付清地價(jià)款證明；

    （6）改變權(quán)利人姓名或名稱(chēng)的，應(yīng)提交批準(zhǔn)文件；

    （7）建筑物、附著物倒塌、拆除的，應(yīng)提交證明文件；

    （8）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

    3、問(wèn)：《房地產(chǎn)證》破損如何申請(qǐng)換領(lǐng)？

    答：《房地產(chǎn)證》破損，經(jīng)房地產(chǎn)登記部門(mén)查驗(yàn)確需換領(lǐng)的，申請(qǐng)人應(yīng)提交《房地產(chǎn)變更登記及其他登記申請(qǐng)書(shū)》、身份證明，交回破損《房地產(chǎn)證》，申請(qǐng)換領(lǐng)新《房地產(chǎn)證》。

    4、問(wèn)：什么叫《房地產(chǎn)證》的分割或合并？

    答：《房地產(chǎn)證》的分割或合并是指將房地產(chǎn)面積根據(jù)需要分割成若干份或合并成一份，在房地產(chǎn)登記上表現(xiàn)為《房地產(chǎn)證》的分證或合證，即將一本《房地產(chǎn)證》分為幾本《房地產(chǎn)證》或?qū)�幾本《房地產(chǎn)證》合并為一本《房地產(chǎn)證》。當(dāng)辦理房地產(chǎn)分割或合并時(shí)，必須按有關(guān)規(guī)定由規(guī)劃、建管、測(cè)繪等部門(mén)批準(zhǔn)同意后，提供測(cè)繪部門(mén)最新的測(cè)繪報(bào)告，原《房地產(chǎn)證》收回注銷(xiāo)。

    5、問(wèn)：《房地產(chǎn)證》滅失如何辦理補(bǔ)發(fā)手續(xù)？

    答：《房地產(chǎn)證》滅失的，按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，權(quán)利人應(yīng)在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》上聲明遺失，并到房地產(chǎn)檔案部門(mén)查檔，并親自在房地產(chǎn)登記部門(mén)簽具結(jié)書(shū)，申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。登記部門(mén)收到申請(qǐng)，經(jīng)初步審定后，在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》上刊登滅失公告，經(jīng)六個(gè)月無(wú)異議后予以補(bǔ)發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。

    6、問(wèn)：申請(qǐng)《房地產(chǎn)證》滅失補(bǔ)發(fā)登記應(yīng)提交什么資料？

    答：（1）深圳市房地產(chǎn)變更及其他登記申請(qǐng)表；

    （2）申請(qǐng)人身份證明；

    （3）刊登有遺失聲明的整版報(bào)紙；

    （4）查檔材料（應(yīng)加蓋檔案館的查檔專(zhuān)用章）；

    （5）遺失《房地產(chǎn)證》具結(jié)書(shū)。

    7、問(wèn)：辦理安居房換證登記需要提交哪些資料？

    答：辦理安居房換證登記，所需提交的資料有：

    （1）《深圳市安居房換證登記申請(qǐng)書(shū)》；

    （2）申請(qǐng)人身份證復(fù)印件；

    （3）個(gè)人授權(quán)他人代理的，提供授權(quán)委托書(shū)及委托代理人個(gè)人身份證明復(fù)印件；

    （4）市房改辦批復(fù)；

    （5）《房地產(chǎn)證》；

    （6）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

    四、 轉(zhuǎn)移登記 

    1、問(wèn)：哪些情形下需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？

    答：以下情形下需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記：

    （1）買(mǎi)賣(mài)；

    （2）贈(zèng)與；

    （3）交換；

    （4）繼承；

    （5）共有房地產(chǎn)的分割；

    （6）人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；

    （7）依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。

    2、問(wèn)：申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交什么資料？

    答：（1）深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表；

    （2）申請(qǐng)人身份證明；

    （3）房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)；

    （4）有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政決定書(shū)，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)，（按規(guī)定需公證的，應(yīng)提交公證的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)）或經(jīng)公證的房地產(chǎn)贈(zèng)與書(shū)，或經(jīng)公證的房地產(chǎn)繼承證明文件，或房地產(chǎn)交換協(xié)議書(shū)，或房地產(chǎn)分割協(xié)議書(shū)；

    （5）已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提交抵押權(quán)人同意的書(shū)面文件；

    （6）人民法院強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交生效的判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)；

    （7）非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門(mén)同意轉(zhuǎn)移的批準(zhǔn)文件；

    （8）行政劃撥、減免地價(jià)的土地，應(yīng)提交主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件和付清地價(jià)款證明；

    （9）以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式取得房地產(chǎn)的，應(yīng)提交中標(biāo)確認(rèn)書(shū)、拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)和付清地價(jià)款證明；

    （10）屬于政府福利性商品房的應(yīng)提交相關(guān)主管部門(mén)的批復(fù)；

    （11）拆遷補(bǔ)償?shù)膽?yīng)提交拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)；

    （12）房地產(chǎn)共有人同意轉(zhuǎn)移的意見(jiàn)書(shū)；

    （13）收購(gòu)或合并企業(yè)的，應(yīng)提交有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件；

    （14）國(guó)有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥的，應(yīng)提交有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件；

    （15）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

    3、問(wèn)：有哪些房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)后，方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?nbsp;

    答：下列房地產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，并補(bǔ)足地價(jià)款后，方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

    (一)通過(guò)行政劃撥取得土地使用權(quán)的；

    (二)取得土地使用權(quán)時(shí)減免地價(jià)款的；

    (三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
   
    56.有哪些房地產(chǎn)是不得轉(zhuǎn)讓的？

    (一)根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的；

    (二)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

    (三)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

    (四)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

    (五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

    (六)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

    4、問(wèn)：有哪些行為屬于特殊情況下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

    答：下列行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

    (1)以房地產(chǎn)作為出資與他人成立法人企業(yè)的；

    (2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)并以產(chǎn)權(quán)分成的；

    (3)收購(gòu)或者合并企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人所有的；

    (4)以房地產(chǎn)抵債的；

    (5)國(guó)有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥。

    5、問(wèn)：有哪些行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

    答：下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

    (1)共有人之間對(duì)共有房地產(chǎn)的分割；

    (2)國(guó)家機(jī)關(guān)、由財(cái)政撥款的事業(yè)單位與其下屬的機(jī)構(gòu)之間的房地產(chǎn)行政調(diào)撥。

    6、問(wèn)：哪些情況下需辦理二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？

    答：（1）向發(fā)展商購(gòu)買(mǎi)的商品房；

    （2）合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房；

    （3）企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；

    （4）市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。

    7、問(wèn)：業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房后，為何要等發(fā)展商辦理初始登記后才能申辦《房地產(chǎn)證》？

    答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第三十六條的規(guī)定，經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等情形的，當(dāng)事人應(yīng)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。因此，只有商品房項(xiàng)目辦理了房地產(chǎn)初始登記后，業(yè)主才能辦理《房地產(chǎn)證》。

    8、問(wèn)：拆遷賠償房能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

    答：拆遷賠償房屬于商品房的，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊粚儆谏唐贩康�，不能轉(zhuǎn)讓。

    9、問(wèn)：什么時(shí)候應(yīng)辦理房地產(chǎn)預(yù)售備案？

    答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》及有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在房地產(chǎn)預(yù)售合同生效之日起15天內(nèi)將預(yù)售合同向房地產(chǎn)登記部門(mén)作備案。

    10、問(wèn)：辦理房地產(chǎn)預(yù)售備案應(yīng)提交什么資料？

    答：（1）深圳市預(yù)售房地產(chǎn)合同備案申請(qǐng)表（加蓋開(kāi)發(fā)商單位公章）；

    （2）預(yù)購(gòu)人身份證明；

    （3）《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）；

    （4）深圳市預(yù)售房地產(chǎn)合同備案匯總表（加蓋開(kāi)發(fā)商單位公章）；

    （5）其它資料（如監(jiān)護(hù)人公證書(shū)、委托公證書(shū)等）。

    11、問(wèn)：辦理房地產(chǎn)解除預(yù)售備案應(yīng)提交什么資料？（暫不登報(bào)）

    答：（1）深圳市預(yù)售房地產(chǎn)合同解除備案申請(qǐng)表（加蓋開(kāi)發(fā)商單位公章）；

    （2）預(yù)購(gòu)人身份證明；

    （3）原《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）；

    （4）經(jīng)公證的解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)；

    （5）深圳市預(yù)售房地產(chǎn)合同解除備案匯總表（加蓋開(kāi)發(fā)商單位公章）；

    （6）解除買(mǎi)賣(mài)合同公證書(shū)或法院依法作出的已生效的裁定書(shū)（或判決書(shū)、調(diào)解書(shū)）和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。

    12、問(wèn)：什么時(shí)候用預(yù)售合同？什么時(shí)候用現(xiàn)售合同？

    答：在銷(xiāo)售尚未竣工交付使用但已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)時(shí)，使用預(yù)售合同；
當(dāng)銷(xiāo)售已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時(shí)，使用現(xiàn)售合同；

    13、問(wèn)：什么情況下可變更或者解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同？（暫不登報(bào)）

    答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第二十四條、二十六、二十七、二十八條的規(guī)定，發(fā)生下列情形之一，可以變更或解除地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。

    （1）經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國(guó)家利益和他人合法權(quán)益的；

    （2）因不可抗力致房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行或者不能全部履行的；

    （3）因一方違約，使房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同履行成為不必要的；

    （4）出現(xiàn)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定的變更或者解除合同條件的；

    雙方協(xié)商變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面協(xié)議。
一方當(dāng)事人根據(jù)上述第（2）、（3）、（4）項(xiàng)的規(guī)定要求變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。

    凡按上述規(guī)定協(xié)商一致解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)共同到房地產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)解除備案。通過(guò)法院生效調(diào)解、判決解除合同的，可依據(jù)法院的生效文書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)單方申請(qǐng)解除備案。

    14、問(wèn)：?jiǎn)挝缓蛡�(gè)人是否可以聯(lián)名買(mǎi)房？

    答： 單位和個(gè)人可以聯(lián)名買(mǎi)房。

    15、問(wèn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓的有哪些權(quán)益？

    答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車(chē)場(chǎng)沒(méi)有特別約定的，停車(chē)場(chǎng)隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移。

    16、問(wèn)：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂的日期是否為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的日期？

    答：按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的日期應(yīng)為房地產(chǎn)登記部門(mén)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)移登記的日期。

    17、問(wèn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？

    答：按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。

    18、問(wèn)：什么叫房地產(chǎn)交換？

    答：房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。

    19、問(wèn)：什么叫房地產(chǎn)贈(zèng)與？

    答：房地產(chǎn)贈(zèng)與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。

    20、問(wèn)：什么叫房地產(chǎn)繼承？

    答：房地產(chǎn)繼承是指房地產(chǎn)所有人死亡或宣告死亡時(shí)起，按照法律的規(guī)定將死者遺留下來(lái)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的一項(xiàng)法律制度。房地產(chǎn)繼承應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

    五、抵押登記 
 
    1、問(wèn)：什么叫房地產(chǎn)抵押？

    答： 房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

    2、問(wèn)：什么叫房地產(chǎn)抵押人？

    答：抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

    3、問(wèn)：什么叫房地產(chǎn)抵押權(quán)人？

    答：抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

    4、問(wèn)：房地產(chǎn)抵押為什么一定要辦理抵押登記？

    答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自辦理抵押登記登記之日起生效。只有辦理了抵押登記，抵押合同才具有法律效力，抵押權(quán)人的合法權(quán)益才能得到有效保障。

    5、問(wèn)：申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交什么資料？

    答：（1）深圳市房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表；

    （2）申請(qǐng)人身份證明；

    （3）房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)（預(yù)售）》；

    （4）主合同及抵押合同書(shū)；

    （5）非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門(mén)同意抵押的批準(zhǔn)文件；

    （6）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

    6、問(wèn)：以違法建筑設(shè)定抵押的，抵押是否有效？

    答：以法定程序確認(rèn)為違法的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。

    7、問(wèn)：公用設(shè)施如大堂、設(shè)備層、小區(qū)會(huì)所等能否單獨(dú)辦證，能否抵押？

    答：公用建筑面積包括應(yīng)分?jǐn)偣�用建筑面積和不分?jǐn)偣�用建筑面積，大堂、設(shè)備層、技術(shù)轉(zhuǎn)換層屬于公用建筑面積，無(wú)論是否已分?jǐn)傇跇I(yè)主的購(gòu)房面積中，都不能單獨(dú)辦證。
小區(qū)會(huì)所能否辦證，根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同書(shū)的相關(guān)約定及未分?jǐn)偯娣e等依據(jù)予以確定。
房地產(chǎn)抵押的前提是應(yīng)具有《房地產(chǎn)證》，如小區(qū)會(huì)所已單獨(dú)辦理《房地產(chǎn)證》，可抵押；但大堂、設(shè)備層不能單獨(dú)辦證，因此不能抵押。

    8、問(wèn)：辦理了抵押登記的物業(yè)，房地產(chǎn)登記部門(mén)能否接受法院的查封？

    答：最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第102條的規(guī)定，人民法院對(duì)抵押物、留置物可以采取財(cái)產(chǎn)保全措施，但抵押權(quán)人、留置權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

    根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)登記部門(mén)可以接受法院查封已抵押的物業(yè)。

    9、問(wèn)：企業(yè)辦學(xué)的學(xué)校教學(xué)樓，可否辦理抵押登記？

    答：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押。
如果企業(yè)辦學(xué)的學(xué)校教學(xué)樓是屬企業(yè)所有并依法登記在企業(yè)名下的，可以抵押。

    10、問(wèn)：夫妻雙方其中一方將房地產(chǎn)贈(zèng)與另一方，在辦理房地產(chǎn)抵押或轉(zhuǎn)讓時(shí)是否還須另一方同意？

    答：（1）我國(guó)法律規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，但雙方另有約定的除外。

    （2）夫妻雙方其中一方將房地產(chǎn)贈(zèng)予另一方，如已辦理贈(zèng)與手續(xù)并依法登記在一方名下時(shí)，抵押或轉(zhuǎn)讓不須另一方同意。

    11、問(wèn)：民間借貸能否辦理房地產(chǎn)抵押登記？

    答：民間借貸是指自然人之間的借貸。民間借貸可以依法辦理房地產(chǎn)抵押登記。

    12、問(wèn)：企業(yè)間借貸可否辦理房地產(chǎn)抵押登記？

    答：我國(guó)的法律規(guī)定企業(yè)之間不能進(jìn)行融資行為，企業(yè)間以房地產(chǎn)抵押借款的，不能辦理抵押登記。

    13、問(wèn)：對(duì)行政劃撥或減免地價(jià)的協(xié)議用地，抵押權(quán)人依法處分該房地產(chǎn)時(shí)，如何辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？

    答：行政劃撥或減免地價(jià)的房地產(chǎn)必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)并且補(bǔ)交地價(jià)后，才能辦理轉(zhuǎn)移登記。

    14、問(wèn)：對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商是否可以抵押該房地產(chǎn)？

    答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得抵押已批準(zhǔn)預(yù)售的房地產(chǎn)。

    15、問(wèn)：國(guó)家行政機(jī)關(guān)能否以其房地產(chǎn)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供擔(dān)保？

    答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，各級(jí)行政機(jī)關(guān)不得為企事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供擔(dān)保，因此不能辦理抵押登記。

    16、問(wèn)：借款期限屆滿時(shí)，房地產(chǎn)登記部門(mén)能否逕為注銷(xiāo)抵押登記？

    答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十二條的規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。借款期限屆滿，不等于債權(quán)消滅及抵押權(quán)消滅，因此，在抵押雙方當(dāng)事人未申請(qǐng)注銷(xiāo)抵押登記的情況下，登記部門(mén)不予逕為注銷(xiāo)抵押登記。